上海写字楼市场报告 2025年 Q1

市场需求仍显乏力第 一 季 度，上 海 整 体 写 字 楼 市 场 租 金继 续 下 跌 至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6 . 74元 ，市 场 空 置 率 继 续 维 持 小 幅 升 势 至2 2 . 2 %。在 供 应 方 面，四 个 新 项 目 总 计2 1 9,0 5 3平 方 米 的 办 公 面 积 竣 工 交 付 。需 求 乏 力 伴 随 着 供 应 的 持 续 增 加，导 致第 一 季 度 甲 级 写 字 楼 的 市 场 净 吸 纳 量仅 为5 ,0 2 7平 方 米，较 上 季 度 大 幅 下 降8 5.6 %。市 场 空 置 率 也 在 去 化 不 畅 的 压概览和展望图二 ：2025-2028年及以后各区域新增写字楼面积20252026图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标2025年第一季度新增供应219,05315.8%按季变幅：下季预测：平方米 [1]第一季度净吸纳量下季预测：按季变幅： 2 0 2 5年 市 场 还 将 有 接 近1 4 0万 平 方米 的 办 公 面 积 计 划 投 放 市 场，在 目 前 的经 济 压 力 下，大 量 的 新 增 供 应 将 加 剧 市场竞争。我们认为，随着全球性的加征关税 带 来 的 负 面 影 响 的 逐 渐 释 放，企 业 特别是出口贸易相关企业的成本将大幅增加，将进一步抑制其对办公空间的需求。我们预计短期内市场租金仍将维持下行趋势，市场空置率将持续增加。资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部南静安区(南京西路)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)普陀区(长风-真如)虹口区(北外滩、四川北路)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)闵行区(虹桥商务区、莘庄)杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)2,0002,5003,000千平方米资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部[ 1 ]租 金 为 平 均 净 有 效 租 金2025年第一季度空置率22.2%4.1%下季预测：按季变幅：0.6个百分点 力下继续增加0.6个百分点至22.2%。金融、TMT、零售以及专业服务企业成为市场需求的主要来源 。3月 份 政 府 工 作 报 告 的 经 济 数 据 为 市场 信 心 提 振 带 来 有 力 支 持，不 过 关 税 压力对于贸易出口带来的负面影响预计将增 加 经 济 走 向 的 不 确 定 性，对 于 写 字 楼市场而言，市场仍将面临巨大挑战。05001,0001,50020272028+2025年5,027平方米2025年第一季度租金6.74元/平方米/天85.6%下季预测：按季变幅： 企业续租及搬迁占市场比重达到80%供应和需求第 一 季 度，上 海 甲 级 写 字 楼 市 场 有 四个新项目入市，为市场带来219,053平方米的新供面积。其中，浦东成为新增供应的主力区域，共有三个项目竣工交付，包括 位 于 浦 东 后 世 博 的 博 峰 中 心（9 7, 2 1 6平方米）、浦东前滩的前滩尚（74,8 3 7平方米）以及位于世纪大道的世纪财富广场（3 0,0 0 0平 方 米）。在 浦 西，位 于 南 京 西路 商 圈 的 四 季 酒 店 改 造 项 目 —— 丰 盛 商业中心也在本季度竣工交付，为市场带来17,000平方米的办公面积。第一季度的市场租赁成交主要来自于企业的续租以及搬迁活动，市场占比达到8 0 %。由于业主方在续约租期和租金方面给到更多的灵活性，促使不少租约到期企业在比较搬迁成本和续约支出之后，选择续租现有写字楼。而在本季度的市场搬迁租赁活动中，近两年交付的伴有成熟的商业配套的新项目获得有搬迁需求企业的青睐，例如位于花木的保利浦开金融中心、新天地的太平洋新天地商业中心在本季度都录得多宗租赁交易。而市场内更多的搬迁需求还是来自于企业对于租赁预算控制的被动选择。值得注意的是在本季第一季度，甲级写字楼市场租金继续环比下跌4.1%至每天每平方米人民币6.74元，各个写字楼子市场均有不同程度的租金下滑。中央商务区以及新兴商务区的市场租金下跌显著，环比跌幅分别为4.3%和4.6%至每天每平方米人民币6.49元和5.63元。为了吸引潜在租户，新兴商务区内新项目周边的存量项目纷纷推出一系列优惠举措，不仅持续降低租金，还提供个性化定制服务，甚至给予装修补贴，竞争非常激烈。而在有限的市场需求下，核心商务区的优渥位置、新兴商务区的楼龄新和租金低等优势因素与中央商务区形成错位竞争，加剧了中央商务区各子市场的去化压力，导致本季度中央商务区业主大幅调低市场租金报价。第一季度，核心商务区的市场租金下跌至每天每平方米人民币9.21元，环比跌幅3.7%。核心商务区的企业续租在当季企业中央商务区去化压力加剧，租金下跌显著租金走势 度新租成交中，国内专业服务企业以及外资汽车制造企业在上海设点的需求增多，这些企业在新兴商务区内办公租赁面积在1 ,0 0 0平 方 米 以 上 的 租 赁 成 交 有 所 增加。