上海写字楼市场报告 2025年 Q2

下半年核心区域新供增加第 二 季 度，受 业 主 大 幅 调 低 报 价 的 影响，上 海 整 体 写 字 楼 市 场 租 金 进 一 步 下跌 至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6.5 2元 。七 个新项目总计446,605平方米的办公面积竣 工 交 付，大 量 新 项 目 竣 工 交 付 导 致 第二 季 度 市 场 空 置 率 继 续 上 升 至2 3. 2 %。业 主 降 租 行 为 产 生 效 果，市 场 续 租 及 搬概览和展望图二 ：2025-2028年及以后各区域新增写字楼面积20252026图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标2025年第二季度新增供应446,605103.9%按季变幅：下季预测：平方米 [1]第二季度净吸纳量下季预测：按季变幅： 及中央商务区的优质写字楼占比将达到6 0 %以 上 。在 目 前 的 租 金 水 平 下，核 心区域优质项目的竣工交付有助于市场需求的回流以及吸引对办公地点有要求客户 的 关 注，我 们 预 计 核 心 市 场 的 租 赁 需求的回暖有望提振整个写字楼市场的信心。资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部南静安区(南京西路)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)普陀区(长风-真如)虹口区(北外滩、四川北路)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)闵行区(虹桥商务区、莘庄)杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)5001,0001,5002,0002,5003,000千平方米[ 1 ]租 金 为 平 均 净 有 效 租 金资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部2025年第二季度空置率23.2%3.4%下季预测：按季变幅：1.0个百分点 迁 活 动 逐 渐 增 多，市 场 净 吸 纳 量 回 升 至63,351平方米。金融、零售以及专业服务企 业 的 租 赁 需 求 是 市 场 主 流，本 季 度 零售品牌逆势扩张成为市场亮点。下半年，市场还有超过70万平方米的办 公 面 积 计 划 投 放 市 场，其 中 来 自 核 心020272028+2025年63,351平方米2025年第二季度租金6.52元/平方米/天下季预测：按季变幅： 零售品牌企业扩租需求增长供应和需求第 二 季 度 ，上 海 甲 级 写 字 楼 市 场 迎来 一 轮 供 应 高 峰，共 有 七 个 新 项 目 竣 工交 付，为 市 场 带 来4 4 6,6 0 5平 方 米 的 新供 面 积，环 比 增 加1 0 4 %，而 整 个 上 半年 的 市 场 供 应 也 达 到6 6 5,6 5 8平 方 米，较 去 年 下 半 年 环 比 增 加 了7 5 %。新 竣 工交 付 的 项 目 主 要 位 于 新 兴 市 场，包 括 位于 源 深 洋 泾 的 新 岸 商 业 中 心（6 2 ,0 0 0平 方 米 ）、前 滩 的 前 滩 源（2 3 , 2 8 0平 方米）、真 如 长 风 的 售 转 租 项 目 中 海 中 心B座（7 6, 5 7 5平 方 米）以 及 徐 汇 滨 江 香 港置 地 的 西 岸 金 融 城F地 块（7 6, 7 5 0平 方米）。此 外，位 于 莘 庄 新 鸿 基 的 天 荟 写 字楼（5 0,0 0 0平 方 米）、新 虹 桥 的 融 侨 中心（9 8,0 0 0平 方 米）以 及 静 安 的 静 投 中心（6 0,0 0 0平 方 米）也 在 本 季 度 竣 工 交付。第 二 季 度，市 场 租 赁 活 动 仍 然 以 企 业的 续 租 和 搬 迁 为 主 。有 限 的 市 场 需 求 以及目前的租户市场使得业主降租并且给予租户补贴和提供定制化服务来留住客户成为惯例。企业成本节约是首选，因此从 核 心 商 务 区 、中 央 商 务 区 向 新 兴 市 场的新项目外迁的租赁需求仍然在搬迁活动中占据较高比例。第 二 季 度，甲 级 写 字 楼 市 场 租 金 环 比下 跌3.4 %至 每 天 每 平 方 米 人 民 币6.5 2元 。核 心 商 务 区 以 及 新 兴 商 务 区 的 市 场租 金 下 降 明 显 至 每 天 每 平 方 米 人 民 币8 . 8 3元 和5 . 4 8元，环 比 跌 幅 分 别 达 到4.1%和2.7%。核心商务区内写字楼去化不畅伴随着租约到期的企业搬离意愿加大，迫 使 业 主 方 不 得 不 大 幅 调 低 租 金 报价 来 吸 引 客 户 。新 兴 市 场 的 业 主 更 多 是面临大量新供竣工交付带来的竞争压力加剧问题。新项目去化缓慢，业主方重新调整租赁策略和租金报价以期获得面积去 化，导 致 存 量 项 目 业 主 以 降 租 和 提 供更为弹性的租赁条款的方式来应对激烈的市场竞争。多个子市场迎来新一轮租金调整租金走势 从 第 二 季 度 的 市 场 租 赁 交 易 来 看，上海甲级写字楼市场的租赁需求主要来源于金融、零售以及专业服务企业。国内企业的租赁需求更多流向金融以及专业服务 行 业，而 外 资 企 业 的 租 赁 需 求 依 然 落入 零 售 品 牌 以 及 专 业 服 务 行 业 。在 目 前下行的租赁市场也有企业选择逆势扩租以 及 升 级 自 身 办 公 场 所 。持 续 的 消 费 补图四：甲级写字楼租金走势201420152016201720182019Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4 贴带动家电、汽车市场的消费活跃度，同时新零售品牌为积极开拓市场而产生了扩 大 办 公 面 积 的 需 求，这 些 都 为 当 前 的租赁市场带来了积极因素。