2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场呈现“去化有所改善、但价格持续承压”的阶段性特征。全市净吸纳量达163,677平方米，创近年来单季新高；同期新增供应约10.6万平方米，供给节奏阶段性放缓，带动空置率环比下降1.3个百分点至23.3%。然而，需求释放更多依赖价格调整驱动，平均有效租金环比下降至每月每平方米人民币141.8元，环比跌幅扩大至2.6%。从需求结构看，TMT与专业服务业仍为长期主力，酒店业在过境免签红利与消费复苏驱动下成为本季度重要增量来源。交易结构中，新设立（74.3%）及扩租（6.8%）占比超过80%，反映部分企业预期边际改善，但整体仍处于审慎扩张阶段。投资市场延续低活跃度，仅录得单宗大宗交易，为中集产城出售前海中集国际商务中心，成交额约人民币25.34亿元，折合单价每平方米人民币29,813元。全市大宗交易依旧保持克制，纯财务投资机构观望情绪浓厚。
租金走势方面，2026年第一季度深圳全市甲级写字楼平均有效租金延续下行趋势，进一步跌至每月每平方米人民币141.8元，环比跌幅达到2.6%，跌幅较上季度扩大0.7个百分点。租金持续回落反映出在高存量及新增供应持续入市的背景下，市场仍处于需求价格驱动型去化阶段。分区域看，后海受部分大型科技与金融机构自建总部落成、主力租户退租及冗余面积入市的多重冲击，区域内楼宇间的价格博弈显著加剧，导致该片区租金环比下跌12.6%，领跌全市。相比之下，前海片区在租金持续调整后，强势承接了全市的搬迁与新设需求，本季租金逆势微涨，但租金调整策略已逐步面临边际效用弱化的问题。福田则采取了“稳中求固”的防御性策略，通过紧抓外资投行、顶级律所及大型跨国企业这类对租金波动敏感度相对较低的企业，以稳住基本盘。
供应和需求方面，2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场供应释放较为克制，录得2宗新增供应，合共约11万平方米。相比之下，本季度租赁需求与供应端的审慎形成强烈反差，录得高达163,677平方米的净吸纳量。面对极度内卷的市场与持续阴跌的租金，部分原本计划在本季度入市的大体量项目开发商通过主动放缓精装修进度或延长公开招商时间来规避“开盘即破发”的困境。这种供应端的主动延后，客观上为存量去化创造了极为宝贵的缓冲期，致使空置率环比下跌1.3个百分点至23.3%。从本季度成交结构来看，酒店业、TMT及专业服务业为本季度的主要租赁需求来源。酒店业以42.5%的占比位列需求首位，TMT以31.5%的需求占比紧随其后，专业服务业则保持韧性。
投资市场方面，2026年第一季度，深圳写字楼投资市场录得一宗大宗交易：中集产城以人民币25.34亿元出售前海中集国际商务中心东塔。这一个案反映了不少地产公司为了加快现金回笼、优化业务结构并实质性降低负债率，持有重资产的开发商不得不放弃账面溢价预期，采取主动折价策略以换取流动性安全。这种“以价换量”在大宗投资市场的实质性落地，标志着核心区物业的定价体系正在被重新锚定。与此同时，宏观信贷政策的定向宽松为大宗交易的撮合提供了支撑。本季度商业用房购房贷款最低首付比例下调至不低于30%的政策落地生效，显著降低了买方的资金门槛，使得一手与二手写字楼市场的交易热度均有所升温。在此背景下，具备产业背景与充沛资金实力的自用型实业买家成为了接盘的绝对主力。
展望2026年第二季度，一季度由大幅让利及新设企业集中入驻带来的去化高概览，并未从根本上扭转供需失衡的基本面。随着前期延后交付的庞大体量即将入市，空置率或重新上行。同时，企业端的成本控制预期依然强烈，二季度净吸纳量大概率将从高位回落。在持续的去化压力下，业主方的租金底线将被不断试探，预计下一季度全市平均有效租金的跌幅不仅难以收敛，甚至将持平或进一步扩大，市场将进入更加深度的出清周期。大宗交易市场的活跃度预计仍将受限。基于对下季度租金跌幅持平甚至扩大的预期，底层资产的净营运收益预测将面临持续的下调压力，这意味着资产静态回报率难以快速满足财务投资机构的收益门槛，外资与传统金融资本的全面入场时机将被进一步推迟。在租金走势未见明显底部的阶段，买卖双方的定价预期差距难以弥合，二季度的大宗交易大概率将摒弃纯财务投资逻辑，继续以实业资本基于自用需求的底层收购、以及部分房企为了优化资产负债表而进行的纾困性抛售为主。
