北京写字楼市场报告 2025年 Q2

市场活跃度有所提升第 二 季 度，北 京 市 甲 级 写 字 楼 平 均 租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币233.1元，跌幅较上季度略有收窄。本季度无 新 项 目 竣 工 交 付 。全 市 平 均 空 置 率 为18.4%，环比微降0.2个百分点。净吸纳量达12,9 6 0平方米，扭转上季度负吸纳态势，显示市场需求有所回暖。尽管今年以来，国央企受政策引导迁回自持写字楼的趋势逐渐明显，优质国央企的办公扩张计划趋于谨慎，对核心区域写字楼市场去化产生压力。但头部科技企业的扩张和增长较为坚挺，为北京写字楼市场注入活力。概览和展望图二 ：2025-2029年及以后各区域新增写字楼面积20252026图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标2025年第二季度新增供应0下季预测： [1]第二季度净吸纳量12,960下季预测：按季变幅： 业的生产和市场需求都起到了明显的提振作用。因此，租户将越来越重视写字楼租约中的灵活条款，以便根据市场变化及时调整租赁策略。随着北京各区域在招商引资方面的竞争加强，市场将进一步向租户方倾斜。除了降租金之外，提升配套服务设施质量、定制装修、拎包入住等优惠措施将成为业主的普遍选择。预计2025年下半年，北京甲级写字楼空置率将持续小幅上升，市场租金将进一步下行。资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部02004006008001,000金融街丽泽中央商务区望京-酒仙桥东二环及东长安街千平方米资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部[ 1 ]租 金 为 平 均 净 有 效 租 金2025年第二季度空置率18.4%下季预测：按季变幅：0.2个百分点1.6% 同时，业主积极采取定制化装修交付等招商策略，也为市场活跃度回升提供支持。2026年将是未来的供应高峰年，预计将有757,000平方米的写字楼供应。其中，中央商务区预计将有四个项目竣工，分别为Z3、Z5、Z6项目以及齐家园外交办公大楼（暂定名），写字楼面积预计共409,000平方米。中美关税政策的靴子尚未落地，全 球 经 济 的 不 确 定 性 预 计 将 持 续，国 内企业对于长期投资保持谨慎态度。与此同时，二季度以来，国内促消费政策对于企202720282029及以后2025年2025年第二季度租金233.1元/平方米/月下季预测： 高科技行业成为主要驱动力供应和需求2 0 2 5年 第 二 季 度，北 京 甲 级 写 字 楼市 场 无 新 增 供 应 。原 定 将 于 第 三 季 度 竣工的齐家园外交办公大楼（暂定名）项目（8 0,0 0 0平 方 米）推 迟 至2 0 2 6年 底 竣工，因此我们预计2025年下半年北京甲级写字楼市场无新项目竣工交付。高科技行业仍然是第二季度的租赁交易主力，该行业的交易面积占整体交易面积 的3 6 %，是 市 场 活 跃 度 恢 复 的 主 要 驱动力。第二季度，字节跳动及其控股公司在丽金智地中心和北辰中心F座分别新租约28,000和16,000平方米，为中关村和亚奥子市场交易的活跃度提供了支撑。此外，金融和专业服务业的交易面积分别占比23%和19%。大家保险搬迁至通州C01大厦，租赁面积为8,000平方米。君泽君律师事务所搬迁至泰康集团大厦，租赁面积约3,400平方米。由于没有新项目竣工交付，第二季度北京市甲级写字楼空置率小幅降至18.4%，环比下降0.2个百分点。同时，净吸纳由负转正，录得12,960平方米。租金走势第二季度，北京甲级写字楼租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币233.1元，跌幅较上季度收窄4.2个百分点。子市场方面，租金最高的金融街区域租金跌破400元，降至每月每平方米人民币389.2元，环比下降6.1%，比2024年第二季度下降了17.1%。同时，金融街的空置率环比上升0.2个百分点至9.7%。今年以来，金融国央企加速优化内部资产，搬迁回到自持办公楼，为金融街市场的去化带来一定压力。业主持续降低租金，以吸引新租户、留住现有租户。