《上海写字楼市场》报告 2023年 Q1

knightfrank.com.cn/research2023年 第一季度本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息上海甲级写字楼市场季度报告 外资企业租赁需求有所回暖 第一季度，上海写字楼市场有四个新项目竣工交付，总计为市场带来318,903平方米的办公面积，新供面积环比增长5.6%，与2022年相比，新增面积同比增长134%。第一季度，市场平均租金环比微跌0.23%至每天每平方米人民币8.48元 。核心及中央商务区租金企稳，新兴商务区及中央商务区扩展区租金继续下探。市场空置率在新项目入市的影响下继续微升0.2个百分点至16.9%。第一季度，市场净吸纳量达到217,402平方米，环比大幅增长。第一季度，市场租赁活动主要来自于金融、专业服务以及TMT行业。国内企业的租赁需求仍占主导，不过外资企业的租赁需求稳步增长，其中贸易类企业租赁需求增加明显。今年的上海写字楼市场预计将会有多个概览和展望新项目入市，市场总计将新增办公面积超过200万平方米。大量新项目入市带来的去化压力，使得业主方将为承租方提供更具竞争力的租赁方案和定价策略。我们预计市场分化将更为明显，核心及中央商务区的出租率以及市场租金将会上涨，新兴及中央商务区扩展区的租金和出租率仍将面临下跌压力。资料来源: 莱坊研究部图二 ：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积2026及以后20242023202505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000南静安区(南京西路)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)普陀区(长风-真如)虹口区(北外滩、四川北路)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)闵行区(虹桥商务区、莘庄)杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)千平方米资料来源: 莱坊研究部图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 2023年第一季度新增供应318,9032023年第一季度净吸纳量217,402平方米2023年第一季度租金8.48元/平方米/天2023年第一季度空置率16.9%5.6%按季变幅：下季预测：0.23%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：250%下季预测：按季变幅：0.2个百分点 核心商务区高租金支付行业租赁需求旺盛供应和需求联。其中，小陆家嘴是核心商务区租赁活动最多的分市场，市场续租、搬迁活动占比超过半数以上。从新成交的租赁来看，有超过三分之一的市场租赁交易来自于核心商务区，这与本季度表现活跃的金融机构、专业服务以及外资贸易和零售品牌区域偏好有密切关新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴) 0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q1第一季度新交付的四个新写字楼项目分别位于核心、中央及新兴商务区。其中，凯德晶萃广场位于核心商务区淮海中路南延伸区域，写字楼部分的总建筑面积约为49,207平方米。虹桥联合大厦位于中央商务区的新虹桥，办公面积约为94,130平方米。信泰中心（146,000平方米）和灿星大厦（29,566平方米）分别位于新兴商务区普陀真如-长风和徐汇滨江。受股票发行注册制全面推行、房企融资放松以及基础设施Reits化推进等市场事件影响，金融机构、律所和咨询估值等专业服务企业的业务量大幅提升，催生对于办公场所升级和扩容的需求。经济全球化浪潮下，各个经济体之间的羁绊更为紧密，对于国内经济增长的乐观态度，使得外资企业继续加大投资，外资制造企业、贸易公司以及专业服务机构在第一季度的租赁市场表现活跃。图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部第一季度，全市甲级写字楼的平均租金继续下跌至每天每平方米人民币8.48元，环比微跌0.23%。核心商务区和中央商务区在高租金支付行业租赁需求持续释放的带动下，市场租金止跌反弹。核心商务区平均租金环比上涨0.62%至每天每平方米人民币11.45元，其中，小陆家嘴的市场平均租金环比上涨1.84%至每天每平方米人民币12.06元。业主的调租策略以期在租赁竞争中获得更好的市场去化，使得新兴商务区及中央商务区扩展区的市场租金继续维持下跌态势，环比跌幅分别录得1.2%和0.7%。值 得注意的是，受益于小陆家嘴金融和专业服务等高租金企业的需求外溢，外滩区域在本季度录得环比租金上涨，租金环比大涨5.17%至每天每平方米人民币10.16元。图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部核心商务区和中央商务区租金开始止跌回升租金走势Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 10.002.004.006.008.0010.0012.00201020112012201320142015201620172018201920202021202223人民币/ 平方米/天表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第一季度区域项目租户面积（平方米）交易类型小陆家嘴工银大厦红塔证券5,400扩租前滩晶耀前滩广场开相实业2,942新租南京西路锦沧文华广场方源资本2,100新租小陆家嘴东亚银行金融大厦嘉驰国际2,000续租苏河湾龙盛福新汇祺天科技1,850扩租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实 2023年第一季度，上海写字楼市场共有八宗大宗交易，涉及金额超过人民币80亿元。险资、国企及科技类企业自用买家是本季度市场的主要买家类型。疫情之后，全球经济复苏缓慢以及未来走向的不确定性使得包括银行、保险和基金在内的金融机构纷纷买楼保值。写字楼标的仍然是市场炙手可热的交易产品类型之一。2月28日，继收购北外滩的上实中心后，友邦保险又以人民币约32亿元投资新宜东久的金创项目基金，该项目基金的核心资产是上海金创大厦的四栋物业组合，位于张江中区。金创大厦总建筑面积约119,800平方米，其中地上面积约88,600平方米，为研发用途。3月，绿地外滩中心又发生新的大宗交易，东浩兰生集团以及上海外服控股分别出资约人民币5.6亿和13.8亿元购买了绿地外滩中心3号楼13-14层以及6,7,9,10,12层，交易面积为5,549和13,870平方米。绿地外滩中心总建筑面积约为120万平方米，是目前上海市中心滨江沿线最大的商务综合体。险资买楼积极，自用买家占市场主导投资市场上海甲级写字楼市场数据图2023年第一季度虹桥商务区存量: 142.2租金: 5.47空置率: 21.9%存量: 150.6租金: 7.40空置率: 12.8%存量: 60.1租金: 8.32空置率: 23.0%存量: 96.6租金: 6.16空置率: 32.1%存量: 83.3租金: 8.75空置率: 4.7%上海火车站存量: 78.4租金: 7.31空置率: 21.8%存量: 138.9租金: 11.48空置率: 5.6%南京西路北外滩存量: 77.0租金: 8.19空置率: 25.6%小陆家嘴前滩徐汇滨江新虹桥徐家汇世纪大道存量: 106.9租金: 10.23空置率: 9.1%存量: 278.7租金: 12.06空置率: 4.9%存量: 94.3租金: 9.03空置率: 6.7%淮海中路核心商务区中央商务区中央商务区扩展区新兴商务区存量: 40.9租金: 7.62空置率: 7.5%中山公园人民广场存量: 88.7租金: 8.42空置率: 9.3%外滩金融聚集带存量: 70.0租金: 10.16空置率: 12.2%各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率2,449万平方米甲级写字楼总存量约 广州写字楼市场报告2023年第一季度上海写字楼市场报告2022年第四季度李章南上海商业物业服务部主管+86 21 6032 1713jonathan.rideout@cn.knightfrank.com殷元敖上海研究及咨询部高级经理+86 21 6032 1730mars.yin@cn.knightfrank.com莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近期研究报告如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com研究及咨询部上海商业物业服务部2023年亚太区展望大湾区机遇北京写字楼市场报告2023年第一季度深圳写字楼市场报告2023年第一季度