核心观点与关键数据
- 市场表现：2022年三季度北京写字楼市场租金环比下降2.8%，同比下降4.8%，至每月每平方米人民币321.5元；空置率环比上升1.4个百分点至16.0%，同比上升1.5个百分点。五大核心商圈租金环比下降2.4%，同比下降3.7%，至每月每平方米人民币375.1元，空置率环比上升1.0个百分点至11.1%。
- 供应与吸纳：2022年全年新增供应42.4万平方米，较2021年下降32%；市场净吸纳量进入负值区间，全市和五大核心商圈分别净吸纳量-11.2万和-8.8万平方米，同比分别下降79%和99%。
- 行业趋势：高科技行业成交面积占比下降16.2个百分点至39.3%，生物医药行业占比上升2.0个百分点至6.5%；续约成交占比上升至26%，较2021年上升6.4个百分点。
- 宏观环境：受疫情、经济下行压力等因素影响，部分企业缩减面积或退租；二十大及中央经济工作会议支持高端制造业、生物医药等领域，预计未来需求仍将集中于这些领域。
研究结论
- 短期压力：2023年市场将面临供应高峰，新增供应和业主优惠政策可能导致租金进一步下滑，但疫情放开预计从明年二季度起提振市场活跃度，为租户提供最佳租赁窗口期。
- 长期展望：高端制造业、生物医药、绿色能源、数字经济等领域仍将是主要需求来源，市场成交量有望大幅提升。
