knightfrank.com.cn北京甲级写字楼市场季度报告2022年 第四季度疫情影响导致租赁活动明显放缓 丽泽望京-酒仙桥奥运村中关村东二环金融街燕莎中央商务区2025及以后20222023202405001,0001,500图二 ：2022-2025年及以后各区域新增写字楼面积千平方米资料来源: 莱坊研究部2北京写字楼市场报告 2022年第四季度2022年第四季度，北京甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币321.3元，环比下降0.3%，同比下降0.8%。全市第四季度没有新建甲级写字楼竣工交付。截至2022年第四季度，北京甲级写字楼市场存量维持在1,231万平方米。全市平均空置率为14.8%，环比和同比均上升0. 2个百分点。概览和展望项目。因此，我们预计下季度空置率将有所上涨，租金维持在稳定水平。12月7日开始中国宣布放开防疫政策，标志着中国疫情防控进入新阶段，相信各行业的生产活动有望在明年完全恢复至正常水平，北京写字楼市场也将在2023年逐步回暖。第四季度临近年末，加之十二月份疫情的影响，全市整体的经济活动明显减少，导致部分交易也有延迟至明年的情况出现。本季度北京写字楼市场整体相对平静，租赁需求暂时放缓，吸纳量录得负值。预计2023年第一季度将会有超过20万平方米的写字楼新增面积入市，其中包括原本计划在本季度交付的资料来源: 莱坊研究部图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 0.3%下季预测：按季变幅：2022年第四季度新增供应02022年第四季度净吸纳量-30,886平方米2022年第四季度租金321.3元/平方米/月2022年第四季度空置率14.8%下季预测：按季变幅：0.2个百分点下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测： 第四季度，由于疫情影响，原定本季度交付的写字楼项目延期至明年交付，北京甲级写字楼市场核心商务区没有新项目入市。全市甲级写字楼存量保持不变，维持在1,231万平方米。预计明年全年的新增供应将达到约54万平方米，届时将推动空置率进一步上涨，租金上行承压。第四季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0. 2个百分点至14.8%。临 近年末加之疫情因素，全市净吸纳量为负值-30,886平方米。本季度写字楼租赁市场的需求主力以内资金融企业为主，包括内资银行、基金以及券商等；TMT行业中则以科技企业的租赁需求为主。受到疫情的持续影响，2022年全年北京甲级写字楼吸纳量仅62,574平方米，全年的吸纳量主要集中在一季度，二至四季度受疫情影响较大，且四季度面供应和需求资料来源: 莱坊研究部图三 ：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 临年末，市场相对低迷。随着我国疫情防控常态化步入新的阶段，亟待复苏的2023年也将同时为写字楼市场带来新的希望。千平方米3新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%03006009001,2001,5002010201120122013201420152016201720182019202020212022北京写字楼市场报告 2022年第四季度第四季度，疫情的影响还未完全消退，全市甲级写字楼平均租金持续下探，环比下降0.3%至每月每平方米人民币321.3元。各商务区租金都出现不同程度的下降。中央商务区平均租金降幅相对较小，环比微降0.1 %至每月每平方米人民币362.3元。金融街区域的平均租金也有所松动，本季度环比下降0.5%至每月每平方米人民币605.8元。受到互联网科技企业整合的影响，中关村区域本季度释放出部分空置面积，空置率上涨2.3个百分点至8.9%，平均租金环比下降0.3%至每月每平方米人民币360.8元。东二环和燕莎区域的空置率在核心商务区中始终处于高位，平均租金也持续下跌，本季度分别下降0. 2%和0.7%至每月每平方米人民币296.9元和295.3元。奥运村区域平均租金环比下降0.6%至每月每平方米人民币326.3元。租 金 走 势 资料来源: 莱坊研究部图四 ：甲级写字楼租金走势050100150200250300350400450Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42010201120122013201420152016201720182019202020212022人民币/ 平方米/月区域项目租户面积（平方米）交易类型望京-酒仙桥融新科技中心量子之歌15,000搬迁东二环天润财富中心民生加银基金9,055新租丽泽鼎兴大厦中国物流8,000搬迁资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实表一 ：甲级写字楼主要租赁成交，2022年第四季度 4北京写字楼市场报告 2022年第四季度第四季度，北京写字楼大宗交易市场的外国投资者以及港澳台投资者逐步恢复活跃，积极在核心商务区购置写字楼物业。2022年全年北京写字楼大宗交易投资额为人民币146.2亿元，约占全年大宗交易额的60%，写字楼仍然是最受投资者关注的资产类型。10月17日，北京博瑞大厦以人民币20.37亿元的价格拍卖成功。北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司以低于项投资市场目评估价人民币8.73亿元的起拍价拍下，该公司由凯德商用设施咨询（北京）有限公司100%持股。该项目位于北京东三环，CBD与燕莎商务区之间，包括甲级写字楼和商业配套。本次拍卖的标的物为博瑞大厦地下3层至地下1层、地上4层至25层，标的物建筑面积约为58,200平方米。12月26日，港股微博发布公告称，全资子公司Weibo Hong Kong Limited与新浪公司的全资子公司新浪香港有限公司就买卖新浪网技术（中国）有限公司的100%股权订立若干协议。根据协议，Weibo Hong Kong Limited同意购买新浪网技术（中国）有限公司的全部股权，该公司为新浪香港有限公司的全资子公司以及中国北京新浪总部大厦的拥有人。此次收购对价为人民币15亿元。各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 北京甲级写字楼市场数据图 （2022年第四季度）亦庄（新兴市场）租金: 136.3中央商务区存量：340租金: 362.3空置率: 9.3%燕莎存量：93租金: 295.3空置率: 15.4%望京-酒仙桥奥运村丽泽（新兴市场）丰台（新兴市场）租金: 133.7金融街租金: 187.6存量：81租金: 605.8空置率: 7% 中关村存量：120租金: 237.6空置率: 18.6%存量：122租金: 326.3空置率: 13.3%存量:114租金: 360.8空置率: 8.9%东二环存量：145租金: 296.9空置率: 14.6%1,231万平方米甲级写字楼总存量约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。可从以下网址查看莱坊其他报告：knightfrank.com.cn近期研究报告如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com崔佳佳北京研究及咨询部高级分析员+86 10 6113 8039amy.cui@cn.knightfrank.com卢焜董事总经理，北京+86 10 6113 8011katherine.lu@cn.knightfrank.com研究及咨询部北京写字楼服务部聚焦金融业写字楼租户市场专题报告2022年亚太区房地产前景展望北京写字楼市场报告2022年第三季度上海写字楼市场报告2022年第三季度广州写字楼市场报告2022年第三季度深圳写字楼市场报告2022年第三季度