中央商务区的租金环比下降2.8%至每月每平方米人民币255.4元，空置率比上租金降幅持续收窄 第二季度，北京写字楼市场的大宗交易共录得两宗成交，买家均为国内投资者。两宗交易金额分别为人民币3.22亿元和2.15亿元，交易规模较小，且购买目的均为投资而非自用。在房地产下行市场中，开发商出于现金流压力而出售部分资产的案例屡见不鲜。4月1 1日，日照钢铁公告其向远洋集团购买北京盛永置业投资有限公司23%股权，总代价约为人民币3.22亿元。此次交易之后，日照钢铁加强了对远洋国际中心二期的控制权。远洋国际中心项目紧邻中大型国内企业积极进行投资布局投资市场季度下降0.7个百分点至15.1%。专业服务和金融是中央商务区租赁交易的主要行业，其需求以搬迁为主，较为稳定。望京-酒仙桥市场租金为每月每平方米人民币161.2元，环比下降0.9%。2024年一季度开始，受到阿里集团大规模迁出的影响，望京-酒仙桥市场租金下跌趋势明显。今年以来，该区域租金跌幅逐渐趋于平缓，空置率稳定在19%以下。第二季度中关村区域的租金为每月每平方米人民币258.2元，环比下降1.0%。同时，该区域空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，为第二季度空置率下降幅度最大的子市场。随着政策对科技行业的支持不断加码，高科技企业的需求成为中关村新增需求的主要来源。 央CBD国贸-华贸核心商圈，分两期开发。一期于2008年竣工并投入使用，二期于2013-2014年入市，由E和F两栋写字楼以及一座配套购物中心组成。其中，写字楼E座建筑面积为34,700平方米，写字楼F座建筑面积为21,300平方米。2020年以来，在现金流压力下，远洋持续加快资产出售步伐。日照钢铁此前积极布局国内外房地产投资。2025年，日照钢铁设立全资房地产公司，投资金额为人民币3,000万元。限公司发布公告，宣布其已成功收购北京 5月15日，上海新黄浦实业集团股份有 博兴众业房地产开发有限公司位于昌平区 硅 谷S O H O -2号 楼 的 项 目，交 易 对 价为人民币2.15亿元。该项目总建筑面积为2 1 , 7 5 9平 方 米，目 前 为 已 竣 工 的 毛 坯 状态。新黄浦此次收购后计划将标的资产纳入北京市保障性住房体系。通过低成本收购和后续装修改造，可能在未来通过租金收益或REITs退出实现资产增值。 北京甲级写字楼市场数据图2025年第二季度存量：101租金:389.2空置率:9.7%丽泽（新兴市场）金融街中关村存量：124租金:224.7空置率:22.8%存量:116租金:258.2空置率:12.8%存量：120租金:145.5空置率:22.7%各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率鉴于自2025年第一季度起，莱坊对写字楼供应数据库实施年度调整，本季度报告所呈现的总存量数字与前期报告数据不具备直接可比性莱坊当前所统计的写字楼存量数字，暂未将通州区域纳入统计范围1,218.7万平方米甲级写字楼总存量约 许子杰高级分析员，北京研究及咨询部+86 130 5132 6096jessica2.xu@cn.knightfrank.com杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度北 京 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度上 海 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近 期 研 究 报 告如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ：研 究 及 咨 询 部王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com深 圳 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度E S G的 重 要 性 ：租 户 指 南黄蔚董事总经理，华北和华东区+86 21 6032 1719virginia.huang@cn.knightfrank.com北 京 商 业 物 业 服 务 部严区海总经理，北京商业物业服务部+86 139 1111 1607charles.yan@cn.knightfrank.com 房 地 产 行 业 的E S G量 化