上海写字楼市场报告 2026年 Q1

概览和展望：2026年第一季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量显著回升，环比大增67%至138,282平方米，主要得益于企业搬迁升级和整合办公资源。市场空置率上升0.4个百分点至24.2%，新增供应307,035平方米，环比上升42%。政策端对市场预期形成支撑，但全市平均租金仍大概率维持下行调整，环比下降2.2%至每天每平方米人民币5.92元，跌幅收窄1个百分点。

供应和需求：第一季度迎来年内首轮集中交付，新增供应主要来自南京西路、徐家汇及后世博等区域。需求侧，核心三区（小陆家嘴、南京西路、淮海中路）及新兴市场（北外滩、前滩、花木）均有企业搬迁、扩租和新租案例，律所租赁需求走强支撑去化表现，金融、专业服务、零售、制造以及TMT行业贡献了市场中超过70%的成交占比。

租金走势：新增供应集中释放、存量项目竞争加剧以及租户议价能力增强导致租金继续承压。核心商务区及中央商务区租金环比降幅显著小于新兴商务区，核心市场租金下跌速度放缓，新兴市场由于竞争压力，业主仍以削价换量为首选。传统核心商务区租金水平仍保持领先，小陆家嘴市场租金环比跌幅最多。

投资市场：自用与价值型买家并行入市，共成交写字楼及产业园区物业19宗，总计成交金额超过人民币100亿元。买家类型涵盖金融机构、产业资本及企业自用买家，核心地段、可改造提升或具备自用价值的资产仍可吸引资金关注。当前投资决策更加注重现金流稳定性、持有成本与后续运营空间，大宗成交节奏整体偏谨慎。