M A R K E TV IE W科技中心市场租赁和投资需求活跃仓储物流去化和租金增长加速北京房地产市场报告二零二一年第一季度写字楼市场位于奥体、石景山和西直门区域的三个新项目交付使用。TMT新租需求占比高达43%，带动全市净吸纳量连续三个季度保持上升态势，其中CBD和丽泽带动全市净吸纳量连续三个季度保持上升态势，空置率自2018年第二季度以来首次下降。整体租金持续下行，望京成为首个租金回升的子市场。零售物业市场位于西长安商圈的翠微大厦闭店升级。整体新租需求回暖，大型综合性商场客流恢复到疫情前水平。整体市场空置率环比下降个百分点，外围区域型购物中心表现突出，租金环比小幅上涨。物流设施市场尽管可租面积稀缺，生鲜类电商和第三方物流的租赁需求不减反增，净吸纳量环比上升近两倍。整体空置率自年第一季度以来首次降至以下，供不应求局面更趋突出，全市平均租金环比加速上涨。商务园区市场整体需求延续上季度的活跃态势，超过一半的新租需求来自行业。海淀区域各子市场保持较快去化速度，租金出现小幅上调。全市空置率和租金环比均有下降。物业投资市场本季度交易总额达亿元，成为全国交易额最高的市场。自用买家和投资者需求共同推高中关村商务区及其辐射的上地、中关村软件园和北清路等商务园区交易活跃度。从区位特点看，新兴区域占总投资额比进一步提升至。© CBRE Inc. 2021|1季度回顾写字楼环比同比租金-0.4%-2.4%空置率-0.4百分点2.9百分点零售环比同比租金0.2%-2.1%空置率-0.1百分点3.1百分点物流环比同比租金1.4%3.5%空置率-1.7百分点-4.4百分点商务园环比同比租金-0.4%-2.1%空置率-2.5百分点1.9百分点投资环比同比总额40.0%3.8%内资49.6%102.9%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年4月29.8%(2021年1-2月，同比变化)1.2%(2020年全年，同比变化)社零总额固定资产投资27.2%(2021年1-2月，同比变化) M A R K E TV IE W空置率-0.4百分点q-o-q平均租金-0.4% q-o-q图表1: 写字楼供求指标2图表2 :写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度.写字楼市场2021年第一季度，位于奥体、石景山和西直门区域的三个新项目交付使用，为写字楼市场带来共计15.3万平方米的租赁面积。市场去化加速，空置率近三年首降本季度，TMT、金融、专业服务这三大行业继续位居写字楼新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高达43%，集中表现在新媒体、在线教育和终端应用等头部企业的扩租需求；专业服务业中律所升级和换新活跃；金融的基金、保险板块继续发力，扩租和搬迁需求多落位于核心中央商务区，而金融科技和资产管理企业的扩租需求也有所增加。此外，医药及生命科学、能源等行业同时录有升级搬迁和新进入北京市场设立办公室的租赁交易。强劲的需求带动全市净吸纳量连续三个季度保持上升态势，录得16.6万平方米，环 比 增 长13%。其中CBD受益于升级搬迁需求的放量，甲级写字楼市场去化加速，叠加丽泽科技企业大面积扩租带动，两大子市场合计贡献了全市71%的净吸纳量。此外，除王府井商务区因国有企业整合出现大面积腾退，其余子市场去化环比均有提升。全市整体空置率环比下降0.4个百分点至17.5%,这亦是自2018年第二季度以来首次下降。写字楼整体平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米403.8元。虽然整体租金持续下行，但租金下调的项目已逐渐减少；望京得益于TMT行业强劲需求成为首个租金回升的子市场。未来六个月，全市预计有十个新项目入市，总面 积 近78万 平 方 米，有 望 推 升 空 置 率。尽管CBD和新兴区域短期内仍将面临新项目交付带来的竞争压力，但“十四五”期间在高精尖产业和数字经济快速发展的加持下，写字楼市场的需求基本面有望得到进一步巩固和提升。子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）CBD16.8%（-0.9百分点）457.3元/平方米/月（-0.7%）金融街7.9%(+1.7百分点）664.5元/平方米/月（0.0%）中关村2.1%（-1.1百分点）381.1元/平方米/月（0.0%）望京6.5%（-1.4百分点）299.6元/平方米/月（+0.8%）丽泽65.5%（-12.0百分点）259.0元/平方米/月（-0.5%）北京写字楼市场© CBRE Inc. 2021|2021年第一季度世邦魏理仕研究部图表3 : 主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度0%4%8%12%16%20%24%(10)01020304050Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）净吸纳量166,100平方米160170180190200Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21指数(Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数 nMuMuNtQoRtQtNqOvNqMmR9PaO8OmOqQsQqRlOnNrNiNoMoN8OoPsNvPoPoMxNmNzQM A R K E TV IE W2021年第一季度，北京零售物业市场未录得新增供应。季内位于西长安商圈的翠微大厦闭店升级，这是连续第二个季度录得老旧的百货项目停业改造。项目入驻小幅改善，区域型购物中心人气领先整体新租需求回暖，大型综合性商场客流恢复到疫情前水平。连锁餐饮以及新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，以KK馆、KKV，WOW COLOR和HOTMAXX为主要代表的互联网全渠道集合店在多个购物中心开出新店，但传统零售业态季内恢复相对缓慢。