广州写字楼市场简报2015年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年1月Savills World Research Guangzhou概述2015年第四季度，广州甲级写字楼迎来三幢新项目交付使用，为市场带来约27.5万平方米的新增供应面积。 2015年第四季度广州写字楼市场有三项新项目交付，为市场新增甲级写字楼面积27.5万平方米，市场总存量达到393万平方米。 本年度广州甲级写字楼吸纳量达20.7万平方米。全市空置率水平环比和同比分别下降0.9个百分点和1.9个百分点，至10.3%的水平。 本季度全市甲级写字楼平均租金环比上升0.3%，至人民币每平方米每月155.3元，同比上升1.1%。 越秀区平均租金环比下降0.1%，至人民币每平方米每月117.3元，空置率环比下降0.4个百分点到2.3%。 天河北平均租金环比上升0.7%至人民币每平方米每月155.4元，空置率环比下降0.1个百分点到2.4%。 珠江新城租金水平环比上升0.2%，至人民币每平方米每月172.1元，空置率环比下降1.5个百分点至17.2%。  琶洲区域租金水平与上季度持平，在人民币每平方米每月117.0元，而空置率环比下降0.4个百分点至0.8%。“尽管 供 应 放 量，由于 新 物业 均为销 售型写字 楼，且自用比 例 较高，对整体租赁市场的影响不大。全市甲级写字 楼 市 场 保 持 平稳 态 势。” 何 凌，第一太平戴 维 斯 研究部图片：珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2016年1月市场综述2015年第四季度，广州甲级写字楼市场迎来三栋新项目交付使用，为市场带来约27.5万平方米的新增供应面积。由于新项目均为销售型物业，自用比例较高，对整体租赁市场的影响较小。2016年，广州甲级写字楼市场将迎来7幢项目交付使用，租赁市场将承压。第四季度，珠江新城和越秀各有项目竣工交付使用，为广州甲级写字楼市场带来27.5万的新增供应量，全市甲级写字楼市场存量达到393万平方米。全市空置率环比和同比分别下降0.9个百分点和1.9个百分点到10.3%。而甲级写字楼租金则环比上涨0.3%，为每平方米每月人民币155.3元，与去年同期相比涨幅为1.1%。2015年下半年共4幢甲级写字楼交付使用，拉动本年度全市甲级写字楼吸纳量达20.7万平方米，同比下降15%。民营企业、外资公司是办公租赁成交的主力客户，占比分别达到46%和43%。珠江新城作为中心商务区，办公租赁业更多的集中于此区域。项目方面，越秀金融大厦和周大福金融中心受到租户的青眯。由于新交付物业多为销售或自用项目，全市甲级写字楼市场继续保持稳定。本季度，全市甲级写字楼租金水平继续保持平稳，环比和同比分别上涨0.3%和1.1%，至每平方米每月人名币155.3元。在成交案例租户行业方面，金融和IT/互联网产业占据主导，占比分别为36%和15%。天河北天河北区域租金水平环比上升0.7%，至平均人民币每平方每月155.4元，而空置率水平环比下降0.1个百分点至2.4%。得益于优越的区位和便利的交通，天河北区域整体租户情况持续保持稳定。珠江新城珠江新城区域租金水平环比上升0.2%，至平均人民币每平方每月172.1元，空置率水平环比下降1.5个百分点至17.2%。下半年，珠江新城迎来三幢写字楼交付使用，未来两年将迎来最后供应。因此，预计租金增长将保持稳定。越秀区越秀区租金水平环比下降0.1%，至平均人民币每平方每月117.3元，空置率水平下降0.4个百分点至2.3%。本季度，越秀区将迎来一幢甲级写字楼交付使用，为市场带来85,000平方米新增面积。此外，由于越秀区写字楼普遍投入时间较长，部分区域内租户有计划迁往珠江新城、天河北等年轻商务区的计划。琶洲琶洲区域租金水平稳定在平均人民币每平方每月117.0元，而空置率环比下降0.4个百分点至0.8%。2016年，琶洲将迎来两幢写字楼交付，且琶洲电商总部继续吸引国内知名电商企业进驻，片区前景可观。 图 1广州甲级写字楼供应量，吸纳量及空置率1996年-2015年数据来源：第一太平戴维斯研究部STV CNPage 10%5%10%15%20%25%30%35%40%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0009697989900010203040506070809101112131415平方米 供应量(左轴) 吸纳量(左轴) 空置率(右轴) 图 2广州甲级写字楼租金指数，1998年—2015年数据来源：第一太平戴维斯研究部020406080100120140160180200989900010203040506070809101112131415Q1/1998 = 100 全市 天河北 珠江新城 越秀 03 市场简报 | 广州写字楼2016年1月市场展望2016年，七栋甲级写字楼物业将陆续投入使用，未来广州甲级写字楼市场整体空置率将被推高，租金水平将承受下行压力。图 3区域租金及空置率比较，2015年第三季度 vs. 2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020406080100120140160180200天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 人民币每平方米每月 2015年第三季度 租金(左轴) 2015年第四季度 租金(左轴) 2015年第三季度 空置率(右轴) 2015年第四季度 空置率(右轴) 2016年，包括周大福金融中心在内的七栋甲级写字楼物业将陆续投入使用，年度供应量将超越2007年达到历史最高值，且其中大多数将进入租赁市场，广州甲级写字楼市场将面临极大的考验和压力。珠江新城将迎来集中供应的最后一波高峰，随着区域日益成熟，甲级写字楼开发逐渐进入尾声。接下来的琶洲和国际金融城将成为广州商务区的重点发展区域。数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1租赁成交案例，2015年第四季度租户项目区域租赁面积(平方米)滴滴打车越秀金融大厦珠江新城1,000信泰人寿越秀金融大厦珠江新城1,000富士通广州周大福金融中心珠江新城3,600网易侨鑫国际中心珠江新城2,300中国移动侨鑫国际中心珠江新城2,300安利中国侨鑫国际中心珠江新城5,000Savills Research Savills Agency Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSam HeSenior Manager+8620 3892 7350sam.he@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cn