市场概览
- 长期趋势： "十五五"规划推动绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值，ESG认证与产业适配能力差异拉大项目价值差距，市场加速从增量竞争转向存量价值重构。
- 短期展望： "十五五"规划及积极财政政策为市场带来长期支撑，但2026年75.7万平方米集中供应将加剧竞争，东部子市场租金短期承压，预计空置率升至20.5%，租金下跌约9%。
- 2025年第四季度： 平均有效净租金219.7元/平方米，环比下降3.9%，同比下降12.7%；平均空置率17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，呈现租金下行、空置率小幅改善态势。
供应和需求
- 供应： 2025年新增供应83,000平方米，较2024年减少71%，总存量达12,652,483平方米。
- 需求：
- 区域： 中央商务区占比30%-37%，金融街、燕莎、中关村等构成第二梯队。
- 行业： TMT、金融、专业服务占比超70%，科技行业持续领跑，金融与专业服务保持平稳。
- 租户： 内资企业主导地位强化，外资需求占比收缩。
- 净吸纳量： 24.49万平方米，较2024年增长。
租金走势
- 整体： 租金仍处于下行周期，平均租金219.7元/平方米，环比下降3.9%，同比下降12.7%。
- 子市场表现：
- 燕莎： 租金下跌，空置率仍处高位。
- CBD： 租金下行但需求稳定，2026年供应高峰将加剧压力。
- 东二环： 供需失衡加剧，租金调整滞后。
- 金融街： 租金高位但央企自持写字楼带来去化压力。
- 中关村： 租金波动最小，科技企业扩张带动需求，环比下降仅2.5%。
- 亚奥： 部分企业续租及科技企业搬迁填补空置，减缓租金下行。
- 望京-酒仙桥： 继续下跌，太古坊新项目将分流优质租户并提升产品标准。
- 丽泽： 租金下调但跌幅平稳，需求保持增长。
- 亦庄： 唯一租金正增长区域，环比上涨2.2%至84.4元/平方米，新兴产业发展带动需求。
投资市场
- 主导格局： 国内资本主导，资金投向核心区位优质商办资产。
- 典型案例：
- 扬子江药业集团以22.54亿元收购世茂大厦综合体项目。
- 北京花径教育以约4亿元购置E_ZIKOO智慧谷2号楼独栋写字楼。
- 北京民企自用型购置案例。
研究结论
- 市场分化： 符合政策导向、具备产业与品质优势的项目将站稳脚跟，否则价值差距将持续拉大。
- 需求复苏： 多个子市场需求复苏成为市场回暖关键，金融、企业服务类企业对办公品质升级与区位优化需求强劲。
- 投资趋势： 核心区位优质商办资产仍具吸引力，国内资本将继续主导市场。
