上海写字楼市场报告 2026年 Q2

概览和展望 供应放缓与需求回升推动市场阶段性改善 2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供应放缓与租赁活动升温之间呈现阶段性改善。全市新增供应约69,000平方米，较第一季度明显回落。在科技、生物医药、金融以及零售类企业新租和扩租需求的带动下，当季市场空置率下降0.7个百 分 点 至2 3.5 %，而 市 场 净 吸 纳 量 录 得209,314平方米，环比继续上升51%。第二季度，市场平均租金维持租金下行及跌幅收窄趋势，环比下跌1.9%至每天每平 源为主，金融、科技、专业服务、医药健康及贸易物流等行业仍将贡献主要租赁成交。随着更多租户利用租金调整窗口期优化办公选址，核心商务区以及交通便利、配套完善的新兴区域将继续获得相对稳定的市场关注，但市场全面复苏仍需依赖宏观预期改善与企业扩张意愿的进一步增强。 方米人民币5.81元。在租赁成交量改善和供应放缓背景下，位于核心市场的部分项目议价空间趋于收窄。 展 望 后 市，上 海 写 字 楼 市 场 仍 将 面 对较高存量空置和后续新增供应的双重压力，租金短期内大概率维持温和下探，但优质楼宇和具备产业集聚优势的重点子市场有望率先企稳。预计下半年租赁需求仍将以搬迁升级、降本增效和整合办公资 供应和需求 部分行业增量需求支撑市场活跃度 第 二 季 度，位 于 淮 海 中 路 核 心 市 场 的K11二期竣工交付，为市场带来44,000平方米的新增面积。与第一季度多个大体量项目集中竣工交付相比，第二季度供应节奏更为温和，有助于市场在短期内消化前期积累的空置面积。 需 求 侧 方 面，相 较 于 第 一 季 度 部 分 企业 借 租 金 下 行 进 行 成 本 优 化，扩 张 型 需求相对谨慎，市场净吸纳修复力度有限，第 二 季 度 则 出 现 更 多 新 设 、新 租 及 扩 租活动，对市场办公面积去化形成支撑，企业 开 始 利 用 低 租 金 窗 口 进 行 办 公 升 级 、团队扩充或跨区整合。从租赁面积上看，第 二 季 度 虽 然 小 面 积 成 交 仍 保 持 活 跃，但1,000至3,000平方米的中等面积段成交占比环比增加7个百分点，5,000平方米以上的大面积成交占比也有所回升，反映部分租户升级扩张和办公资源整合意愿强烈。TMT、金融、生物医药、零售及专业服务行业的新租和扩租活动带动当季办公去化面积持续增加，是第二季度净吸纳改善的重要原因。科技上市企业及拟上 和 业 务 扩 张 弹 性，选 址 上 既 关 注 小 陆 家嘴、南京西路、淮海中路等核心商务区的品牌形象，也更积极进入前滩、北外滩、虹桥商务区、徐汇滨江、后世博等性价比较高且可承接整合需求的新兴板块。外资企业租赁决策相对审慎，更重视楼宇品质、国 际 化 配 套 、交 通 便 利 性 和 员 工 通 勤 体验，续租及小幅调整较多。 市企业在融资环境改善、资本市场活跃度提升和业务扩张预期增强的带动下，对研发、运营和管理团队的办公空间需求有所增加，进一步推动核心商务区及重点新兴板块的去化。 内资企业仍是第二季度租赁活动的主力，租赁习惯更偏向成本控制、面积效率 租金走势 核心市场租金韧性增强 第 二 季 度，上 海 甲 级 写 字 楼 平 均 租 金继续降至每天每平方米人民币5.81元，环比下跌1.9%。企业有限的租赁预算以及市 场 激 烈 的 竞 争 环 境，业 主 普 遍 继 续 通过租金让利、延长免租期、提供装修补贴及灵活付款安排来争取优质租户。核心三区南京西路、淮海中路、小陆家嘴依靠区位、楼宇品质和客户基础，当季租金调整幅度相对有限，因此对整体市场租金形成支撑，成为市场租金跌幅继续收窄的重要因素。 子市场来看，第二季度南京西路、淮海中路和小陆家嘴的市场租金仍保持全市 场成交活跃度提升对于租金形成一定支撑，促成上述子市场在当季租金环比跌幅均有明显收缩。 较高租金水平，业主更愿意通过隐性优惠而非大幅下调租金报价来稳定客户，当季核心三区的租金环比平均跌幅显著低于 整体市场。新兴市场前滩、徐汇滨江及后世博继续依靠较高性价比、较新硬件和可承接大面积需求的优势吸引企业入驻，市 投资市场 自用型与价值型买家继续主导成交 第 二 季 度，上 海 写 字 楼 投 资 市 场 共 成交写字楼及产业园区物业8宗，总计成交金额超过人民币4 0亿元，而整个上半年的写字楼成交金额超过人民币150亿元。第二季度上海写字楼投资市场延续谨慎态势，投资者更加关注收益稳定及存在后续改造空间的项目。具备自用需求、产业 导入能力或运营提升空间的买家更愿意把握当前窗口期，核心区小体量资产、可改造物业及具备成本优势的项目仍具成交机会。 主要支撑力量。自用买家更重视区位、面积适配度和购置成本，价值型买家则关注资产价格是否充分反映市场调整，并评估通过改造、招商和运营提升现金流的可能性。预计下半年投资者仍将保持审慎，成交将更多集中于核心地段、低总价、可分割出售或具备产业用途的项目。 从 买 家 结 构 看，自 用 型 企 业 、产 业 资本 、本 地 民 营 买 家 及 部 分 长 期 资 金 仍 是 上海甲级写字楼市场数据图2026年第二季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 上 海 商 业 物 业 服 务 部 殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 134 8207 8781mars.yin@cn.knightfrank.com 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 137 0103 9900virginia.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 中 国 力 量 席 卷 全 球 ：绿 色 赋 能 地 产 先 行，掀 起 全 球 制 造 出 海 新 浪 潮 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。