二零二一年第一季度上海房地产行业市场报告：TMT为写字楼市场注入活力，消费强势复苏助推零售租赁需求持续升温

M A R K E T V I E WTMT为写字楼市场注入活力，消费强势复苏助推零售租赁需求持续升温上海房地产市场报告二零二一年第一季度写字楼市场需求延续去年底的活跃态势，全市单季维持25万净吸纳量，头部及快速成长TMT位居本季写字楼需求首位，其次金融业与消费品制造业租户也十分活跃。零售市场零售市场持续向好，零售业态活跃度较去年有所提升，当季净吸纳量为平方米，空置率持续下行0.3个百分点至7.0%，租金止跌企稳。餐饮类占比三分之一的需求，其中咖啡与茶饮品牌异常活跃。物流市场市场逾75%的项目目前满租，租赁交易整体以续租为主。第三方物流和电商新租交易保持活跃。社区团购和医药物流加速发展推动冷库需求持续增长。商务园区市场一季度商务园区需求创近五年同期新高，TMT（40%）、传统金融（27%）与生物医药（11%）为租赁需求来源的主要行业。市场空置率下行1.0个百分点至16.9%，租金触底反弹升0.3%。投资市场第一季度上海录得了12笔大宗交易，交易金额共计110亿元，其中以投资为目的的投资交易额达人民币69.2亿元，同比增长21.6%并占到交易总额的62.9%。商办物业的资本化率走势趋于平稳，物流资产资本化率继续小幅下降。© CBRE Inc. 2021|1+13.9%(2021年1-2月，同比变化)+1.7%(2020年全年，同比变化)社零总额进出口总额+48.3%(2021年1-2月，同比变化)季度回顾写字楼环比同比租金-0.4%-3.9%空置率-0.4百分点-0.8百分点零售环比同比租金0.0%-1.9%空置率-0.3百分点-0.2百分点物流环比同比租金1.1%1.8%空置率0.2百分点1.5百分点商务园区环比同比租金0.3%-0.5%空置率-1.0百分点-1.8百分点投资*环比同比交易额-53.5%-53.0%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 上海统计局, 2021年3月 M A R K E T V I E W空置率-0.4百分点季度环比平均租金-0.4季度环比图表1: 上海写字楼市场供需指标2图表3 : 上海主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度.写字楼市场TMT升级需求助力写字楼热度持续回复，核心韧性企稳和新兴板块多极发展2021年第一季度上海写字楼市场因去年推迟的部分项目相继投放市场，新增供应较去年同期增长达342%，其中54%位于徐汇滨江板块。需求延续去年底的活跃态势，全市单季维持25万净吸纳量，此供需作用下，空置率下调0.4%，至19.2%。新增供应项目年内高企，竞争局面促使租金报价仍呈下调趋势，环比微跌0.4%。但伴随未来供需预期改善，核心商务区内小陆家嘴和南京西路的租金可谈空间明显收窄，而其他热点区位如前滩、北外滩成熟度攀升，市场呈现核心圈层韧性企稳与中环内多极发展态势。从 行 业 需 求 方 面，头 部 及 快 速 成 长TMT位居本 季 写 字 楼 需 求 首 位，以 金 融 科 技 和 电 商 数据 服 务 类 热 点 新 兴 板 块 升 级 扩 租 布 局 最 为 突出 ； 除 产 业 集 聚 效 应 外，政 策 引 导 和 业 主 激励 对 科 技 租 户 选 址 作 用 愈 加 显 著。保险证券类 金 融 和 食 品、电 子 类 消 费 品 制 造 业 亦 录 为主力需求来源。从 市 场 成 交 类 型 与 区 位 看，前滩、北外滩及徐 汇 滨 江 多 元 化 的 写 字 楼 产 品 持 续 吸 引 来 自商 务 园 区 和 乙 级 楼 宇 整 合 升 级 需 求 落 地 ； 核心 商 务 区 内 专 业 服 务、金 融 等 主 力 需 求 升 级扩 租 活 跃，并 推 动 更 多 老 旧 楼 宇 及 空 置 率 企升 的 项 目 寻 求 联 办 品 牌 合 作 定 制 化 运 营 或 提升智能软硬件服务等以实现市场差异化。未来写字楼供需两端将协同发力未来六个月，预计有百万平方米的新增供应将继续为租户提供众多优质选择，随着新兴商务区加速成熟，拥有超全市新增体量的徐汇滨江势必成为今年办公市场又一焦点。供需两端协同发力，提质更新有望在办公空间上深化联动、产业由点到面进一步集聚拓宽。我们预计全年写字楼需求将超预期达到的增幅。净吸纳量249,847 平方米上海写字楼市场© CBRE Inc. 2021|2021年第一季度世邦魏理仕研究部图表2 : 上海写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度050100150200250Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20Q1 21指数(Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）核心商务区13.3%（+1.6百分点）373.9元/平方米/月（-0.4%）核心拓展区20.2%（-1.0百分点）255.3元/平方米/月（-0.7%）新兴商务区24.7%（-1.8百分点）196.7元/平方米/月（-0.5%）0%4%8%12%16%20%24%(10)010203040506070Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴） oPxPwPtQtMpMpRsMyQtPqN7NcM7NsQrRsQoPeRrRrNeRsQmP8OpOqPxNrQtRvPoMnMM A R K E T V I E W消费市场强势复苏，助推租赁需求持续升温2021年第一季度，上海零售市场延续去年年末的良好态势，租赁需求依然活跃，净吸纳量在无新增供应入市的情况下录得28,562平方米，空置率持续下行0.3个百分点至7.0%，市场预期向好为租金止跌企稳提供支撑，购物中心首层平均租金环比持平。