第一季度，上海甲级写字楼市场的租赁需求主要来源于金融、TMT、零售以及专05001,0001,5002,0002,5003,000图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率千平方米图四：甲级写字楼租金走势Q32014租赁活动和企业续租行为中的比重十分突出，分别占比16%和43%。业主继续降租以及提供更大的优惠力度，是促成到期租户愿意续租的重要因素。第一季度，南京西路区域的市场租金环比下跌4.3%至 Q1Q1Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q3Q1Q320152016201720182019 业服务企业。在零售、专业服务和汽车制造行业，欧美企业的租赁需求依旧显著。国内企业的租赁活动则多集中在TMT、金融与专业服务领域。与此同时，企业对灵活办公的需求持续攀升，这促使联合办公品牌在本季度写字楼租赁市场中出现了众多大面积租用场地开展业务的案例，这类租赁案例数量有所提升 。资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q120202021202220232024 2025024681012人民币/ 平方米/天每天每平方米人民币9.91元，是核心区租金下跌最大的子市场，同时在专业服务、零售贸易续租需求释放的促动下，南京西路也是核心区续租活动最频繁的子市场。 2025年第一季度，上海写字楼投资市场录得7宗大宗交易，涉及总金额在人民币128亿元左右。大部分的交易案例均为交易金额十亿元级别以下的甲级办公楼以及位于商务园内的标准写字楼。第 一 季 度，市 场 内 最 具 分 量 的 交 易 来自 于 中 邮 保 险 发 起 的 博 华 广 场 收 购 案 。险资继续收购优质写字楼投资市场 1月 份，中 邮 人 寿 保 险 宣 布，公 司 作 为 领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。此次交易中，中邮保险作 为 收 购 方 基 金 的 领 投 机 构，美 国 汉 斯集团旗下子公司为博华广场的开发商及运 营 商，也 将 作 为 收 购 方 基 金 的 普 通 合伙人继续参与管理运营，阿布扎比投资局（A D I A）也 会 成 为 收 购 方 基 金 的 投 资 方 之一，与中邮保险共同持有博华广场。据悉，此次交 易的对 价为 人民币1 0 8亿元 。博 华 广 场 总 用 地 面 积 约1 7, 9 0 0平 方 米，总建筑面积约18.4万平方米，由一幢地上60层的超高层办公塔楼、一座地上4层的多功能大型商业裙房与4层地下室组成。 上海甲级写字楼市场数据图2025年第一季度虹桥商务区存量: 142.2租金: 4.60空置率: 25.3%存量: 155.4租金: 5.69空置率: 14.1%存量: 60.1租金: 7.42空置率: 13.2%存量: 112.2租金: 5.39空置率: 38.0%存量: 111.9租金:6.47空置率: 19.5%上海火车站存量: 78.4租金:5.88空置率: 21.9%徐家汇存量: 122.1租金: 8.24空置率: 17.6%淮海中路核心商务区中央商务区中央商务区扩展区新兴商务区存量: 145.2租金: 9.91空置率: 13.7%南京西路存量: 47.9租金: 6.20空置率: 18.8%中山公园人民广场存量: 88.7租金: 7.21空置率: 16.4%外滩金融聚集带存量: 70.0租金: 8.15空置率: 18.9%各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率注 : 存 量 的 面 积 单 位 为 万 平 方 米，租 金 指 平 均 净 有 效 租 金 , 租 金 单 位 为 人 民 币 / 平 方 米 / 天，空 置 率 为 平 均 空 置 率2,686万平方米甲级写字楼总存量约 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 21 6032 1719virginia.huang@cn.knightfrank.com王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com深 圳 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度E S G的 重 要 性 ：租 户 指 南殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 21 6032 1730mars.yin@cn.knightfrank.com莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近 期 研 究 报 告如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ：研 究 及 咨 询 部上 海 商 业 物 业 服 务 部广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 24年 第 四 季 度北 京 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度上 海 写 字 楼 市 场 报 告2 0 24年 第 四 季 度 房 地 产 行 业 的E S G量 化