广州写字楼市场报告 2026年 Q1

概览和展望 供给集中释放，市场承压加深 2026年第一季度，广州甲级写字楼市场在新增供应集中入市的影响下，市场供需 关 系 阶 段 性 承 压，推 动 空 置 率 攀 升 至18.5%。全市录得新增供应约140,800平方米，主要来自索菲亚发展中心、广州农行大厦及广州国际金融交易广场等项目。同期净吸纳量为-15,859平方米，反映出市场内部存在一定规模的面积释放未被新增租赁有效对冲。 放，市场进入去化承压阶段。 公效率。 租 金 方 面 ，市 场 平 均 租 金 环 比 下 降2.2%至每月每平方米人民币116.0元，延续此前下行趋势。在供给压力加大的背景下，业主端普遍通过调整租约结构及让渡部分前期收益以换取签约确定性，实际有效租金持续承压。 本 季 度 未 录 得 代 表 性 大 宗 交 易，市 场延续低位运行。市场定价更关注现金流稳定性，交易更可能围绕风险边界清晰的资产展开。 展 望 第 二 季 度，市 场 呈 现“成 交 仍 在、去化承压”的特征，供给释放节奏与需求调整周期之间的错配，将持续主导短期走势。预计短期内空置率将继续承压，租金维持下行趋势。市场仍处调整周期中段，后续表现取决于供给节奏与需求恢复。 从需求结构看，TMT、金融及专业服务业 仍 为 主 要 来 源，但 整 体 以 存 量 优 化 为主。从交易性质看，搬迁需求占主导，同时续租及扩租占比有所提升，反映企业更倾向于通过内部调整与区位再配置优化办 从 运 行 机 制 看，本 轮 调 整 的 核 心 并 非需求明显收缩，而是在不确定环境下，企业通过面积整合与选址优化提升空间使用 效 率，导 致 新 增 租 赁 难 以 对 冲 存 量 释 租金走势 租金延续下行，分化格局持续 第 一 季 度，全 市 租 金 环 比 下 降2 . 2 %至每月每平方米人民币1 16.0元，跌幅较上 一 季 度 有 所 扩 大，显 示 租 金 下 行 压 力仍在，短期内尚未出现企稳迹象。从本质上看，租金调整反映的是办公空间在“成本—效 率”维 度 上 的 重 新 定 价 。在 持 续 去化 压 力 下，业 主 策 略 由 单 一 价 格 调 整 转向 租 约 结 构 优 化，通 过 让 渡 前 端 收 益 以提 升 去 化 效 率，使 名 义 租 金 与 实 际 有 效租金之间的“剪刀差”持续扩大。 从 子 市 场 看，天 河 北 子 市 场 的 租 金 面临 较 大 调 整 压 力，环 比 下 降5.5 %，领 跌全 市 。这 主 要 归 因 于 该 区 域 部 分 早 期 建成 的 物 业 面 临 硬 件 设 施 老 化 的 问 题，在核 心 区 整 体 租 金 中 枢 下 移 的 背 景 下，其性 价 比 优 势 被 削 弱，导 致 部 分 对 办 公 体验 有 进 阶 需 求 的 租 户 向 外 流 动 。相 比 之下，越 秀 区 凭 借 其 稳 固 的 传 统 政 企 及 金融服务业底盘，租金保持平稳，展现出极强 的 防 御 性 。琶 洲 子 市 场 本 季 度 租 金 环比，显 示 出 前 期 以 价 换 量 策 略 已 有 效 促进 了 科 技 及 电 商 产 业 的 规 模 化 集 聚 。而金融城子市场目前租金录得每月每平方米人民币9 2 .3元，以 较 低 的 租 赁 成 本 对中心区的面积整合需求形成一定吸引力。 展 望 第 二 季 度，在 新 增 供 应 持 续 释 放的背景下，租金短期内仍将承压，市场仍处 于 以 去 化 为 导 向 的 调 整 阶 段 。预 计 租 约 层 面 的 综 合 博 弈 将 更 加 激 烈，业 主 为换 取 稳 定 现 金 流，或 将 不 得 不 接 受 更 长周期、更深度的有效租金让利。 供应和需求 供给释放与需求调整的结构性错配 第 一 季 度，广 州 甲 级 写 字 楼 市 场 迎 来了 部 分 重 要 项 目 的 集 中 交 付 。季 内 共 录得1 4 0,8 0 0平 方 米 的 新 增 供 应 入 市，显著 高 于 上 一 季 度，分 别 来 自 索 菲 亚 发 展中 心 、广 州 农 行 大 厦 以 及 广 州 国 际 金 融交易广场。在需求端，受企业整体扩张意愿 谨 慎 及 存 量 退 租 释 放 影 响，第 一 季 度全市净吸纳量录得-15,859平方米。