2025年第一季度上海写字楼市场报告

概述与展望 市场需求仍然疲软 在第一季度（Q1），上海整体办公市场租金继续下降至每平方米每天人民币6.74元，同时市场空置率继续小幅上升至22.2%。四座新项目总计219,053平方米的办公空间完成交付。需求疲软，加之持续供应增加，导致甲级办公市场在Q1的净吸纳量仅为5,027平方米，环比下降85.6%。受吸纳速度缓慢的压力影响，市场空置率也上升了0.6个百分点至22.2%。 投入市场。在当前经济压力下，大量新增供应将加剧市场竞争。我们相信，随着全球关税负面影响的逐步释放，企业（尤其是与出口贸易相关的企业）的成本将显著增加，进一步抑制其对办公空间的需求。因此，我们预计短期内市场租金将继续下行，市场空置率将持续攀升。 金融、TMT、零售和专业服务公司是市场需求的主要来源。 政府工作报告中3月份的经济数据为市场信心提供了有力支持。然而，关税对贸易出口的压力预计将增加经济不确定性，对办公市场构成重大挑战。 2025年，计划有近140万平方米的办公空间 供求关系 续签和搬迁占市场的80%。 在第一季度，四个新项目完成，向市场新增供应219,053平方米。浦东成为新增供应的主要区域，完成并交付了三个项目：后博览时代浦东的APEX中心（97,216平方米）、前滩的无限新堤（74,837平方米）以及世纪大道的世纪财富广场（30,000平方米）。在普陀区，四季酒店翻新项目——南京西路商业区的风尚商业中心——本季度也已完成并交付，为市场带来了17,000平方米的办公空间。 第一季度租赁交易主要来自企业续约和搬迁活动，占比达80%。得益于房东在续约期限和租金方面提供的灵活性，许多租约即将到期的公司经比较搬迁成本和续约费用后，选择续签现有办公租赁合同。在本季度的搬迁租赁活动中，需要搬迁的企业更倾向于选择过去两年内建成并配备成熟商业配套设施的新项目，例如华贸中心的The Summit和新天地CPIC商业中心，均在本季度录得多笔租赁交易。更多 市场中的搬迁需求仍然来自企业被动控制租赁预算的选择。值得注意的是，在本季度的租赁交易中，国内专业服务公司和外国汽车制造公司增加了对上海办公楼空间的需求，在新兴商业区进行的租赁交易面积超过1000平方米。 服务型公司。在零售、专业服务和汽车制造业中，欧洲和美洲公司的租赁需求依然显著。国内公司的租赁活动主要集中在TMT、金融和专业服务领域。同时，灵活办公空间的需求持续上升，促使共享办公品牌租赁大片的办公空间开展业务，导致此类租赁交易数量增加。 在第一季度，上海甲级写字楼市场的主要租赁需求来自金融、TMT、零售和专业领域。 租金 中央商务区面临吸收压力加剧和租金显著下降 在第一季度，甲级写字楼市场的租金继续环比下降4.1%至每平方米每天6.74人民币，不同子市场租金下降程度存在差异。中央商务区和新兴商业区均出现显著租金下滑，环比降幅分别为4.3%（至每平方米每天6.49人民币）和4.6%（至每平方米每天5.63人民币）。为吸引潜在租户，围绕新兴商业区新开发项目周边的现有项目推出了一系列优惠措施，不仅持续降低租金，还提供定制化服务甚至翻新补贴，导致竞争加剧。 由于市场需求有限，核心CBD的优质地段、新建筑以及新兴商业区的低租金，已对CBD形成竞争，加剧了后者的压力。这导致本季度CBD的房东大幅削减租金。 在第一季度，核心CBD的市场租金降至每平方米每日9.21元人民币，环比下降3.7%。核心CBD的企业续租在租赁和续租活动中表现突出，分别占租赁和续租活动的16%和43%。房东继续降低租金并提供更多激励，这是鼓励到期租户续租的关键因素。在第一季度，南京西路区域的租金环比下降4.3%，降至每平方米每日9.91元人民币，使其 在核心商业区中租金降幅最大的次级市场。由专业服务行业和零售业的续租需求所驱动。 行业、南京西路也是核心中央商务区中最频繁进行更新活动的次级市场。 投资市场 保险资本继续收购优质办公楼。 后生命保险宣布，作为主要投资者，公司已正式签署上海博物馆广场专项房地产基金的投资协议。在此交易中，中国后生命保险担任收购基金的主要投资者。美国Hines集团的子公司，作为博物馆广场的开发和运营商，也将继续参与运营管理。阿布扎比投资管理局（ADIA） 2025年第一季度，上海的商业地产投资市场录得七宗主要交易，总金额约为128亿元人民币。其中大部分交易为甲级写字楼和商务园区的标准写字楼，交易金额均在10亿元人民币以下。 也将成为收购基金的投资者之一，与中国人寿保险共同持有“一博物馆广场”。据报道，该交易的考虑金额为108亿元人民币。“一博物馆广场”总占地面积约为17900平方米，总建筑面积约为184000平方米。其包括一座60层的超高层办公楼宇、一座四层大型多功能零售裙楼，以及一个四层地下室。 Q1 中最重要的交易是中国邮政人寿保险发起收购 One Museum Place。1 月，中国 上海甲级写字楼市场仪表板Q1 2025 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或希望获得一些房产建议，我们将非常乐意与您联系。 研究与咨询 上海办事处战略与解决方案 Martin Wong高级总监，研究及顾问部主管，大中华区 +852 2846 7184 martin.wong@hk.knightfrank.com Virginia Huang总经理，中国北区和东区 +86 21 6032 1719 virginia.huang@cn.knightfrank.com +86 21 6032 1728上海 & 北京regina.yang@cn.knightfrank.comRegina Yang总监，研究与咨询部负责人， Mars Yin高级经理研究与分析 +86 21 60321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期市场领先的研究出版物 广州办事处市场报告Q4 2024 Knight Frank 研究提供战略咨询、顾问服务以及预测，面向全球范围内的各类客户，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有客户均认识到需要获得根据其特定需求量身定制的专业独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅提供一般信息，并可能未经通知而更改。所有图片仅供说明之用。不对任何性质whatsoever 的任何陈述或保证负责，无论是明示的还是暗示的。Knight Frank 对因使用本信息而产生的疏忽、任何直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行核实任何信息或材料的完整性或准确性，并就本文件包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容是 Knight Frank 的财产，并视您理解该材料以及其中表达的观点、概念和提议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护。除非我们另行达成使用协议，否则您不得以任何其他理由使用本材料或其任何部分来评估本文件。本文件是根据保密协议提供的，并理解其不会向除需要评估该文件的外部员工以外的任何人披露。