广州写字楼市场报告 2025年 Q4

概览和展望 年末改善，全年承压 2025年第四季度，广州甲级写字楼市场 在“供 给 收 窄+年 末 成 交 释 放”的 共 同作用下，短期指标出现边际改善：当季新增供应仅约0.5万平方米，净吸纳量升至56,433平方米（年内最高），空置率环比回落0.5个百分点至17.0%；租金仍下行，但 跌 幅 收 窄，平 均 净 有 效 租 金 环 比 下 降1.7%至1 18.7元/平方米/月。这意味着市场尚未“转势”，但价格与去化的调整方式正在从简单的全面降价，逐步转向“以条款换成交”的精细化博弈。 （24.8 %）与 专 业 服 务（1 1 .3 %）跟 随 ；交易类型上，搬迁类成交占比约83%，其中近四成为扩租型搬迁，新设立需求占比约10%。这说明企业总体仍谨慎，但并非完全停滞：在控制成本的前提下，优质楼宇、灵活条款与更匹配的区位，仍能吸引“升级+局部扩张”的真实成交。全年维度下，供需缺口仍是主线：2025年新增供应约48.2万平方米，而全年净吸纳量约12.1万平方米，供给集中入市对空置率形成持续压力。 币1.2亿元，全年累计约人民币37.5亿元，同比小幅回升。 展 望2 0 2 6年，压 力 仍 主 要 来 自 供 给端：已知待入市供应约1 4 0万平方米，且集中在金融城与琶洲，意味着租金与去化仍将持续面临竞争。在这一背景下，市场更可能呈现两点特征：其一，租金竞争将继续存在，但更集中体现在定向让利与条款组合（免租、装修补贴、灵活租期等）而非全面降价；其二，空置率的走势更取决于新增供应的实际入市节奏与项目预租兑现度，短期内“以条款换去化”仍将是业主策略的重心。 供 需 层 面 ，四 季 度 成 交 结 构 显 示 需求 仍 以“换 楼 、降 本 、提 质”为 主 。行 业 方面，T M T继 续 占 据 主 导（6 3 . 9 %），金 融 投 资 市 场 方 面，交 易 活 跃 度 仍 处 低 位但呈现“可成交资产先成交”的特征。四季度写字楼大宗交易仅1宗、成交额约人民 租金走势 租金下行，分化加深 第 四 季 度，广 州 全 市 写 字 楼 市 场 租 金延续下行趋势，环比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，价格调整从“急跌”转向“缓释”。回顾全年，甲级写字楼平均租金的下行节奏呈现阶段 性 放 缓，不 过 波 动 幅 度 仍 处 于 近 十 年高 位 ：一 方 面 业 主 通 过 更 灵 活 的 条 款 维持 去 化，另 一 方 面 需 求 端 对 成 本 与 品 质的取舍更为谨慎，使得市场在“止跌修复”与“继续承压”之间反复拉扯。 从子市场看，金融城租金相对坚挺，其余板块普遍录得回落。琶洲跌幅最为明显（环 比- 3.6 %），主 要 因 区 域 内 多 个 早 期入 市 的 大 体 量 项 目 为 在 年 末 加 速 去 化，租 金 让 利 策 略 更 为 进 取，实 际 成 交 中 让步 幅 度 在 个 别 项 目 可 放 大 至 约1 0 %，并叠加免租、装修补贴等组合条件，显著拉低 有 效 租 金 。珠 江 新 城 、天 河 北 、越 秀 跌幅维持在1%–2%，更多是延续年内已完成的价格重估后的“顺势微调”：在空置仍可 控 的 前 提 下，业 主 倾 向 通 过 条 款 优 化与 定 向 折 让 来 促 成 成 交，而 非 再 进 行 一次 明 显 的 租 金 调 整 ；成 交 结 构 上 也 更 偏向 预 算 可 控 、决 策 周 期 短 的 续 租 与 升 级搬迁需求。 有超过140万平方米新增供应入市；即便部 分 项 目 可 能 转 为 销 售 或 以 自 用 为 主，整 体 增 量 压 力 依 然 不 轻 。