中国房地产行业市场报告：疫情使租赁与投资需求面临压力但市场已出现复苏迹象

M A RKET VI EW疫情使租赁与投资需求面临压力但市场已出现复苏迹象新冠疫情冲击中国经济多项举措助力经济复苏新冠疫情的爆发对一季度中国经济造成显著冲击。为控制疫情传播，月下旬及月间，中国严格限制人员流动和交通运输，经济活动被迫停摆。首季中国同比下降，为年以来首次下滑。月以来，中央政府陆续出台了一揽子货币财政举措以对冲经济下行风险。央行通过逆回购、再贷款和降准等操作累计向市场注入万亿资金，并下调一年期贷款市场报价利率（）个基点。同时，政府通过减税降费、财政贴息等措施支持抗击疫情，为企业纾困。1中国房地产市场报告二零二零年第一季度数据来源：国家统计局，2020年第一季度图表1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼疫情影响下，一季度写字楼市场的供需两端均明显放缓，18个主要城市录得写字楼新增供应110万平方米，同比下降52%。商务活动受限、租赁决策延期使办公需求大幅缩减，季内净吸纳量录得负43,000平方米，空置率上升至23.4%，但企业陆续推进复工，租赁活动于三月开始逐渐回暖。零售物业全国18个城市仅有两个新项目在一季度开业，总面积约16万平方米。随着疫情基本得到控制，零售市场逐步复苏，截至3月底，全国90%的购物中心已经恢复营业，客流亦恢复至疫情前50%的水平。一季度末全国零售物业市场整体空置率上涨0.5个百分点至6.6%。工业物流受疫情影响，仓库实地带看和谈判过程受阻，一季度下半季市场活跃度下降，新需求暂缓或延后。多重影响下，全国16座主要城市的净吸纳量录得负12.9万平方米。作为民生保障的一环，物流活动在疫情基本得到控制后率先恢复。尽管租户将在一段时间内对扩张持观望态度，但世邦魏理仕预计租赁活动将从二季度开始逐步复苏。投资市场2020年第一季度，国内大宗交易总额为498亿元人民币，受到新冠疫情对商业活动和经济预期的短期冲击，交易量环比下跌28%，同比下跌33%。更为宽松的货币环境和低利率水平有望使境内买家的投资活动率先复苏。-6.8% 2020年一季度4.3%2020年3月出口-6.6%2020年3月52.02020年3月社零总额-15.8 %2020年3月*箭头代表同比增速较上期报告变化-20%-10%0%10%20%30%40%03691215200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q1Thousands（人民币万亿元）房地产开发投资（左）年度变化率（右） M A RKET VI EW2020年第一季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）2-20%-10%0%10%20%30%40%010203040506070200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q1（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）-30%-20%-10%0%10%20%30%01020304050200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q1（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-10%-5%0%5%10%15%20%020406080100120200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q1（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-1012345200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q1(美元万亿元)进出口总额(左)出口额(左)进出口总额同比变化(右)出口额同比变化(右)数据来源：海关总署，2020 年第一季度宏观经济随着全国范围内的复工复产，月的经济指标明显改善。月回升至，规上工业企业平均开工率在月底达到；一季度社会消费品零售总额、固定资产投资和进出口总额降幅分别较月收窄、和个百分点。值得关注的是，疫情并未中断中国产业升级的进程，高科技和金融产业表现出更大的韧性。月高技术产业增加值同比增长，一季度信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长。此外，一季度金融业增加值增长。鉴于月起新冠疫情在欧美主要经济体的迅速扩散，全球经济活动停滞预计仍将在二季度对中国经济的需求端产生负面影响。但与主要经济体的经济刺激方案规模，国内政策提振空间仍相对充裕。月底中央政治局会议提出适当提高财政赤字率、发行特别国债、增加地方政府专项债券规模，预计相关措施将自二季度逐步推出。此外，为了鼓励消费，释放消费潜能，截至月上旬，已经有个省多个城市发放消费券，在短期内取得了积极成效，比如杭州的消费券的乘数效应达到倍，郑州达到倍。世邦魏理仕预计中国经济将自二季度起领先其他主要经济体进入复苏阶段，全年增长率为，是年少数几个保持正增长的主要经济体。