上海住宅租赁市场简报2015年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2015年7月Savills World Research Shanghai概述通常在三季度出现的传统租赁旺季似已提前到来，全市公寓入住率明显提升。 位于陆家嘴的全新服务式公寓项目——尚滨江服务式公寓于二季度入市，为市场增添36套租赁单元，项目由逸兰集团运营管理。此外，项目还将加推若干单元，然而目前尚未确定出售或出租。 二季度，全市住宅租赁市场平均租金环比下跌0.8%，达到每平方米每月人民币177.7元，同比下跌0.9%；整体入住率环比上涨1.7个百分点至90.8%，同比上涨2.4个百分点。 全市服务式公寓租金环比上涨0.4%，达到每平方米每月人民币222.3元，较去年同期小幅下跌0.1%；服务式公寓整体入住率环比上涨2.2个百分点至89.4%，同比上扬3.2个百分点。  小业主公寓市场租金环比下跌2.8%至每平方米每月人民币154.6元，同比下跌2.3%；入住率环比上涨3.6个百分点至91.9%，同比上涨5.0个百分点。 别墅租赁市场租金环比上涨0.6%至每平方米每月人民币154.4元，较去年同期持平；入住率环比下跌0.2个百分点至92.6%，同比下跌0.3个百分点。“二季度全市住宅租赁市场入住率上升，或将提振业主信心，进而推动未来几个季度租金的上涨。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 中 国 区 市 场研究部图片：尚滨江服务式公寓，浦东 随着租赁需求的回暖，未来租金或面临上行压力，尤其是在近年来需求持续放缓的别墅市场。由此，整体入住率亦将逐步上升。 02 市场简报 | 上海住宅租赁2015年7月市场概述尽管数个服务式公寓项目已于二季度退出租赁市场，来自外籍家庭的租赁需求依然见涨。本季度全市住宅租赁市场租金水平环比下跌，然而整体入住率逐步回升。下半年的新增供应依然有限，预计市场将继续以吸纳现有存量为主，从而进一步推高全市入住率。尽管二季度通常为淡季，但三季度的传统旺季似已提前到来，租赁需求强劲，服务式公寓和小业主公寓的入住率均有上涨。作为宜居城市以及多数跨国企业中国总部的聚集地，上海持续吸引大量外籍人士。根据城市土地学会于近期发布的《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告，调查对象对监测城市的宜居性分别进行打分（评分标准尚未公开），而上海成为全国宜居性排名第二的城市，紧次于杭州。尽管空气质量系一重要评判标准，然而其他因素亦不容忽视，包括就业机会、薪酬水平、绿化率、步行条件、文化、夜生活、居住成本、人身安全等。市场新闻投资交易2015年上半年，服务式公寓投资市场相对活跃，共计两宗交易。最近一次交易则为一年多以前明天广场万豪行政公寓被整体收购。华山公寓2015年第一季度，上海龙峰企业集团有限公司以人民币16亿元收购华山公寓，成交单价为人民币每平方米46,000元。项目位于静安区华山路688号，地上建筑面积近35,000平方米。虹桥绿苑2015年6月，朗诗以人民币5.4亿元收购虹桥绿苑，成交单价为人民币每平方米34,200元。项目位于长宁区青溪路770弄，地上建筑面积近16,000平方米。签证和居留证新政2015年7月初，政府发布《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》，其中包括签证和居留证新政，自7月1日起施行。新政包括绿卡申请标准放松——在国内高校毕业的具有本科及以上学历的外国留学生在上海创业，可申请有效期2年以内的私人事务类居留许可 （加注“创业”），其间被有关单位聘雇的，可按照规定办理工作类居留许可。此外，关于签证的新规定如下：外籍高层次人才可申请R字签证和在华永久居留对经上海人才主管部门认定的外籍高层次人才、上海科技创新职业清单（目前以上海市科委认定的3,500家拥有高新技术企业证书的企业为主构成）所属单位聘雇并担保的行业高级人才，可不受60周岁年龄限制，申请5年有效期的工作类居留许可（加注“人才”），工作满3年后，经工作单位推荐，可申请在华永久居留。图 1城市宜居性调查数据来源：城市土地学会；第一太平戴维斯市场研究部简化签证升级手续以往外籍人士须回国以升级至Z字签证，新政后在上海两大机场即可升级办理。外籍家政服务人员可获居留许可对已获得永久居留资格或持有工作类居留许可的外籍人才，可为其聘雇的外籍家政服务人员签发相应期限的私人事务类居留许可。入境签证持有工作许可证明来上海工作的外国人，入境后可直接凭工作许可证明申请有效期1年以内的工作类居留许可；也可向抵达口岸的签证机关申请Z字签证（工作签证），入境后按照规定办理相应期限的工作类居留许可。整体住宅租赁市场第二季度，全市住宅租赁市场平均租金环比下跌0.8%，达到每平方米每月人民币177.7元，同比下跌0.9%。整体入住率环比上涨1.7个百分点至90.8%，同比上涨2.4个百分点。全市公寓市场租金环比下跌1%，同比下跌0.5%，其中小业主公寓和服务式公寓平均租金均有下跌。公寓市场平均入住率达90.4%，环比、同比分别上涨2.7和4.1个百分点。服务式公寓市场1第二季度，位于陆家嘴地区的尚滨江项目推出36套租赁单元。由于市场新增供应有限，加上一些服务式公寓于本季度退出租赁市场，全市住宅租赁市场入住率明显上升。五年以来供应持稳，从而使服务式公寓运营商考虑在二三线城市拓展业务。而国际品牌服务式公寓运营商的业务扩张依然迅猛，例如雅诗阁称其将在全国发展30多个项目，其中包括位于南通和太原的项目，辉盛阁品牌也将推出至少5个项目。全市服务式公寓租金环比上涨0.4%，达到每平方米每月人民币222.3元，较去年同期小幅下跌0.1%；服务式公寓整体入住率环比上涨2.2个百分点至89.4%，同比上扬3.2个百分点。1 租金仅指一年及以上租赁期，实际成交租金可能低于12个月以下中短期租约价格。