在 市 场 尚 处 于“先稳住、再修复”的阶段，租金下行的惯性 短 期 难 以 彻 底 扭 转，价 格 竞 争 预 计 仍会持续，但其表现方式更可能从“全面降价”转向“更精细的定向让利”——通过锁 定重点行业与关键客户、以免租/装修/灵活 租 期 等 方 式 换 取 签 约 与 入 住 。基 准 情景下，上半年租金仍偏弱；下半年能否走稳，将 更 取 决 于 新 增 供 应 的 实 际 入 市 节奏、核心楼宇的预租与去化表现，以及企业端办公成本预算的边际变化。 展望2026年，广州甲级写字楼预计仍 供应和需求 供给高位，需求偏弱 第 四 季 度，广 州 市 甲 级 写 字 楼 市 场 仅录 得1宗 新 增 供 应 —— 丸 美 集 团 总 部 大楼 。由 于 项 目 以 自 用 为 主，对 外 出 租 仅为 零 星 面 积，实 际 入 市 体 量 约5 ,0 0 0平方米，对市场新增压力有限。受年末被压抑 需 求 集 中 释 放 带 动，净 吸 纳 量 回 升 至5 6,4 3 3平 方 米，为 全 年 单 季 最 高 ；在 去化 改 善 的 支 撑 下，全 市 空 置 率 环 比 收 窄0. 5个 百 分 点 至1 7.0 %。回 看 全 年，尽 管需求侧同比增至121,461平方米，但仍明显 弱 于 供 给 侧 新 增 的4 8 2 ,0 7 6平 方 米，使 全 年 净 吸 纳 量 仅 处 于 近 五 年 中 位 水平 ；供 给 集 中 入 市 仍 是 推 升 空 置 率 同 比上行的主因。 从租户结构看，TMT、金融、专业服务业构成本季度需求主力 。T M T以6 3.9 %的 占 比 继 续 居 首，航 天 遥 感 大 数 据 与 软件 开 发 等 细 分 赛 道 贡 献 突 出 。金 融 业 位列 第 二，资 产 管 理 类 机 构 的 扩 张 更 为 活跃；专业服务业居第三，互联网营销相关需求是主要增量。按交易类型划分，搬迁型需求 仍 为 主 导（8 3.0 %），其 中 近 四 成属 于 扩 租 型 搬 迁，显 示 企 业 在 优 化 选 址与 成 本 的 同 时，仍 存 在 局 部 扩 张 与 升 级的真实需求。相比之下，新设立需求有所走弱，占比约10%。 全 年 维 度 下，T M T仍 为 最 大 需 求 来 源（ 占 比 超 过5 0 %），软 件 开 发 与 影 视 文化 类 企 业 是 核 心 支 撑 。专 业 服 务 业 位 列第二，律所、教育培训与咨询类需求表现稳 健 ；制 造 业 排 名 第 三，需 求 强 于 金 融业，其 中 美 妆 与 医 疗 器 械 相 关 企 业 的 租赁表现相对稳定。交易性质方面，搬迁占比 约5 1 . 9 %，其 中 扩 租 型 搬 迁 占 比 接 近10%；新设立需求小幅回落至27.2%。值得关注的是，租约重组占比接近10%，说明在租金之外，条款优化（如免租、装修、灵 活 租 期）正 在 成 为 促 成 续 租 与 锁 定 客户的关键手段。 展望2026年，广州甲级写字楼仍将面临超过140万平方米的新增供给压力。虽然2025年需求有所修复，但供需缺口尚未 出 现 实 质 性 收 敛，预 计 全 年 空 置 率 仍处 上 行 通 道 。进 入2 0 2 6年 一 季 度，部 分延 期 项 目 有 望 集 中 交 付 ；这 类 项 目 普 遍 经 历 了 半 年 至 一 年 的 预 招 商，入 市 初 期或 能 带 来 一 定 的 净 吸 纳 增 量，但 在 供 给体 量 仍 显 著 偏 大 的 背 景 下，空 置 率 大 概率继续抬升，市场竞争将更依赖“定向让利+条款组合”来实现去化。 投资市场 低位回升，成交更趋谨慎 2025年第四季度，广州写字楼大宗交易市场仅录得1宗成交，成交额约人民币1 . 