品牌方积极探索，挖掘多维度的产品与服务，如DIES EL在港汇恒隆广场开设DIES EL HUB全球首店，融合零售生活方式、餐饮与户外公共空间于一体，MUJI于悠迈生活广场开出首家森系旗舰店，店内包括餐厅、咖啡屋、书城等新兴业态。2021年1-2月，上海市社会消费品零售总额3038.5亿元，比上年增长48.3%。正值传统消费旺季，留沪过年人群增加带动各商圈的销售额与客流均有大幅提升，强势复苏的消费市场助推零售物业租赁需求持续升温。分业态看，零售业态需求比重较去年有所增加（58.9%），奢侈及设计师品牌积极布局核心商圈，如B UR B ER RY进驻恒隆广场取代原PR A DA铺位，品牌集合店TLT计划在新天地广场开出两层店铺；国内品牌端木良锦在港汇恒隆广场开出上海首店；餐饮业态次之（32.9%），其中三成来自国内咖啡茶饮品牌，大多选址在次级商圈客流较高的购物中心，更有乐乐茶旗下咖啡品牌豆豆乐选址白玉兰广场开出首店；服务业态（8.2%）中，健身与舞蹈工作室需求稳定，而一些承租面积较大的沉浸式体验项目开始进驻核心商圈超大型购物中心。年内充沛供应零售市场迎来多点开花格局未来6个月，上海零售物业市场将迎来逾90万平方米新增供应，均分布在非核心商圈。其中，前滩太古里、博荟广场、北外滩来福士以及西岸凤巢等项目的陆续开业将活跃滨江一带的零售商业氛围;啦啦宝都与漕河泾印象城作为各开发区内的精品商业项目亦将为板块增添更多的消费选择。3零售物业市场© CBRE Inc. 2021|0100200300Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20Q1 21指数(Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度项目名称区域租户业态静安嘉里中心南京西路Blueglass餐饮港汇恒隆广场徐家汇Diesel Hub服饰国金中心陆家嘴United Tokyo服饰悠迈生活广场五角场MUJI生活方式兴业太古汇南京西路Nike By Jing'an服饰空置率-0.3 百分点季度环比平均租金0.0% 季度环比净吸纳量28,562平方米2021年第一季度世邦魏理仕研究部上海零售物业市场图表4：上海零售物业市场租金指数图表5：主要品牌开业情况 M A R K E T V I E W4© CBRE Inc. 2021|生鲜电商及3PL提升市场活跃度第一季度市场无新增供应，逾75%的项目目前满租，租赁交易整体以续租为主。但第三方物流和电商新租交易仍然活跃，大型租赁交易包括安能物流在松江新租1.8万平方米，以及国内知名生活服务电商平台在金山租赁超过1万平方米。社区团购和医药物流加速发展推动冷库需求持续增长，北京亚冷分别在在嘉定与松江扩租合计5万平方米。季末，受奉贤某租户迁至自建仓的影响，整体空置率环比上升0.2百分点至8.4%。平均租金环比上升1.1%至每天每平方米1.59元。存量供应紧缺，租金仍有上涨空间未来六个月，预计将有约万平方米高标仓库入市，在目前市场存量紧缺，需求旺盛的情况下，预计去化情况表现良好，未来物流市场租金仍有上升空间。基于国内以内循环为主的双循环发展格局，预计年仓储物流市场需求将保持稳定增长。破疫前行显韧性，随着国内试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向有望获取更多的资本青睐，助力行业规模扩张。净吸纳量-9,734 平方米空置率+0.2百分点季度环比平均租金+1.1% 季度环比图表7: 上海物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度图表6: 上海物流市场供需指标物流市场数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度5075100125150175Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20Q1 21指数Q1 20009 = 100租金指数2021年第一季度世邦魏理仕研究部上海物流设施市场0%4%8%12%16%20%(10)0102030405060Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴） M A R K E T V I E W050100150200Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20Q1 21指数(Q1 2007 = 100)租金指数商务园区市场市场活跃程度优于往年同期水平2021年第一季度，上海商务园区写字楼市场迎来两个新项目入市，分别是张江华大半导体园区与市北西岸壹号，共计85,560平方米，预租率为30%左右。在录得新增供应的情况下，整体市场空置率下行1.0个百分点至16.9%，净吸纳量达175,015平方米，市场活跃程度优于往年同期水平。需求端看，TMT（40%）、传统金融（27%）与生物医药（11%）为租赁需求来源的主要行业。TMT作为商务园区的主力需求在本季度保持活跃，互联网与游戏类公司在漕河泾板块保持积极扩张；传统金融企业出于对科技金融业务的涉足及对办公物业性价比的考量，商务园区的优势对进一步凸显，金桥与外高桥等板块均录得大面积成交；医药研发及医疗器械租户租赁需求保持稳定，分别以张江与