上海写字楼市场报告 2025年 Q3

概览和展望 市场租金进一步下调 第 三 季 度，业 主 普 遍 继 续 调 低 市 场 报价 来 应 对 去 化 压 力，导 致 上 海 整 体 写 字楼市场租金进一步下跌至每天每平方米人 民 币6 . 2 5元 。供 应 方 面，两 个 新 项 目总计139,990平方米的办公面积竣工交付，新 供 面 积 环 比 减 少6 8 %。而 在 市 场空 置 率 小 幅 上 升 至2 3.3 %的 影 响 下，当 季市场净吸纳量仅增加75,525平方米 。市场较多的租赁活动来自于金融机构和专业服务企业，并且，共享办公品牌逆势扩张亦成为市场亮点。 市以及存量市场去化缓慢加剧了市场竞争 。我 们 认 为 短 期 内 上 海 的 写 字 楼 市 场仍 是 租 户 市 场，业 主 方 预 计 将 继 续 通 过减租以及给予更多租赁优惠来争取客户和积极去化办公面积。 未 来1 2个 月，新 兴 市 场 有 接 近6 0万平 方 米 的 新 项 目 计 划 入 市，新 供 陆 续 入 供应和需求 共享办公需求增长带动共享办公品牌扩张 第 三 季 度，市 场 内 新 项 目 入 市 的 节 奏放缓，仅有两个新项目竣工交付，为市场带 来1 3 9, 9 9 0平 方 米 的 新 供 面 积，环 比减 少6 8 %。两 个 新 竣 工 交 付 的 项 目 均 位于 浦 西 非 核 心 区 域，包 括 位 于 打 浦 桥 的日月光中心二期（59,190平方米）、徐汇上海南站区域的徐汇万科中心三期2号楼（80,800平方米）。 第 三 季 度，市 场 租 赁 活 动 仍 然 以 企 业的 续 租 和 搬 迁 为 主 。在 降 本 增 效 的 大 趋势 下，租 约 到 期 的 企 业 选 择 减 租 续 约 或者 搬 迁 至 同 市 场 租 金 更 低 的 楼 宇 。出 于对 成 本 节 约 的 考 量，企 业 资 源 整 合 的 搬迁需求以及租期内租约重组需求持续在增加。 管 企 业 业 务 扩 张，提 升 其 对 公 办 场 所 升级的需求。值得关注的是，当季创意园区内 的 非 科 技 企 业 例 如 物 流 、贸 易 以 及 广告媒体等迁入甲级写字楼的租赁活动较多，成为市场空置面积去化的重要来源。 从 第 三 季 度 的 市 场 租 赁 交 易 来 看，租赁 需 求 来 自 于 金 融 、专 业 服 务 、零 售 及TMT企业，市场内有超过60%的租赁需求来自于上述行业。专业服务领域内，律所 的 升 级 需 求 增 长 比 较 显 著 。在 整 体 市场租金持续下行而市场需求不畅的背景下，律 所 抓 住 核 心 市 场 写 字 楼 租 金 大 幅下 降 的 机 会，积 极 升 级 自 己 的 办 公 场 所来提升品牌现象。从金融企业情况来看，存款利率的持续走低以及二级市场的活跃，促 成 增 量 资 金 的 涌 入，带 动 证 券 、资 模贸易和初创型科技企业。此外，由AI技术 成 熟 带 来 的 自 媒 体 飞 速 发 展 以 及“一人 公 司”模 式 的 崛 起 共 同 增 加 了 市 场 对于 共 享 办 公 的 需 求 。共 享 办 公 品 牌 的 租用需求有效缓解了业主方对大楼空置面积 去 化 方 面 的 压 力，而 租 金 加 利 润 分 成或是纯利润分成的租金支付模式也降低了 共 享 办 公 品 牌 的 租 赁 成 本，支 持 其 持续 的 业 务 扩 张，形 成 业 主 和 共 享 办 公 品牌的双赢局面。 第 三 季 度，上 海 写 字 楼 市 场 共 享 办 公需 求 活 跃 。在 新 租 需 求 中，超 过2 0 %的新 租 需 求 来 自 于 共 享 办 公 。共 享 办 公 的灵 活 租 期 、配 套 设 施 完 备 以 及 租 金 水 平合理，在极大程度上适配短期过渡、小规 租金走势 市场租金继续下探，但部分子市场表现积极 第 三 季 度，办 公 面 积 去 化 缓 慢 以 及 新项 目 与 存 量 面 积 之 间 的 激 烈 竞 争，使 得业主方仍将降租作为吸引租户的主要手段 。甲 级 写 字 楼 市 场 租 金 当 季 环 比 继 续下 跌4 .1 %至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6. 2 5元。其中，中央商务区扩展区的写字楼市场租金环比大幅下跌7. 2%。核心商务区在多家金融机构以及律所搬迁需求的释放 下，市 场 租 金 的 跌 幅 收 窄，环 比 下 降4.2%至每天每平方米人民币8.46元。 本 季 度，南 京 西 路 市 场 是 为 数 不 多 的租 金 小 幅 下 跌 的 子 市 场 之 一，市 场 租 金 场 租 金 环 比 小 幅 下 跌0.8 %至 至 每 天 每平方米人民币5.95元。 仅 环 比 下 跌0.8 %至 每 天 每 平 方 米 人 民币9.60元。作为上海重要的商务区之一，南 京 西 路 发 挥 其 磁 石 效 应，积 极 吸 引 外资 零 售 品 牌 、金 融 机 构 以 及 顾 问 咨 询 等 具有高租金支付能力行业的迁入。同时，在本季度表现积极的还有前滩、徐家汇、世 纪 大 道 等 热 点 子 市 场，其 中 前 滩 作 为小 陆 家 嘴 需 求 外 溢 首 选 市 场，本 季 度 市 投资市场 自用买家成为当季主要参与者 2025年第三季度，上海写字楼投资市场录得7宗主要的大宗交易，涉及总金额在 人 民 币4 5亿 元 左 右，自 用 型 买 家 成 为市场主要参与者。 构买家对于目前写字楼市场价格洼地项目的青睐，选择出手购入。例如中国信达以大约人民币8.856亿元的价格从香港佳程集团处买下位于静安的商办综合体佳 程 广 场 。本 季 度 写 字 楼 投 资 市 场 较 大的成交标的是来自于普陀真如的信泰中 心1号 楼 项 目 。政 府 机 构 以 人 民 币2 1 .6 8亿 元 的 价 格 从 中 信 泰 富 手 中 购 入 该 项目，成交面积为84,765平方米。 在 众 多 交 易 中，我 们 可 以 看 到 一 些 机 上海甲级写字楼市场数据图2025年第三季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 上 海 商 业 物 业 服 务 部 王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 137 0103 9900virginia.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 134 8207 8781mars.yin@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。