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 2整体租赁市场入住率和租金指数，2003年第一季度–2015年第二季度2.02.53.03.54.04.5HangzhouShanghaiXiamenSuzhouChengduDalianShenzhenQingdaoGuangzhouNanjingNingboWuxiChongqingWuhanXi'anChangshaZhengzhouTianjinBeijingShenyang杭州上海厦门苏州成都大连深圳青岛广州南京宁波无锡重庆武汉西安长沙郑州天津北京沈阳60%65%70%75%80%85%90%95%100%707580859095100105110Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1/2001 = 100 租金指数（左轴） 入住率（右轴） savills.com.cn/research 03 2015年7月市场简报 | 上海住宅租赁小业主公寓市场第二季度，小业主公寓市场租金环比下跌2.8%至每平方米每月人民币154.6元，同比下跌2.3%；入住率环比上涨3.6个百分点至91.9%，同比上涨5.0个百分点。小业主公寓租金的走跌导致入住率创2005年以来新高。鉴于市场需求依然强劲，以及即将进入传统租赁旺季，预计第三季度租金或见反弹。别墅租赁市场第二季度，全市别墅租赁市场租金环比上涨0.6%至每平方米每月人民币154.4元，较去年同期持平；入住率环比下跌0.2个百分点至92.6%，同比下跌0.3个百分点。尽管近年来学费上涨和健康问题令家长堪忧，然而随着外籍家庭在沪安居，9月开学前夕或能达成一些别墅租赁合同，预计下半年别墅需求将呈现回暖之势。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 2小业主公寓、服务式公寓和别墅市场表现，2015年第二季度租金 (每平方米每月人民币)入住率 (%)2015年第二季度环比 (%)同比 (%)2015年第二季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓222.3+0.4-0.189.4+2.2+3.2小业主公寓159.3+0.2-0.891.9+3.6+5.0别墅154.4+0.6=0.092.6-0.2-0.3数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 1小业主公寓、服务式公寓和别墅租赁成交案例精选，2015年第二季度项目名称物业类型区域单元面积(平方米)租金(人民币每月)交易时间租期 (月)赛嘉虹桥皇家公寓服务式公寓虹桥14731,0004月12世茂滨江花园小业主公寓陆家嘴33638,0004月12当代艺墅别墅虹桥33033,0005月12经典茂名小业主公寓南京路19238,0006月12雅诗阁服务式公寓淮海路10828,0006月12数据来源：第一太平戴维斯市场研究部数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 4小业主公寓市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2015年第二季度图 3服务式公寓市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2015年第二季度过去五年，别墅新增供应十分有限，然而因现有别墅项目多为西式建筑、且物业维护较好，使别墅租赁市场依然拥有较强的竞争力。再加上周边国际学校资源充足、交通便利等特征，使别墅市场成为上海高端住宅租赁市场的重要组成部分。市场展望预计盛捷中环森兰服务公寓将于2016年上半年开业，项目临近中国（上海）自由贸易区，为一综合体项目的服务式公寓部分，共计342套租赁单元。尽管市场对食品安全和空气质量的担忧使来自跨国企业的需求放缓，然而随着三季度开学季的到来，来自家庭的住房需求或见涨。加上国内需求的增长，将使整体租赁需求维持稳定。国际品牌服务式公寓运营商将继续在全国范围积极扩张，同时在上海等一线城市的发展脚步有所放缓，然而虹桥商务区等政府大型规划区仍为其关注重点。英国历史悠久的著名公学之一哈罗公学将于2016年第三季度在上海浦东开设分校，毗邻外高桥森兰地区的盛捷中环森兰服务公寓项目。首批学生为小学5个年级的境外学生。50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%707580859095100105110115120Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1/2001 = 100 租金指数 (左轴) 入住率 (右轴) 50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%80859095100105110115120125130Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1/2001 = 100 Rental index (LHS)Occupancy rates (RHS)数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 4别墅市场租金指数和入住率，2003年第一季度–2015年第二季度70%75%80%85%90%95%100%707580859095100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1/2001 = 100 租金指数（左轴） 入住率（右轴） 04 市场简报 | 上海住宅租赁2015年7月项目聚焦尚滨