市场表现数据来源：国家统计局，2020年第一季度数据来源：国家统计局，2020年第一季度数据来源：国家统计局，2020年第一季度 oPtMrQmPmOpQoMpNoRmNnR7NbP9PnPrRpNoOlOnNsNjMoMnRbRmMzQwMtPpOMYrRsQM A RKET VI EW2020年第一季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|0%5%10%15%20%25%(1.0)1.03.05.07.09.020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1 2003=100全国一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数3写字楼市场受新冠疫情影响，一季度写字楼市场的供需两端均明显放缓。个主要城市录得写字楼新增供应万平方米，较去年同期减少。商务活动受限、租赁决策延期使办公需求大幅缩减，疫情影响下出现少量非传统金融、联合办公、文体娱乐等企业退租，季内净吸纳量录得负平方米。空置率上升个百分点至。但值得注意的是，随着疫情的逐步受控和企业陆续推进复工，租赁活动于三月开始逐渐回暖。企业资本支出决策暂缓令本季续租比例提升，但金融和租户仍表现出明确的扩张需求。国内银行在金融科技、私人银行等方面的业务多元化带来了新租需求，金融进一步开放利好下本季亦录得数宗外资证券和资管机构的新设或扩租。疫情中逆势增长的视频直播、网络游戏、远程教育、在线医疗等科技类公司需求强劲，持续扩张。全国写字楼平均租金环比下跌。疫情高峰期间，写字楼市场租赁条件更多地向租户倾斜，业主推出租金减免（以国有企业写字楼资产为主）、延长装修期、允许经营确有困难的租户延期缴纳租金等措施帮助租户减轻疫情的冲击并稳定整体楼宇的出租情况。展望未来，我们预计受疫情期间项目停工的影响，年的新增供应将延期入市。全年新增供应总量下调至万平方米，但整体新增供应仍然充足。其中，北京、上海和深圳仍有百万平方米左右的新项目入市。尽管全球疫情将继续影响写字楼需求，但世邦魏理仕近期的中国写字楼租户调查报告显示国内租赁市场有望率先复苏的在华租户预期营商环境将在下半年企稳或好转，该比例显著高于的亚太区均值。金融、科技和生物医药行业的扩张将带动租赁活动将自第二季度逐渐回暖，但短期内租金下行压力犹存。此外，此次疫情或将对企业和员工的办公习惯带来变革，办公场所的灵活性和绿色健康属性将备受关注。 M A RKET VI EW2020年第一季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|7090110130150170190210230250Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019 Q1 2020Q1 2003 = 100全国一线城市二线城市零售物业市场受疫情影响，2020年第一季度，社会消费品零售总额同比下降19%。但随着疫情基本得到控制，3月份零售市场逐步复苏，3月社消总额跌幅较1-2月收窄4.7个百分点。截至3月底，全国90%的购物中心已经恢复营业，客流亦恢复至疫情前50%的水平。由于商场交付进度受阻，全国18城市仅有两个新项目在一季度开业，总面积约16万平方米，为十年来同期最低水平。疫情期间商场暂时关闭和商务谈判活动受限，令进行中的新租谈判延期，国际品牌也因全球疫情持续升级、总部和工厂关闭、供应链受阻等原因而暂缓全球扩张计划。拥有全渠道能力的品牌更具韧性，其中生鲜超市逆势扩展。受社交隔离影响较大的餐饮、教育等业态加速线上渠道拓展，但同时出现了一些中小商户退租的现象。部分商场也借此机会推动改造升级。受此影响，一季度末全国零售物业市场整体空置率上涨0.5个百分点至6.6%。疫情期间业主纷纷推出租金减免策略与租户共克时艰。据世邦魏理仕不完全统计，全国主要购物中心业主普遍推出两周至67天的免租或租金减半政策，并对在商场重开后依然无法正常经营的业态适当延长租金减免。鉴于疫情冲击下需求短期内走弱，本季全国购物中心首层固定租金环比下降1.0%，但暂停营业、减免租金以及客流下滑等因素叠加令业主一季度的租金收入受到较大影响。展望全年，新能源车补贴延长、各地出台的消费券、2.5天小长假等刺激政策有望促使整体消费市场情绪进一步回升，但在线下逗留时间较长的体验娱乐业态恢复将有待时日。考虑到上半年工程和招商进度的推迟，2020年全年新增供应较疫情前下调20%至650万平方米。受品牌拓店暂缓、部分经营困难的租户可能退租的影响，二季度租金或将延续下行趋势，但下半年的租金企稳回升的趋势有望在核心商圈和优质项目中率先显现。市场表现4数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.0200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 M A RKET VI EW2020年第一季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|0%10%20%30%(1.0)0.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017201820192020Q1（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表10：物流仓储市场供需5图表11：商业物业大宗交易总额物流设施市场受疫情影响，仓库实地带看和谈判过程受阻，一季度租赁活跃度下降，新租赁需求暂缓或延后。多重影响下，第一季度全国座主要城市的净吸纳量录得负万平方米。作为民生保障的一环，物流活动在疫情基本得到控制后率先恢复。中国物流与采购协会公布的中国物流业景气指数从月份的％反弹至月份的％。本季度，三方物流和电商仍是需求主力。此外，受益于新冠肺炎导致的消费习惯改变，生鲜电商和医疗保健制药行业发