概述与展望
广州甲级写字楼市场在2026年第一季度面临集中供应释放带来的压力，供需失衡导致空置率上升至18.5%。新供应主要集中在苏菲亚发展中心、广州ABC大厦和广州国际贸易中心，但净吸纳量为负，显示部分释放的物业未能有效被租赁活动抵消。市场租金环比下降2.2%至每月每平方米116元，持续下行趋势，房东通过调整租赁结构以换取签约确定性，导致名义租金与实际有效租金剪刀差扩大。预计Q2市场仍将呈现“压力下持续交易”特征，空置率短期承压，租金继续下行。
租金水平
全市租金环比下降2.2%，降幅较上季度扩大，反映写字楼在“成本效率”维度上的再定价。房东策略从单一价格调整转向租赁结构优化，通过让渡前期收益提升去化效率。分区域看，天河北租金下降5.5%，核心区老物业竞争力减弱；越秀区租金稳定，政府/企业及金融服务基础稳固；琶洲区租金持平，前期以价格换量策略促进科技电商产业集聚；金融城租金92.3元/平方米，对中心城区空间整合需求有一定吸引力。预计Q2租金下行压力持续，租赁端博弈加剧，房东可能接受更长期限和更深度的有效租金让步。
供需关系
Q1新供应14.08万平方米，较上季度大幅增加，主要来自苏菲亚发展中心等项目。需求端受企业谨慎扩张及物业交还影响，净吸纳量为-1.59万平方米，租赁动能主要来自企业内部空间重构。行业需求结构显示：金融业占比22%成为最大需求引擎，仍偏好珠江新城等传统核心区；TMT行业占比20.8%，人工智能与机器人领域增长显著；专业服务业占比15.3%，律所审计企业需求稳定。值得注意的是，科技企业从珠江新城向金融城、琶洲转移的趋势日益明显，企业核心诉求为“核心区品质置换”和“新兴片区性价比选择”。新设和扩张需求略有反弹，显示企业在控制成本的同时开始适度扩张调整。
投资市场
Q1投资市场无整栋交易，以分层销售和小宗交易为主，投资者对写字楼资产态度谨慎。商业地产司法拍卖略有回暖，海珠区和平商务中心商业资产以1.61亿元成交，反映资本偏好核心区位成熟商业资产。土地市场表现活跃，多个商办混合用地交易，天河珠江新城马场岗地块以23.604亿元成交成为本季标杆。整体呈现“弱写字楼投资、稳商业资产、活土地交易”格局，资本流向现金回报更可预期、区位优势更明显的资产。
研究结论
当前市场调整并非需求显著萎缩，而是不确定性下租户通过整合与搬迁优化空间利用，新租赁量不足以抵消退回市场空间。结构性矛盾是供应释放节奏与需求调整周期不匹配，积极租赁交易未转化为有效去化。Q2预计空置率将继续上行，去化压力持续，企业将更注重租赁条款的灵活性，市场仍处于去化导向的调整期。
