2023二季度北京写字楼市场报告

MARKETBEAT 北京 写字楼市场2023年第二季度 ¥316.2 租金（人民币/平方米/月） -0.38% 租金增长（环比） 16.9% 空置率 数据来源：戴德梁行研究部 北京经济数据 2023年一季度 未来 一年趋势 市场租赁仍承压前行，平均租金延续下降趋势 2023年二季度，北京写字楼市场迎来京印国际中心、K11、来广营保利广场等三个项目的入市，项目均为城市更新项目，为市场带来约16.6万平米新增供应，为企业提供了更多的租赁选择。 本季度，整体市场表现低迷，虽然问询量明显增加，但企业在成本控制及性价比的考量上也更为谨慎，市场成交活跃度较低，整体市场仍面临下行压力。本季度，全市及和五大核心商圈甲级写字楼租金分别环比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民币316.2元和368.3元，整体市场平均租金持续承压下行。与此同时，市场空置率环比微升0.1个百分点至16.9%，季度净吸纳量录得-12,268平方米。本季度丽泽及通州商圈表现较好，空置率分别下降3.8和1个百分点，平均租金也有一定程度的涨幅。 高科技及金融业成交相对活跃，专业服务业以小面积成交为主 成交租赁方面，截止2023年二季度，金融业、高科技行业无论在成交面积还是成交数量上都位居前两位，两者占到市场总成交面积的60%以上。其中，金融业中的保险、证券及投资基金类企业表现活跃，拉动其成交面积超过高科技行业在今年前两个季度位居第一位。而专业服务业多以小面积成交为主，成交面积位居媒体与文化业之后，排在第四位。 0.7% GDP增长 4.6% 第三产业增长 2023 第一季度 0.7% 3.4% 未来 一年趋势 2023年下半年北京写字楼市场供应以城市更新项目为主 截至2026年，北京写字楼市场预计将有156.7万平方米的优质办公空间投放市场，其中2023年还将有约58.3万平方米的新增供应计划入市，且项目多为城市更新项目，主要集中在亚奥商圈。疫情过后，由于整体经济环境转弱，企业将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上，因此对于即将到期的写字楼多选择续租以节省成本，短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期；从租赁需求端看，出于同一原因，带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，业主也在积极调整策略迎合市场需求以获得更多客户。 核心商圈甲级写字楼租金&空置率（核心商圈/全市）甲级写字楼新增供应 1.3% CPI 9.8% 房地产开发投资增长 1.8% 1.0% 480 租金（人民币/平方米/月） 440 400 360 320 280 240 200 14.0 空置率（%） 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 2Q23 1Q23 4Q22 3Q22 2Q22 1Q22 4Q21 3Q21 2Q21 1Q21 4Q20 3Q20 2Q20 1Q20 4Q19 3Q19 2Q19 1Q19 4Q18 3Q18 2Q18 1Q18 4Q17 3Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 0.0 150 写字楼供应(万平米) 100 50 0 20132014201520162017201820192020202120222023F2024F2025F2026F 数据来源： 北京统计局/牛津经济研究院/戴德梁行研究部 数据来源：戴德梁行研究部 租金空置率 中央商务区燕莎东二环金融街中关村新兴商圈 数据来源：戴德梁行研究部 区域 (平方米) 空置率 （平方米） 人民币/平方米/月 美元/平方英尺/月 欧元/平方英尺/月 中央商务区 3,297,236 11.8% 650,000 355.01 4.61 4.26 金融街 1,655,800 5.2% 0 590.35 7.66 7.08 燕莎 1,073,303 16.9% 0 294.80 3.83 3.54 东二环 1,452,666 15.0% 138,444 300.26 3.90 3.60 中关村 1,183,972 13.9% 110,000 351.60 4.56 4.22 五大核心商圈总体 8,662,977 12.0% 898,444 368.32 4.78 4.42 望京-酒仙桥 922,342 20.6% 50,000 252.19 3.27 3.03 亚奥 1,026,884 15.9% 206,204 332.93 4.32 3.99 亦庄开发区 614,648 20.6% 0 114.21 1.48 1.37 丽泽金融商务区 1,117,426 32.0% 93,250（预计对外出租面积） 188.18 2.44 2.26 通州运河商务区 399,886 72.3% 319,000（预计对外出租面积） 155.26 2.02 1.86 其他* 421,953 14.7% 0 269.01 3.49 3.23 新兴商圈总体 4,503,139 26.4% 668,454 227.59 2.95 2.73 全市总体 13,166,116 16.9% 1,566,898 316.16 4.10 3.79 *其他为所列商圈之外的区域 有效租金：按租用建筑面积为500平方米左右，3年租约，位于中层的顶级及甲级写字楼面积的成交价，含VAT税，建筑面积并考虑免租期以后的价格汇率为1美元=7.1561181人民币=0.92425878欧元（截至2023年6月15日） 写字楼商圈租户面积（平方米）租赁类型 2023年第二季度主要租赁成交 中海广场中央商务区理光（中国）投资有限公司北京分公司1,300搬迁 览海大厦东二环中国人民人寿保险股份有限公司北京分公司6,100搬迁 魏东 董事 北区研究部主管 北京市朝阳区光华路1号,北京嘉里中心北楼14层,100020电话:+861085198087/sabrina.d.wei@cushwake.com cushmanwakefield.com MARKETBEAT 北京 写字楼市场2023年第二季度 存量 在建及计划施工面积（2023-2026） 甲级写字楼有效租金 ACUSHMAN&WAKEFIELDRESEARCHPUBLICATION 主要在建项目 写字楼 商圈 主要租户 面积（平方米） 预计交付时间 信达中心 东二环 N/A 138,444 2023年第三季度 丽金智地中心 中关村 N/A 110,000 2023年第三季度 国家会议中心二期（北辰中心） 亚奥 N/A 92,000 2023年第三季度 远洋乐堤港一座 通州 N/A 112,000 2023年第四季度 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 ©戴德梁行2023年 免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。