knightfrank.com.cn北京甲级写字楼市场季度报告2022年 第三季度互联网企业整合趋势明显 丽泽望京-酒仙桥奥运村中关村东二环金融街燕莎中央商务区2025及以后05001,0001,500202220232024图二 ：2022-2025年及以后各区域新增写字楼面积千平方米资料来源: 莱坊研究部2北京写字楼市场报告 2022年第三季度2022年第三季度，北京甲级写字楼市场平均租金环比微降0.3%至每月每平方米人民币322.2元。全市第三季度没有新建甲级写字楼竣工交付。截至2022年第三季度，北京甲级写字楼市场存量维持在1,231万平方米。全市概览和展望网行业头部企业在政策引导下的整合尤为明显，租赁需求有所减弱，导致本季度北京甲级写字楼市场净吸纳量下降。下季度，预计将有22.6万平方米的新增写字楼面积竣工入市，租金预计保持平稳，空置率小幅上涨。平均空置率环比上升0.1个百分点至14.6%。第三季度，北京写字楼市场活跃度有所回升。各商务区仍有成交不断发生，但同时各行业的整合升级仍在继续，互联资料来源: 莱坊研究部图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 0.3%下季预测：按季变幅：2022年第三季度新增供应02022年第三季度净吸纳量-1,354平方米2022年第三季度租金322.2元/平方米/月2022年第三季度空置率14.6%下季预测：按季变幅：0.1个百分点下季预测：按季变幅：104%按季变幅：下季预测： 第三季度，北京甲级写字楼市场核心商务区没有新增项目入市，全市甲级写字楼存量维持在1,231万平方米。从租赁成交来看，金融、TMT和医药行业为第三季度需求主力，成交数量占比超过50%。其中，金融行业为第一需求主力，占比为21%；医药行业连续两个季度表现良好，跻身主力需求行业前三位，大健康和生物医药类企业的扩张势头十分显著。第三季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.1个百分点至14.6%。全市净吸纳量为-1,354平方米。互联网行业的头部企业在监管政策的引导下逐步进行精减、整合和转型，望京-酒仙桥区域作为互联网大厂相对聚集的区域，本季度的空置面积出现大幅增长；同时，奥运村区域有部分存量楼宇在业主方租赁策略的调整下，把原来的部分自用面积释放出来出租，增加了写字楼租赁市场的供应面积。随着互联网行业这一波调整逐步趋向稳定，写字楼市场也有望供应和需求资料来源: 莱坊研究部图三 ：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 迎来新一轮平稳发展的阶段。展望2022年第四季度，奥运村区域的国家会议中心二期和中关村区域的和泓大厦预计完工入市，将共同为北京甲级写字楼市场带来约22.6万平方米的新增写字楼面积。我们预计，在新增供应的影响下，北京甲级写字楼市场的空置率将有所攀升，租金维持稳定状态。千平方米3新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%-30003006009001,2001,50020102011201220132014201520162017201820192020202122Q122Q222Q3北京写字楼市场报告 2022年第三季度第三季度，全市甲级写字楼平均租金环比微降0.3%至每月每平方米人民币322.2元。中央商务区租金出现小幅上涨，金融街区域租金保持不变，其余各商务区平均租金均出现不同程度的降幅。中央商务区平均租金环比微升0.2%至每月每平方米人民币362.8元。浓厚的商务氛围以及高品质楼宇聚集使得该区域租金水平依旧坚挺。金融街区域的平均租金保持稳定，第三季度维持在每月每平方米人民币608.9元。受到互联网企业行业升级整合的影响，区域内空置面积增加，第三季度望京-酒仙桥区域的平均租金有所松动，环比下降0.3%至每月每平方米人民币237.5元。中关村区域的平均租金环比下降0.7%至每月每平方米人民币361.8元。东二环和燕莎区域的平均租金分别下降0.1%和0.5%至每月每平方米人民币297.4元和297.3元。奥运村区域有部分存量项目释放出新租 金 走 势 资料来源: 莱坊研究部图四 ：甲级写字楼租金走势050100150200250300350400450Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32010201120122013201420152016201720182019202020212022人民币/ 平方米/月区域项目租户面积（平方米）交易类型中央商务区佳兆业广场蒙牛集团21,000新租东二环泓晟国际中心腾讯音乐10,000新租金融街泰康保险大厦中国建设银行12,000新租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实表一 ：甲级写字楼主要租赁成交，2022年第三季度增写字楼面积，因此空置率有所上升，租金则承压下行，第三季度平均租金环比下降1.2%至每月每平方米人民币328.4元。 4北京写字楼市场报告 2022年第三季度第三季度，北京房地产投资市场录得两笔写字楼大宗交易，均为内资买家。疫情防控的影响下外资买家出行受到一定限制，导致部分项目延迟决策的情况出现。随着国内疫情防控进入常态化，预计外资在写字楼大宗交易市场活跃度会逐步提升。中关村区域作为科技创新聚集区，优质写字楼资产深受科技企业青睐，因此在该区域投资不断加码。7月14日，浪潮软件发布公告，拟购买位于中关村区域的智谷大厦商办房产，本次交易预计将使投资市场该企业在优质写字楼的总资产支出达到约人民币9.06亿元。项目位于北京市海淀区中关村科学城北区核心地区，拥有商务办公及办公仓储用房产权建筑面积26,583.46平方米，产权车位建筑面积共4,239.05平方米。8月26日，朗诗绿色管理公告称，拟出售北京船舶大廈50%股权，交易代价约人民币1.376亿元，于交易完成后，朗诗绿色管理将不再持有该项目任何权益。标的项目位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号，总楼面面积约为21,900平方米，由办公室物业及商用物业所组成。交易受让方北京融汇由阳光人寿保险股份有限公司、阳光财产保险股份有限公司、阳光融汇及北京融润海际投资管理中心（有限合伙）分别拥有79.4%、19.85%、0.5%及0.25%权益。阳光人寿保险由阳光保险集团股份有限公司拥有99.9%权益。写字楼物业的稳定收益成为险资在长期资产配置中不可或缺的部分，在当下全球经济不确定性加剧的情况下，险资继续通过布局一线城市核心物业资产提升整体的收益水平。各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 北京甲级写字楼市场数据图 （2022年第三季度）亦庄（新兴市场）租金: 131.4中央商务区存量：340租金: 362.8空置率: 9.4%燕莎存量：93租金: 297.3空置率: 15.6%望京-酒仙桥奥运村丽泽（新兴市场）丰台（新兴市场）租金: 137.4金融街租金: 182.9存量：81租金: 608.9空置率: 7.7% 中关村存量：120租金: 237.5空置率: 18.6%存量：122租金: 328.4空置率: 13.2%存量:114租金: 361.8空置率: 6.3%东二环存量：145租金: 297.4空置率: 14.8%1,231万平方米甲级写字楼总存量约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。可从以下网址查看莱坊其他报告：knightfrank.com.cn近期研究报告如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com崔佳佳北京研究及咨询部高级分析员+86 10 6113 8039amy.cui@cn.knightfrank.com卢焜董事总经理，北京+86 10 6113 8011katherine.lu@cn.knightfrank.com研究及咨询部北京写字楼服务部聚焦金融业写字楼租户市场专题报告2022年亚太区房地产前景展望北京写字楼市场报告2022年第二季度上海写字楼市场报告2022年第二季度广州写字楼市场报告2022年第二季度深圳写字楼市场报告2022年第二季度