例如，现代汽车在恒基旭辉天地扩租1,400平方米，意大 利 眼 镜 品 牌 陆 逊 梯 卡 在 环 贸 广 场2期扩租2,500平方米的办公面积。资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部024681012202020212022202320242025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2人民币/ 平方米/天 技以人民币4.37亿元的价格从陆家嘴集团 处 购 买 位 于 浦 东 御 北 路2 3 5弄3号 数智 天 地·智 慧 云 的3幢 的 研 发 楼，作 为 其研发总部。面积（平方米）交易类型3,300搬 迁2,500续 租 扩 租1,400续 租 扩 租1,194搬 迁1,100续 租480新 租资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部注 ：所 有 成 交 均 有 待 落 实浦西的四川北路子市场也出现由于大量租 户 搬 离 带 来 的 业 主 主 动 大 幅 降 租 。四川北路租金环比跌幅达到6.1%至每天每平方米人民币4.55元。交易面积(平方米)交易方式70,395股权交易12,997资产交易5,206资产交易43,095资产交易资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部注 ：所 有 成 交 均 有 待 落 实 第 二 季 度，在 众 多 交 易 中，我 们 可 以看 到 开 发 商 收 购 市 区 优 质 写 字 楼 项 目，例如象屿集团以大约人民币21亿元的价格从太盟投资和高盛等的联合体手中收购的位于南京西路核心位置的仙乐斯广场。同时，也有科技新贵选择收购标准研发 楼 自 用 或 作 为 长 期 投 资，例 如 乐 鑫 科表一：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第二季度项目租户友邦金融中心云顶新耀环贸广场二期陆逊梯卡恒基旭辉天地现代汽车世博天地1号楼利得基金博荟广场万景百年设计保利浦开金融中心1号楼微财科技比下跌5.3%，为近几个季度以来租金降幅最大的一个季度。本季度，核心商务区内密集的租约到期租户搬离至租金更为便 宜 的 新 兴 市 场，导 致 业 主 大 幅 调 低 租金报价来迎合市场，以期促成市场交易。表二：甲级写字楼主要大宗交易，2025年第二季度区域黄浦浦东静安闵行 2025年第二季度，上海写字楼投资市场 录 得1 1宗 大 宗 交 易，涉 及 总 金 额 超 过人民币5 0亿元，其中接近半数交易为商务 园 区 内 的 标 准 研 发 办 公 楼 。整 个 上 半年，上 海 办 公 楼 投 资 市 场 累 积 成 交1 8宗交易，总的交易金额在人民币180亿元左右。商务园区内标准研发楼受青睐投资市场区域北外滩淮海中路淮海中路后世博后世博花木第 二 季 度，浦 东 市 场 多 个 子 市 场 的 市场 租 金 环 比 均 出 现 大 幅 下 调，其 中 小 陆家 嘴 、花 木 以 及 前 滩 等 子 市 场 的 租 金 平均下跌7%左右。小陆家嘴的市场租金跌破9元至每天每平方米人民币8.78元，环物业名称仙乐斯广场数智天地·智慧云3栋研发楼金融街融悦中心C座上海环普云创国际科技园 上海甲级写字楼市场数据图2025年第二季度虹桥商务区存量: 142.2租金: 4.53空置率: 24.8%存量: 165.2租金: 5.53空置率: 15.8%存量: 60.1租金: 7.18空置率: 13.1%存量: 119.9租金: 5.62空置率: 31.3%存量: 114.2租金:6.00空置率: 15.8%上海火车站存量: 78.4租金:5.67空置率: 22.1%徐家汇存量: 122.1租金: 7.90空置率: 16.9%淮海中路核心商务区中央商务区中央商务区扩展区新兴商务区存量: 145.2租金: 9.67空置率: 15.2%南京西路存量: 47.9租金: 6.20空置率: 19.7%中山公园人民广场存量: 88.7租金: 7.10空置率: 15.6%外滩金融聚集带存量: 70.0租金: 8.02空置率: 15.0%各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率注 : 存 量 的 面 积 单 位 为 万 平 方 米，租 金 指 平 均 净 有 效 租 金 , 租 金 单 位 为 人 民 币 / 平 方 米 / 天，空 置 率 为 平 均 空 置 率2,731万平方米甲级写字楼总存量约 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 21 6032 1719virginia.huang@cn.knightfrank.com王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.comE S G的 重 要 性 ：租 户 指 南殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 21 6032 1730mars.yin@cn.knightfrank.com莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近 期 研 究 报 告如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ：研 究 及 咨 询 部上 海 商 业 物 业 服 务 部深 圳 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 二 季 度上 海 写 字 楼 市