房地产行业：福州~2021年3月，写字楼，新兴商务区带动全市租赁需求复苏

1savills.com.cn/research• 2020年，福州地区生产总值达人民币10,020亿元，同比增长5.1%，增速较上半年扩大4个百分点。• 2020年下半年，有三个新项目竣工交付，合计为全市带来约8万平方米写字楼。至此，年度供应量达21.6万平方米。• 2020年，全市甲级写字楼总存量同比扩容15.1%至约164.7万平方米。其中，闽江北和金融街合计占总存量的65.7％。• 2020年下半年的净吸纳量为上半年的三倍有余，达8.7万平方米。然而，主要受上半年的新冠疫情影响，全年净吸纳量同比下降6.5%。• 截至2020年底，全市平均空置率环比下降1.7个百分点至23.7%，同比上升3.6个百分点。• 2020年下半年，全市甲级写字楼租金指数环比下降2.0％，同比下降5.1％，平均租金录得人民币每平方米每月101.1元。• 预计2021年仅一个项目将竣工交付，其写字楼建筑面积约26,761平方米。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼福州 - 2021年3月新兴商务区带动全市租赁需求复苏新冠疫情对2020年新项目竣工影响有限，年内新增供应为2017年以来峰值。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 新兴商务区的崛起逐渐改变了整体竞争格局和市场动 态，而 传 统 商务 区 则 由于倚重存量供应且租金要价较高而令其市场份额有所减 少。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部Jun Wu董事福建 +86592 806 4608 Ext 4510Jun.wu@savills.com.cn 项目及开发顾问部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cnLucy Lui 总经理福建+86591 8381 6556 Ext 4688lucy.lui@savills.com.cn 2savills.com.cn/research供应 2020年下半年，富邦总部大厦、农商银行总部大楼和富闽时代广场三个新项目竣工交付，共为全市带来约8万平方米写字楼。至 此，年度新增供 应 量 达 21.6万平方米，为2 017年以 来 峰 值 。年内 的 新增项目均位于新兴商务区，其中一 个项目位于闽江北，其余均位于金融街。响应福州“东拓南进”的城市总体规划，金融街和闽江北作为两个重要的新兴商务区，其市场供应比例不断上升。截至2020年末，由于新项目的交付，全市总存量同比扩容15.1%至约164.7万平方米。其中，闽江北和金融街合计占总存量的65.7％。需求2020年上半年，写字楼需求呈现疲软表现。下半年随着经济活动逐步恢复，被抑制的需求开始逐渐重新释放于福州写字楼市场，租赁需求回升。有鉴于此，下半年的市场净吸纳量达8.7万平方米，为上半年的三倍有余，并同比增长11.3％。尽管如此，全年净吸纳量仍同比下降了6.5％。截至2020年末，全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.7个百分点至23.7%，同比上升3.6个百分点。年内写字楼需求主要由新兴商务区带动。2020年，新兴商务区闽江北和金融街全年净吸纳量分别达6.9万平方米和4.4万平方米，而同期其它商务区吸纳水平均低于1万平方米。新兴商务区的崛起为写字楼租户提供了相对高性价比的选址方案，逐渐改变了整体竞争格局和市场 动 态，而 传 统 商务区以现有 存量 为主并且租金水平要求相对较高，后者的市场份额因此有所减少。来自房地产行业的租赁需求在年内表现突出，且下半年尤为亮眼，并录得多宗大面积租赁成交。例如，龙湖地产于升龙环球中心承租约4,900平方米的办公空间，华巨建筑设计院在福晟钱隆广场承租了2,400平方米，以及中国金茂在国资大厦承租约2,200平方米作为其新办公室。租金截至2020年末，闽江北和金融街子市场租金指数分别环比下降4.1%和2.8%，灵活的租金策略是二者提升入驻率的关键所在。值得注意的是，闽江北出现了8.0％的历史最大同比租金降幅。而传统商务区的租金变化幅度较小，整体环比微升0.1％，同比下降1.3％。鉴于新兴商务区的市场规模是传统商务区的近三倍，加上2020年下半年大多数新兴商务区的租金显著下调，导致全市甲级写字楼租金指数环比下降2.0％，同比下降5.1％，平均租金录得人民币每平方米每月101.1元。市场展望2021年，福州甲级写字楼市场的新增供应量预计将十分有限——仅一个项目计划竣工交付，其写字楼建筑面积约26,761平方米。这意味着2021年市场复苏过程将面对较小阻力，而由于新增供应有限，因此2020年新交付的项目仍将受到持续关注。在新冠疫情持续受控且经济环境受到的外部干扰减低的前提下，全市空置率或可企稳。此外，尽管新兴商务区的业主将继续采取灵活的以价换量策略，但预计全市的租金降幅有望逐渐收窄。图1：福州甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率， 2016至20200%5%10%15%20%25%30%35%40%051015202530354020162017201820192020 来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场空置率，1H/2016至2H/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H20162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，1H/2016至2H/2020657075808590951001051101151H2H1H2H1H2H1H2H1H2H201620172018201920201H/2014 = 100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选, 2H/2020租户行业项目子市场承租面积(约，平方米)龙湖地产 房地产升龙环球中心闽江北4,900华巨建筑设计院房地产福晟钱隆广场闽江北2,400中国金茂房地产国资大厦金融街2,200均和集团联合大企业 富邦总部大楼金融街1,460美的集团零售及贸易升龙汇金中心金融街500来源 第一太平戴维斯研究部备注 所有子市场租金指数计算均始于1H/2014, 以下子市场例外： 晋安 – 2H/2014；闽江北 – 2H/2014写字楼