广州写字楼 2023年第四季度

1savills.com.cn/research• 2023年，广州实现地区生产总值3.04万亿元人民币，同比增长4.6%。其中，第三产业增加值同比增长5.3%，至2.23万亿元。• 2023年第四季度，广州传统核心商务区无新增供应入市，市场总存量维持在694.6万平方米。• 第四季度，写字楼市场单季净吸纳量录得6.7万平方米。• 季内，琶洲和珠江新城录得数宗瞩目交易达成，这反映出了区位战略优势及降租策略对促成交易的重要意义。• 市场平均空置率自2021年第二季度以来首降，年末录得17.7%，环比降幅为1.0个百分点。• 截至季末，广州甲级写字楼传统核心商务区租金指数环、同比分别再降1.4%及4.0%，平均租金录得人民币每平方米每月144.8元。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2024年2月净吸纳量回升无新增供应及业主较激进的租赁策略共促空置率下降。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“经业主与其他各方市场参与者的 共 同 努力，广州写字 楼 空 置率自2021年第二季度以来首降。诚然，未来一年，写字楼招商压力料因百万平方米量级拟入市供应的 影 响 而 再 度 增 大 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research宏观经济与市场综述2023年，广州经济稳步复苏。根据广州市统计局数据，本年，全市地区生产总值为3.04万亿元，同比增长4.6%。其中，第三产业增加值同比增长5.3%，至2.23万亿元。尽管与北京、上海、深圳同期5.2%、5.0%、6.0%的经济增速相较，广州经济犹有较大增长空间，但本地写字楼物业市场，特别是租赁市场方面，仍展现出些许改善迹象。年底，得益于部分写字楼租户年终企业房地产需求释放的推动，以及更重要的是，多数业主所提供租金优惠的刺激，全市平均空置率呈下降趋势。供应与需求2023年第四季度，广州传统核心商务区无新增供应入市。截至年底，传统核心商 务 区 总存 量 仍 为 6 9 4 . 6 万 平方米，但 较2022年扩张10.8%，市场需要更多新增需求助力存量去化。季 内 ，金 融 、零 售 与 贸 易 、专 业 服 务 、消费者服务、TMT等行业所达成的一系列租赁成交推动季度净吸纳量回升至6.7万平方米。其中，琶洲和珠江新城两子市场表现较为瞩目，片区内达成了若干宗瞩目交易，这不仅 反映了区位战 略优势的重要性，也一定程度上印证了租金优惠策略对促成交易的重要意义。前述瞩目租赁成交包括：易方达基金在粤海金融中心租赁21,000平方米，九毛九在保利中悦广场承租10,000平方米，若羽臣在欢聚大厦租赁6,600平方米。全年来看，市场年度净吸纳量录得29.0万平方米，较过去十年年均水平低15.2%。尽管如此，受第四季度无新增供应及年底所达成的租赁成交的共同推动，全市平均空置率自2021年第二季度以来首次下降，年末录得17.7%，环比降幅为1.0个百分点。第四季度，搬迁在市场整体办公租赁活动中占据最大份额，季内所达成的交易中，超 过8 3.4%的成交涉及企业搬迁，而全年搬迁类别的成交占比也高达54.4%。这也再度证实了当前大多数企业租户在办公租赁环节仍着重于采取降本增效的策略。租金在当前的宏观经济环境下，面对仍然疲弱的租赁需求和持续的招商压力，大多数业主仍选择以价换量的租赁策略。事实 证 明，在 提 升 资 产 运 营表 现 方面，这也是较为行之有效的方法。但在另一方面，这也 致使 广州甲级写字楼 传 统核心商务区租金指数环、同比分别再降1.4%及4.0 %，季末平均租金录得人民币每 平方米每月144.8元。展望根据广州市政府工作报告，2024年广州地区生产总值预期增速不低于5%，这将为本地写字楼市场的平稳发展注入希望 。尽 管 如 此 ，市 场 预 计 于2 0 2 4 年 迎 来百万平方米量级的新增供应，且如若拟入市项目均可如期交付，市场总存量将同比扩张逾15%，并突破800万平方米，业主在项目招商/运维层面仍预计承压。图1：广州甲级写字楼 供 应 量、净吸纳量及空置率, 2019至20230%3%6%9%12%15%18%21%24%0102030405060708020192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q1/2019至Q4/20230%5%10%15%20%25%30%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租 金 指 数, Q1/2019至Q4/2023105110115120125130135140145Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q4/2023租户行业项目子市场租赁面积(平方米)易方达基金金融粤海金融中心珠江新城21,000九毛九消费者服务保利中悦广场琶洲10,000若羽臣零售与贸易欢聚大厦琶洲6,600来源 第一太平戴维斯研究部写字楼