深圳写字楼市场报告 2025年 Q4

概览和展望
深圳甲级写字楼市场在2025年第四季度延续“去化回升、价格承压”态势。年末集中签约推动净吸纳量升至163,123平方米，全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域。市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化，下半年表现将受宏观经济、企业盈利预期与资本流动影响。租金波动或趋缓，但板块调整节奏分化，新兴区域相对活跃，传统商务区以稳租为主。

租金走势
第四季度全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅收窄，但仍在下行通道。业主定价策略转向“差异化让利”，包括灵活条款组合。前海、宝安租金环比下跌幅度较高，福田中心区与科技园业主让利策略进取。2026年若新增供应集中入市，短期租金仍面临下行压力，全年呈现“波动收敛但仍偏弱”轨迹，企稳取决于需求端能否转向新增与扩张型成交。

供应和需求
2025年第四季度净吸纳量升至163,123平方米，但全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处近十年低位，去化改善来自阶段性节奏变化。TMT、金融与商贸零售为本季度三大租赁需求来源，搬迁仍占主导（54.2%）。全年核心支撑来自TMT、专业服务业与金融业，新设立占比同比下滑至25.7%。2026年新增供应预计超104万平方米，上半年空置率或阶段性上行，下半年走向取决于供应兑现节奏与需求端扩张型成交。

投资市场
2025年第四季度仅录得一宗大宗交易，全年成交额约86.7亿元，同比显著增长。自用型买家成为主力，企业通过自持物业锁定成本、优化资产负债结构。2026年交易节奏仍取决于融资条件、价格预期及市场后续走势，短期内大宗交易可能继续以企业自用与低位配置为主。