上海住宅租赁市场简报2014年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2014年8月Savills World Research Shanghai概述第二季度，仅一个全新服务式公寓正式开业，市场依然以吸纳前几年的供应为主。 第二季度，一全新服务式公寓项目正式开业。赛嘉虹桥皇家公寓为服务式公寓市场新增78套租赁单元。  全市住宅租赁市场租金环比下跌0.7%，达每平方米每月人民币180.6元，同比下跌1.1%；全市整体入住率为88.9%，环比下跌0.5个百分点，同比上涨0.2个百分点。  二季度全市别墅租赁市场租金达到每平方米每月人民币154.8元，环比下跌1.6%；高端别墅平均租金下跌明显，环比跌幅3.3%，达到每平方米每月人民币171.4元，同比下跌4.0%。全市别墅入住率环比下跌0.5个百分点至93.6%，同比上涨1.3个百分点。  服务式公寓市场租金表现良好，环比涨幅达0.5%，同比微跌0.1%；入住率环比下跌0.7个百分点，同比上升1.4个百分点。“跨国企业需求放缓，而国内租户和短租需求不断增加，市场整体需求维持平稳。” 简 可，第一太平戴维斯中国区市场研究部图片：国金汇 02 市场简报 | 上海住宅租赁2014年8月市场概述自今年一季度以来，受空气污染等因素影响，许多长租客户回国，跨国企业派遣至上海的员工数量减少，使上海租赁市场需求放缓。一线城市经济增速放缓，二线城市有越来越多的商机，从而导致派遣员工对国内其他城市的接纳度提高。第二季度，全市住宅租赁市场租金达到每平方米每月人民币180.6元，环比下跌0.7%，同比下跌1.1%。全市整体入住率环比下跌0.5个百分点至88.9%，同比上涨0.2个百分点。服务式公寓市场1因租赁市场放缓，许多服务式公寓给出一定价格优惠，以保证项目入住率。1 租金仅指一年及以上租赁期，实际成交租金可能低于12个月以下中短期租约价格。图 1整体租赁市场入住率和租金指数，2003年第一季度–2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部本季度仅一个全新服务式公寓正式开业，市场主要以吸纳2010年至2012年的供应为主。跨国企业需求放缓，而国内租户和短租需求不断增加。一些住宅区域如陆家嘴板块的租户呈现多样化，家庭人口数、国籍及租期均有不同。而一些项目的外派员工与国内租户数量相当。二季度，全市服务式公寓市场平均租金环比下跌0.5%，达到每平方米每月人民币220.8元，同比微跌0.1%；全市入住率环比下跌0.7个百分点至87.0%，同比上涨1.4个百分点。浦东地区服务式公寓入住率环比下跌0.9个百分点至87.6%，浦西市场入住率环比下跌0.6个百分点至86.4%。小业主公寓市场前几个季度，小业主公寓租金连续增长，大面积户型需求增多；本季度，租金水平与租赁需求均维持稳定。而受传统淡季影响，加上许多外派员工派遣至其他城市，使本季度入住率下跌。越来越多随迁配偶和家庭回国，只有外派员工本人因合同未到期而继续留在上海。而由于外派员工倾向于选择租赁期较短的小户型公寓，因此在一定程度上抑制了一部分大户型面积的租赁需求。这使得小业主公寓与服务式公寓的竞争日益加剧。二季度全市小业主公寓租金环比微涨0.1%至每平方米每月人民币168.0元，同比上涨0.9%；入住率环比下跌0.4个百分点至86.8%，同比下跌1.0个百分点。别墅租赁市场不少跨国企业对经济增速放缓仍存担忧；而考虑到空气污染及生活数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部图 2服务式公寓市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2014年第二季度60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 70 75 80 85 90 95 100 105 110 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14 Q1/2001 = 100 租金指数（左轴） 入住率（右轴） 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14 Q1/2001 = 100 租金指数 (左轴) 入住率 (右轴) savills.com.cn/research 03 2014年8月市场简报 | 上海住宅租赁质量，一些家庭犹豫是否要迁至中国；此外，外派员工在上海的派遣期缩短，从而影响租赁期。这些负面因素或将削弱国际学校周边别墅的租赁需求。传统淡季使浦西、浦东别墅入住率分别环比下跌0.1和1.0个百分点，全市别墅入住率较去年同比攀升0.2个百分点。二季度全市别墅租金达到每平方米每月人民币154.8元，环比下跌1.6%，同比下跌2.6%。项目新闻华园华园近期完成翻新，共计84套租赁单元重回市场。项目增加了洗衣服数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部 表 2小业主公寓、服务式公寓和别墅市场表现，2014年第二季度租金 (每平方米每月人民币)入住率 (%)2014年第二季度环比 (%)同比 (%)2014年第二季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓220.8 +0.5- 0.187.0-0.7+1. 4小业主公寓165.8-0.00.086.8-0.4-1.0别墅154.8 -1.6-2.693.6-0.5+1.3数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部 表 1部分小业主公寓、服务式公寓和别墅租赁成交案例，2014年第二季度项目名称物业类型区域单元面积(平方米)租金(人民币每月)起租时间租期 (月)港汇广场服务式公寓徐家汇14524,0004月12盛大金磐小业主公寓陆家嘴22730,0006月12世茂滨江花园小业主公寓陆家嘴28336,0005月12当代艺墅别墅闵行36040,0006月12辉盛庭服务式公寓黄浦25353,0005月12数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部图 4别墅市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2014年第二季度图 3小业主公寓市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2014年第二季度务，并为每栋公寓楼设置了独立入口，以保证租户私密性；会所设施亦得到升级。租赁户型从38平方米至147平方米不等（一房至三房），租金报价为每月人民币10,000元至28,000元。虹桥绿苑虹桥绿苑位于长宁区，预计将于今年三季度开始翻新工程。项目于2000年入市，共73套租赁单元，同西郊花园别墅共享服务设施。装修时长待定。市场展望预计今年将有两个全新服务式公寓项目入市：露香园逸兰服务式公寓及雅诗阁衡山路项目，分别将为市场增添79套和90套租赁单元。惠灵顿国际学校预计将于今年第三季度开学。学校位于浦东新区，为首个寄宿制国际学校，是英国惠灵顿公学在上海开办的分校，提供英式课程。今年下半年，跨国企业租赁需求或将稳中有降。企业将更注重现有业务的流线化、效率最大化，确保利润率，而非盲目扩大收入。跨国企业需求放缓，国内需求见长，因此预计未来租赁需求趋稳。50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14 Q1/2001 = 100 租金指数 (左轴) 入住率 (右轴) 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 70 75 80 85 90 95 100 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14 Q1/2001 = 100 租金指数（左轴） 入住率（右轴） 04 市场简报 | 上海住宅租赁2014年8月Please contact us for further information Savills ResearchSavills Residential LeasingSavills ResidenceSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnDawn BrandenburgDirector+8621 63