北京写字楼市场报告 2026年 Q2

概览和展望 市场短期企稳 2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体表现平稳，新增供应阶段性释放，科技行业需求活跃，租金下调压力仍未消退 。全 市 甲 级 写 字 楼 平 均 净 有 效 租 金 为每月每平方米人民币219.2元，环比下降0.8%，同比下降8%。近一年写字楼存量持 续 去 化，供 给 过 剩 压 力 较 前 期 有 所 缓解，全市平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点；较去年同期下降2.5个百分点。 现呈现明显差异：中关村依托人工智能、集成电路等产业集聚优势，租金抗跌能力领跑全市；CBD与金融街受益于金融及专业服务企业的稳定续租需求，空置率升幅有所收窄。相比之下，燕莎板块外资办公需求持续收缩，空置率同比上升，租金承压明显。东二环、望京—酒仙桥及丽泽三大子市场空置率虽同步改善，但租金走势出现分化：丽泽依托数字金融产业支撑，租金整体保持平稳；望京—酒仙桥小幅走弱；东二环由于缺乏核心产业支撑，租金跌幅位居全市前列。 展望未来，第三季度东部片区的CBD子市场将集中迎来CBD-Z5大家未来中心、Z6维晟中心、Z3中金、普洛斯、香港置地三大新项目竣工交付，加之东北部片区的望京-酒仙桥子市场将有太古坊二期竣工交付，全年新增供应将在第三季度形成阶段性高峰。东部、东北部片区项目的集中入市将会加剧区域竞争，业主让利招商的节奏不会改变，租金仍存在下行压力，空置率或将阶段性走高。 各写字楼板块分化格局延续，子市场表 供应和需求 科技行业持续领跑 2026年第二季度，位于CBD子市场的齐家园外交服务大厦竣工交付，写字楼建筑面积约50,000平方米。项目定位于服务外交机构及跨国企业的涉外办公需求，交付前已实现一定比例的预租。全市甲级写字楼总存量增至1,226.6万平方米。第三季度CBD子市场将迎来CBD-Z3中金、普洛斯、香港置地、CBD-Z6维晟中心及CBD-Z5大家未来中心三宗新建项目竣工交付；同时，望京-酒仙桥子市场太古坊二期一阶段亦将交付。受此带动，北京东部及东北部新增供给集中释放，片区租赁竞争将进一步加剧。 本季度写字楼需求租赁呈现板块集中、行业集聚及以内资为主的结构特征，中关村板块交易活跃度领跑全市。受科创需求集 中 释 放 带 动，中 关 村 录 得 多 笔 新 租 成交，算苗科技入驻银谷大厦新租3,000平方米、算秩未来于希格玛大厦新租3,7 12平 方 米，带 动 板 块 去 化 表 现 位 居 全 市 前列。从行业结构来看，TMT成交面积占比较高，除上述企业外，华夏科技等亦录得新增需求；金融机构方面，华鑫信托等持续加码金融街核心区位。同时，专业服务、医药、制造业形成稳定补充，支撑整体租赁需求。从租户来源地来看，内资企业仍为 市 场 主 力，成 交 占 比 超8 5 %，外 资 需 持稳健；CBD录得华夏科技等新增成交，但整体租赁活跃度相对平缓；燕莎及东二环以存量续租为主，新增需求相对有限。整 体 来 看，市 场“择 优 迁 移”特 征 持 续 强化，产业配套完善、楼宇品质较高的项目去化速度更快，而缺乏产业支撑的老旧物业承压明显，区域间活跃度表现不一，预计未来分化格局仍将延续。 求维持低位，占比不足15%，仅有罗兰贝格、GE航空等少量企业以续租及区内搬迁为主进行调整。 本季度全市平均空置率15.9%，环比仅微升0.1个百分点。存量面积持续去化，供应端库存压力有所缓解，但各子市场表现分化明显：金融街在国央企租户支撑下维 租金走势 中关村租金表现强劲 2 0 2 6年 第 二 季 度，北 京 甲 级 写 字 楼平均净有效租金为每月每平方米人民币219.2元，环比下跌0.8%。现阶段业主普遍采用延长免租期、装修补贴、租金折扣等方式吸引租户，市场分化进一步加剧，产业聚集的子市场租金韧性更强，缺乏产业支撑的片区租金下行压力更大。 中关村为本季度租金表现最优子市场，区 域 均 价 为 每 月 每 平 方 米 人 民 币2 5 1 .4元，环比小幅上涨0.3%。受益于AI、芯片、股 权 投 资 企 业 持 续 落 地 扩 租，中 关 村 的空 置 率 稳 定 维 持 在1 0 %以 下，租 金 抗 跌韧性突出，也是全市唯一租金环比上行的子 市 场 。C B D的 平 均 租 金 为 每 月 每 平 方米231.9元，环比下跌0.6%，企业租赁行 为以区内续租、小面积置换为主，整体租金小幅走弱。金融街子市场为全市租金高地，平 均 租 金 为 每 月 每 平 方 米3 3 6. 7元，环比下跌2.2%。亚奥、丽泽的租金跌幅温和，多个科技与金融租赁成交持续缓解租金下行压力；望京-酒仙桥的平均租金为每月每平方米148.6元，企业多选择缩租置换，叠加下半年新项目集中交付，该子市场租金仍将承压。燕莎子市场的外资企业持续缩减租赁面积，平均租金为每月每平方米183.5元，环比下跌1.2%，市场新增租赁需求稀少。东二环子市场缺少新兴产业导入，空置面积持续增加，租金为每月每平方米201.7元，环比下跌2.5%，业主只能持续下调租金报价加快租赁面积去化。 投资市场 科创自用需求主导投资市场 币3.61亿元收购建筑面积约22,700平方米的位于中关村软件园的钻石大厦，并计划自持用于人工智能大模型与算力研发，此项收购与中关村科技创新功能相一致。二是6月中国人寿实控的北京金庭置业有限 公 司 以 人 民 币2 9.9 3亿 元 的 底 价 竞 得CBD核心Z10地块，地块占地8,046平方米，规划建筑面积12万平方米，用地性质为商业金融。该地块位于成熟商务区，毗邻多宗大型地标项目，建成后中国人寿将自持两大CBD核心地标Z13和Z10项目。此 2026年第二季度，北京甲级写字楼大宗投资市场仍以内资为主，成交结构进一步向产业型买家倾斜，科创企业自用购置占比提升，纯财务投资持续减少，资金集中流向中关村科创片区；CBD、望京-酒仙桥仅少量企业分层购入，整栋大宗稀缺，外资参与度维持低位，仅少数境外资管布局核心区小面积物业。 次收购反映出保险资金更倾向于配置区位成熟、租赁需求稳定、具备长期现金流能力的核心资产，以匹配其长期负债属性与稳健收益目标。 整体来看，当前投资市场中以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，具备产业落地需求的自用型买家活跃度相对提升。资本更关注与区域产业基础深度绑定、具备长期发展潜力的优质资产，不同商务区之间的资产表现分化预计仍将延续。 本季度两宗交易从不同侧面反映了当前市场的投资偏好：一是智谱AI以约人民 北京甲级写字楼市场数据图2026年第二季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 北 京 商 业 物 业 服 务 部 研 究 及 咨 询 部 吴雅茜经理，北京研究及咨询部+86 139 1159 9150jasmine.wu@cn.knightfrank.com 黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 137 0103 9900virginia.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 严区海总经理，北京商业物业服务部+86 139 1111 1607charles.yan@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 中 国 力 量 席 卷 全 球 ：绿 色 赋 能 地 产 先 行，掀 起 全 球 制 造 出 海 新 浪 潮 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。