2亿 元 。从 成 交 节 奏 看，市 场 仍 以 小 体量、边界清晰的资产为主，买方更关注价 格可比性、权属与租约的确定性，交易回暖 仍 处 在 起 步 阶 段 。全 年 累 计 成 交 额 约人民币37.5亿元，同比小幅上升，更多反映 在 低 位 基 础 上 的 回 升 ：交 易 意 愿 有 所 恢复，但整体仍偏谨慎，成交节奏对融资与现金流诉求更敏感。 本 季 度 成 交 为 ：天 创 时 尚 股 份 有 限 公 司 向 宁 波 盛 德 融 泰 中 和 私 募 基 金 管理 有 限 公 司 及 自 然 人 交 易 对 手 方 出 售位 于 天 河 区 兴 民 路2 2 2号 之 三（天 汇 广场I G C）3 5 0 1 – 3 5 0 5房，建 筑 面 积 合 计2 , 7 1 2 .8㎡，交 易 方 式 为 资 产 交 易，折 合单 价 约4 4 ,5 0 0元/㎡，对 应 总 价 约人 民币1. 21亿元 。从交易特征看，该笔成交更接近“标准化小额资产处置/配置”，对市场 价 格 信 号 的 外 溢 影 响 有 限，但 对 年 末成 交 氛 围 的 修 复 具 有 代 表 性 ：在 不 确 定性仍高的环境下，资金更偏好规模可控、法律结构清晰、交割风险较低的标的。 在 厂 房 、商 场 、酒 店 等 非 办 公 物 业，写 字楼 相 对 偏 淡 。一 方 面，租 赁 端 仍 在 调 整，买 方 对 未 来 现 金 流 的 把 握 更 保 守 ；另 一方面，持有方在融资与现金流压力下，出售 诉 求 更 突 出，但 买 卖 双 方 对 价 格 与 条款的预期仍存在差距。进入下半年，利率与融资环境的边际变化改善了部分交易的 可 操 作 性，也 促 使 部 分 业 主 更 积 极 地进 行 资 产 处 置 或 组 合 调 整，写 字 楼 交 易因 此 出 现 阶 段 性 增 量，但 整 体 仍 以 个 案推进为主，并未形成持续的放量趋势。 的走势。成交能否扩大，核心仍取决于两点 ：资 金 成 本 是 否 继 续 下 降，以 及 租 赁现 金 流 能 否 变 得 更 可 预 测 。在 新 增 供 应仍 处 于 相 对 高 位 、租 户 议 价 能 力 较 强 的背 景 下，市 场 更 有 可 能 优 先 对 两 类 资 产给 出 成 交 意 愿 与 价 格 反 馈 ：一 类 是 核 心区位、租户更稳定、剩余租期更清晰的资产；另一类是价格已经调整到位、回报确定性更高的资产。预估2026年广州写字楼 大 宗 交 易 市 场 活 跃 度 有 望 较2 0 2 5年继 续 改 善，但 更 可 能 体 现 为 成 交 案 例 逐步增多、定价更贴近现金流，而不是全面快速回暖。 展 望2 0 2 6年，广 州 写 字 楼 大 宗 交 易更 可 能 呈 现“慢 慢 多 起 来 、但 更 挑 资 产” 回顾2025年，广州大宗成交更多集中 广州甲级写字楼市场数据图2025年第四季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 广 州 商 业 物 业 服 务 部 王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 黄伟伦董事，广州商业物业服务部主管+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 中 国 力 量 席 卷 全 球 ：绿 色 赋 能 地 产 先 行，掀 起 全 球 制 造 出 海 新 浪 潮 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而