一季度的成交动力主要源于企业内部的空间重构。 从 需 求 结 构 看，行 业 集 聚 特 征 愈 发 鲜明 。金 融 业 成 交 占 比 超2 2 %，展 现 出 极强 的 抗 周 期 扩 表 能 力，为 本 季 度 最 大 需求 引 擎，且 依 然 坚 定 青 睐 珠 江 新 城 等 传统核心区。科技行业成交占比20.8%，人工 智 能 及 机 器 人 细 分 赛 道 增 长 亮 眼 。专业 服 务 业 成 交 占 比1 5 . 3 %，律 所 与 审 计类企业需求稳健。值得一提的是，科技企业 为 寻 求 更 优 的 性 价 比 与 产 业 协 同，从珠 江 新 城 向 金 融 城 、琶 洲 外 溢 的 趋 势 日益凸显。从交易性质来看，搬迁需求占比60%，企业核心诉求聚焦于“核心区内部品 质 置 换”与“向 新 兴 商 圈 谋 求 性 价 比”两条路径。新设立及扩租需求有所回升，显 示 企 业 在 控 制 成 本 的 同 时，开 始 进 行一定程度的扩张与调整。 从区域分布看，成交明显向琶洲集中，反映出价格与条款优势对需求的吸引作用。珠江新城作为传统核心区，成交保持稳定，主要由优质客户及升级需求支撑；天 河 北 及 越 秀 则 以 存 量 需 求 为 主，缺 乏明显增量驱动。 整 体 来 看，当 前 市 场 的 主 要 矛 盾 在 于供给释放节奏与需求调整周期之间的错配，成交活跃并未转化为有效去化。展望 第二季度，当前市场需求轻微走弱，在供应 端 持 续 放 量 的 情 况 下，供 需 缺 口 在 短 期内难以实质收敛，去化压力仍将延续，空置率预计继续呈上行趋势。 投资市场 交易仍以个案为主，市场延续谨慎基调 2 0 2 6年 第 一 季 度，广 州 写 字 楼 投 资市 场 未 录 得 大 宗 交 易 成 交，市 场 仍 以 散售 、小 面 积 流 转 为 主，投 资 者 对 办 公 资产 整 体 保 持 谨 慎 。同 期 商 业 物 业 法 拍 活 跃 度 小 幅 回 升，录 得1宗 大 宗 成 交 ：海 珠区 和 平 商 务 中 心 商 业 资 产 以 人 民 币1 .6 1亿元成交，标的带稳定租约，反映资金更偏 好 核 心 地 段 、现 金 流 确 定 的 成 熟 商 业 资 产 。土 地 出 让 端 表 现 亮 眼，全 市 共 成交 多 宗 亿 元 级 商 业 、商 务 及 商 住 综 合 用地，其 中 天 河 珠 江 新 城 马 场 地 块 以 人 民币236.04亿元成为本季度地标成交，荔 湾、番禺亦有商业商务用地顺利出让，整体由国企与城投平台托底。整体来看，一季度广州大宗市场呈现“办公冷清、商业稳健、土地火热”的格局，资金偏好从办公 资 产 转 向 核 心 商 业 与 优 质 商 住 地 块， 楼 投 资 情 绪 谨 慎 ；核 心 地 段 带 租 约 商 业资 产 更 受 资 金 关 注，法 拍 活 跃 度 小 幅 提升 ；土 地 出 让 以 商 业 商 务 用 地 为 主，国企、城投平台仍是拿地主力，整体呈现资产分化、确定性优先的特征。 确 定 性 现 金 流 与 区 位 价 值 成 为 决 策 核心。 展 望 第 二 季 度，广 州 大 宗 市 场 延 续 办公 冷 清 、商 业 稳 健 、土 地 托 底 格 局 。写 字 广州甲级写字楼市场数据图2026年第一季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 广 州 商 业 物 业 服 务 部 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 黄伟伦董事，广州商业物业服务部主管+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 中 国 力 量 席 卷 全 球 ：绿 色 赋 能 地 产 先 行，掀 起 全 球 制 造 出 海 新 浪 潮 广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 四 季 度 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。