广州写字楼 2023年第一季度

1savills.com.cn/research• 2023年第一季度，共四个新项目交付入市，合计为市场带来20.8万平方米供应面积，推动总存量升至681.3万平方米。• 季内，租户逐步重启办公租赁寻访活动，看盘量、交易转化率明显增长，全市季度净吸纳量环比增长2 3 . 9 %，至4. 8万平方米 。• 截至季末，受新增供应的主要影响，全市平均空置率环比上升1.9个百分点、同比上升6.3个百分点，季末录得18.1%。• 大型金融机构在传统核心商务区的扩张需求保持强劲，TMT和健康医疗行业的需求亦较为活跃。• 尽管全市平均租金延续了自2019年第一季度起的下行趋势，至人民币每平方米每月149.5元，但环比降幅已收窄0.6个百分点，至0.5%。• 第二季度，预计有七个新项目入市，合计为市场带来46.2万平方米新增供应。短期内，租赁市场竞争将因此加剧，写字楼物业资产表现预计倾软。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2023年4月租赁情绪改善全市季度净吸纳量环比增长23.9%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“防疫政策的优化为写字楼市场表 现 的改善 奠 定了良 好 基 础，这在第一季度租赁情绪、看盘量、交易转化率的提高上得以体现 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research供应 2023年第一季度，共四个新项目交付入市，合计为市场带来20.8万平方米供应面积。季末，全市总存量环比扩张3.2%，至681.3万平方米。需求季内，市场显现复苏迹象。年初以来，租户逐步重启办公租赁寻访活动，市场租赁情绪、看盘量、交易转化率均较此前数季明显增长。因此，全市季度净吸纳量环比增长23.9%，至4.8万平方米。尽管如此，本季仍有部分公司出于成本节约考量而缩减办公租赁面积。此外，因2022年疫情反复对部分企业运营的负面影响在2023年凸显，部分公司选择终止租约。在此之下，天河北季度净吸纳量转负（-1.1万平方米）。受上述因素及新增供应的共同影响，全市平均空置率环比上升1.9个百分点、同比上升6.3个百分点，季末 录得18 .1% 。本季度，包括银行、保险公司等在内的大型 金 融 机 构 的 租 赁 需 求保 持 强 劲，并 对珠江新城、天河北等传统核心商务区的去化贡献颇多。例如，澳门国际银行本季在合景国际金融广场扩租，达信在万菱国际中心承租部分办公面积。同时，TMT和健康医疗行业的租赁需求保持活跃，本季亦有瞩目成交达成。例如，蜜源科技在保利发展广场承租赁约3,000平方米，第一三共在星寰国际商业中心租赁了1,028平方米。租金2023年第一季度，尽管全市平均租金延续了自2019年第一季度起的下行趋势，至 人 民币 每 平方米 每 月14 9 . 5 元，但 得 益于本地经济和写字楼租赁活动回归正轨，大部分存量 物业的 租 金 保 持相 对 稳定，全市租金指数环比降幅收窄0.6个百分点，至0. 5% 。投资本季，投资市场氛围有所改善，对大湾区有投资需求的资本和有投资授权的投资者开始重审广州的投资机会，尽管其投资策略和标的选择仍然保持谨慎。在当前的经济和市场环境下，具有避险和稳定收益的投资机会仍受到投资者青睐。但整体而言，与疫情前甚至2021年市场情绪因疫情的有效防控而保持稳定时相较，当前投资市场信心依旧不足。考虑到2023年新增供应的集中入市，市场将面临去化压力，写字楼物业资产表现将继续承压，投资者应适时重新评估其投资策略及投资工具的选择标准。展望根 据《 广州市 政 府工作 报 告》，2 0 2 3 年广州经济增长预期目标将达6%以上。此外，政府将持续发力吸引投资，并继续推动战略新兴产业发展，如信息技术，新能源汽车、生物医药与健 康产业等。宏观层面而言，这将利好本地写字楼市场的 持 续恢 复，并为市 场 注 入 更 多租 赁和投资需求，进而提振市场情绪。尽管如此 ，第 二 季 度 预 计 有七 个 新 项 目 入 市，合计为市场带来46.2万平方米新增供应，因而短期内新旧物业间的租赁竞争仍将加剧，写字楼物业资产表现预计倾软。图1：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2018至Q1/20230%4%8%12%16%20%24%010203040506020182019202020212022Q1/2023来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q2/2018至Q1/20230%5%10%15%20%25%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q2/2018至Q1/2023105110115120125130135140145Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q1/2023租户行业项目子市场租赁面积(平方米)达信金融万菱国际中心天河北 1,519 澳门国际银行 金融 合景国际金融广场 珠江新城1,300 来源 第一太平戴维斯研究部写字楼