上海写字楼市场报告 2025年 Q4

概览和展望 供需双压下市场仍处于调整期 第 四 季 度 ，上 海 整 体 写 字 楼 市 场 租金 继 续 延 续 下 行 态 势，环 比 下 跌3 . 2 %至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6 . 0 5元 ，环 比跌 幅3. 2 %。供 应 方 面，两 个 新 项 目 总 计216,585平方米的办公面积竣工交付，推动市场空置率继续小幅攀升至23.8%。当季市场净吸纳量增至82,570平方米 。租赁需求方面，本季度市场租赁活动主要来自于金融机构和TMT企业，共享办公品牌继续保持扩张势头。 赁市场将继续承压。我们预计，2026年第一季度市场仍将维持目前的租金下行态势，市场空置继续小幅上扬。不过在“十五五”规划的政策导向下，AI+科技企业、双碳以及高端制造领域企业有望保持蓬勃发展态势，上述行业预计因业务扩张与办公空间升级产生的租赁需求预计将同步增长。 十 二 月 份 的 中 央 经 济 会 议 为 明 年 以及“十五五”的经济发展定下基调，继续扩内需、科技创新，并且积极推动产业高端化、智能化和绿色化。在积极的政策引导下，“十五五”期间，国内经济有望减轻通缩带来的负面影响，之于写字楼市场也将存在温和复苏的可能。 未 来 一 年，上 海 写 字 楼 市 场 预 计 将 有接近140万平方米的新项目计划入市，租 供应和需求 企业跨区搬迁活动有所增加 第 四 季 度，市 场 内 有 两 个 新 项 目 竣 工交付，为市场带来216,585平方米的新供面积，环比增加55%。全年市场新供达到101万平方米，其中46%的新增办公面积位于新兴市场。两个新入市项目分别为位于新虹桥的晶耀虹桥(1 6 0,0 0 0平方米)以及位于虹口北外滩的售转租项目FC金茂广场(56,585平方米)。 第 四 季 度，上 海 写 字 楼 市 场 接 近 八 成的租赁成交来自于企业续租及办公选址搬 迁 。其 中 跨 区 搬 迁 占 比 呈 逐 步 提 升 态势。出于成本控制考量，不少企业选择外迁区外租金水平更低的办公楼以压缩租赁成本，例如在市中心办公的企业愿意外迁 至 新 兴 市 场 通 达 性 较 好 的 新 项 目 。此外，受需求萎缩以及供需失衡双重影响，市场租金延续近期下行态势，这为预算有限但对办公地点有要求的企业提供了升级办公空间的机会。本季度，位于商务园区的科技新贵企业向甲级甚至超甲级写字楼搬迁、市区非核心位置的金融企业向核心市场的高品质写字楼升级的搬迁活动较为显著。 第 四 季 度，在 弱 需 求 及 新 供 应 的 双 重压力下，市场空置率继续上升至23.8%，当季净吸纳量为82,570平方米 。全年市场净吸纳量同比下降28.6%至22万平方米 左 右，其 中 接 近7 0 %的 办 公 面 积 由 四大主力业态消化，分别为专业服务类(律所、咨询)、TMT行业(AI科技)、金融业(证券、资管)以及零售业(快消领域)。 第 四 季 度，从 市 场 租 赁 交 易 来 看，金融 以 及T M T企 业 位 于 首 位，合 计 贡 献 近4 5 %的 市 场 份 额 。专 业 服 务 机 构 以 及 零售品牌依然在市场内扮演不可或缺的角色，租赁成交占比超20%。联合办公维持着近期市场的高活跃度，市场占比逐季攀升，本季度有接近7%的市场租赁交易来自于联合办公。 租金走势 超甲级写字楼租金跌幅继续收窄 第 四 季 度，甲 级 写 字 楼 市 场 租 金 环 比继 续 下 跌3 . 2 %至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6.05元。市场需求有限、竞争加剧都成为业主继续执行减租以及优惠补贴的重要理由。核心商务区的超甲级写字楼租金跌幅环比继续收窄，其对于租金承受能力较强企业的升级需求所产生的虹吸效应，促成核心区超甲级租金当季下跌1.3%至每天每平方米人民币10.35元。 新兴市场依然需要面对新项目入市带来的竞争压力以及存量项目的去化挑战，业主继续执行以价换量的租赁策略来完成市场去化。第四季度，新兴商务区市场 位置要求高的金融以及高科技企业具有吸引力，促成南京西路和淮海中路的租金分别仅下跌1.3%和0.9%至每天每平方米人民币9.48元和7.41元。 的平均租金环比下跌2.3%，至每天每平方米人民币5.14元。中央商务区扩展区本季度跌幅较大，租金环比下3.4%至每天每 平 方 米 人 民 币4.6 2元 。区 位 不 具 有 优势以及楼宇楼龄较久都是促成中央商务 区扩展区内的业主继续降租的主要因素。 第 四 季 度，核 心 商 务 区 的 南 京 西 路 及淮海中路是租金跌幅较小的几个子市场之一，其对于租金承受能力较强且对办公 投资市场 自用需求驱动资产盘活进程 2025年第四季度，上海写字楼投资市场录得14宗主要的大宗交易，涉及总金额超过人民币60亿元，而2025年全年的市场 交 易 数 在3 9宗 左 右，总 成 交 金 额 超 过人民币300亿元。自用型买家对于目前处于价值洼地的写字楼物业积极介入，以期 后世博的环球广场A栋(1-4层)，中汇人寿收购复星集团旗下复星医药位于徐汇区的 产 业 园，货 拉 拉 收 购 晶 耀 虹 桥T 6栋 以及半导体头部企业文曄科技收购虹桥商务区申虹路办公项目。 通过收购办公物业来实现区域运营以及价值投资。 在 众 多 交 易 中，我 们 可 以 看 到 政 府 背景的机构和民营企业纷纷出手购置写字楼。例如中国信达联合陕西文化投资购入 上海甲级写字楼市场数据图2025年第四季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 上 海 商 业 物 业 服 务 部 王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 137 0103 9900virginia.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 134 8207 8781mars.yin@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。