外资品牌新入北京开设首店活跃度仍未恢复到疫情以前水平，但多个国内潮流服饰、茶饮和地方美食品牌首店进驻以年轻和大众消费定位的优质项目。亲子互动和教育类业态经营恢复正常，带动了部份核心及区域代表性购物中心人流提升。整体市场空置率环比下降0.1个百分点至10. 4%。受疫情影响此前退租明显的项目空置面积消化依然缓慢。而以龙湖长楹天街、大兴大悦春风里和北京荟聚为代表的外围区域型购物中心表现突出，通过引进区域首店进行租户结构升级，联动文化IP开展品牌展并以沉浸式体验强化项目年轻化属性，大大提升了对租户的吸引力。项目表现两极分化之下，整体购物中心首层租金报价同样本比环比小幅上涨0.2%至每天每平方米36.3元。未来六个月将会有五个共计体量32.7万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会稳中小幅回升。“十四五”时期北京将被进一步打造为国际消费中心，大力引进品牌“首店”，实现线上线下消费融合发展、建设一批新消费体验馆等举措，将有利于零售物业市场向国际化，体验化和全渠道的方向发展。图表5：主要品牌开业情况3零售物业市场图表4：零售物业市场租金指数© CBRE Inc. 2021|数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度空置率-0.1百分点q-o-q平均租金+0.2% q-o-q2021年第一季度世邦魏理仕研究部北京零售物业市场净吸纳量11,100平方米195200205210215220Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21指数(Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数项目名称子市场租户业态东方新天地王府井恒驰汽车新能源汽车三里屯太古里三里屯Maison Kitsune潮流服饰大悦城·西单西单番茄口袋集合店大悦城·西单西单喜鸭茶饮北京apm王府井新紮师兄冰室餐饮 M A R K E TV IE W4© CBRE Inc. 2021|2021年第一季度无新增项目交付，部分今年入市的未来项目已启动预租。生鲜类租户活跃，供不应求局面加剧尽管可租面积稀缺，生鲜类电商和第三方物流的租赁需求不减反增，净吸纳量环比上升近两倍至4.4万平方米。市场同时录得来自冷链类运营商的租赁成交。北京仓储物流市场整体空置率环比下降1.7个百分点至1.7%，自2019年第一季度以来首次降至2%以下，供不应求局面更趋突出。由于生鲜类租户对配送距离、效率和损耗有较高要求，更希望在北京市内选址，也愿意支付更高租金，季内多宗成交显示项目租金较之前有明显提升，全市平均租金环比加速上涨1.4%至每月每平方米51.7元。环京市场中，天津市场凭借庞大的消费人口基数也吸引了众多生鲜类电商布局，进一步推升净吸纳量。未来六个月，北京仓储物流市场预计有两个项目合计16.1万平方米新增供应入市，将适度缓解当前供求矛盾，而存量物业的“腾笼换鸟”和租户更新有望更趋活跃。年初发布的“十四五”规划提出支持具备条件的物流园区和重点企业引入铁路专用线，支持利用工业厂房改造建设冷链物流基础设施，发展智能立体仓等；而以航空科技、航空物流等产业和国家物流枢纽、智慧物流示范区为定位的大兴机场临空经济区周边的物流规划也将在近期出台，这些举措将为北京物流地产发展注入活力。净吸纳量44,200平方米空置率-1.7百分点q-o-q平均租金+1.4% q-o-q图表7: 物流设施市场租金指数物流设施市场数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度120130140150160170180190Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20Q1 21指数Q1 20009 = 100租金指数北京物流设施市场图表6：物流设施供求指标数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度0%2%4%6%8%10%(5)05101520Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18Q3 18Q1 19Q3 19Q1 20Q3 20Q1 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）2021年第一季度世邦魏理仕研究部 M A R K E TV IE W空置率-2.5百分点q-o-q平均租金-0.4% q-o-q图表8: 商务园区供求指标5图表9 :商务园区市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第一季度商务园区市场2021年第一季度，北京商务园区市场未录得新增供应，个别原计划入市的项目均推迟到今年年中交付。海淀区子市场需求强劲，区域租金更趋分化随着疫情的稳定和商务活动的全面展开，北京商务园区整体需求延续上季度的活跃态势，净吸纳量录得15.5万平方米，虽然环比有所回落，但仍然明显高于疫情前平均水平。海淀区域各子市场依旧是很多头部科技企业的首选之地，保持较快去化速度；丰台科技园子市场季内表现相对活跃，吸引了一批科技互联网、医疗生命科学以及专业服务业租户。季内整体市场超过一半的新租需求来自TMT行业，工业品制造、交运仓储、专业服务以及生命科学行业相关的需求也较为活跃。整体市场空置率环比下降2.5个百分点至19.1%，全市平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米161.7元。各子市场表现分化：石景山、顺义、大兴和亦庄区域子市场依旧面临比较大的空置压力，继续下调租金；丰台科技园和电子城子市场租金基本保持平稳，而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场在有限的可租面积下租金出现小幅上调。未来六个月，北清路、丰台科技园、经开区和石景山等子市场预计会迎来合计63.6万