广州写字楼市场简报2016年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年2月Savills World Research Guangzhou概述本季度，广州甲级写字楼继续放量，共4栋新项目交付，分别位于琶洲和珠江新城。 第四季度，广州甲级写字楼市场共有四栋项目建成交付，为市场带来约33.4万平方米的新增供应。 全市空置率上升至13.8%的水平，环比和同比分别上升2.2和0.1个百分点。租金则环比保持稳定，同比上升0.9个百分点至人民币每平方米每月154.8元。 越秀区租金环比下降0.3%，平均为人民币每平方米每月119.3元，空置率环比下降0.3个百分点至7.4%； 天河北区域租金环比下降0.2%，至人民币每平方米每月155.4元，空置率环比上升0.6个百分点至3.1%； 珠江新城租金环比上升0.2%，至人民币每平方米每月174.8元，空置率环比上升1.4个百分点至15.3%； 琶洲供应继续放量，推高空置率环比上升7.9个百分点至35.6%，租金则环比保持稳定，平均为人民币每平方米每月116.3元。“2 016 年，广州甲级写字 楼 市 场迎 来 高 位 供 应。然 而，受 益 于 新项目较长的预租期和大面积租户的租金优惠力度，写字楼市场吸 纳 表 现 优 于 预 期 。”第一太平戴维斯华研究部图片：珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2017年2月市场综述2016年，广州甲级写字楼市场迎来放量大潮，共新增7个项目，新增供应面积逼近92万平方米。其中，第四季度共有四个新项目竣工交付。高位供应推高全市需求，年度甲级写字楼吸纳量同比增长近一倍。本季度，珠江新城和琶洲区域分别迎来两栋甲级写字楼竣工交付，新增供应逼近33.4万平方米并推高全市甲级写字楼存量至472万平方米。受新项目入市影响，全市空置率升至13.8%，环比和同比分别上升2.2和0.1个百分点。第四季度，全市甲级写字楼吸纳量超过19万平方米。而年度总吸纳量达71.4万平方米，同比大幅增长97.9%。珠江新城持续受到租户追捧，成为世界100强企业的办公集聚区域，占据全市76.4%的甲级办公需求。知名大型民营企业支撑甲级写字楼需求，由于其承租能力有所增强，升级搬迁动作活跃。本季度，全市甲级写字楼租金保持稳定，为每平方米每月人民币154.8元。珠江新城租金水平则持续上涨，环比和同比分别上升0.2%和1.9%。反之，天河北和越秀区租金水平则有所下跌，环比分别下降0.2%和0.3%。天河北天河北区域租金环比和同比分别下降0.2%和0.1%，为人民币每平方米每月155.4元，空置率环比上升0.6个百分点至3.1%。天河北甲级写字楼入驻率水平位居其他商务区之首。然而，全市写字楼放量供应加剧市场竞争，天河北租金持续承压。珠江新城珠江新城平均租金保持上涨，环比和同比分别上涨0.2%和1.9%，至人民币每平方米每月174.8元，区域持续供应使其空置率环比上涨1.4个百分点至15.3%。第四季度，珠江新城迎来两栋写字楼交付使用，区域新增供应达22.5万平方米。与去年同期相比，区域内金融服务、保险、IT相关企业显现活跃的租赁需求。图 1广州甲级写字楼供应量，吸纳量及空置率1996年-2016年数据来源：广州市统计局，第一太平戴维斯研究部STV CNPage 10%5%10%15%20%25%30%35%40%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,000969798990001020304050607080910111213141516平方米供应量(左轴)吸纳量(左轴)空置率(右轴)图 2广州甲级写字楼租金指数，1998年—2016年数据来源：第一太平戴维斯研究部02040608010012014016018020098990001020304050607080910111213141516Q1/1998 = 100全市天河北珠江新城越秀琶洲图 3区域租金及空置率比较，2016年第四季度 vs. 2016年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020406080100120140160180200天河北珠江新城越秀琶洲全市人民币每平方米每月2016年第三季度租金(左轴)2016年第四季度租金(左轴)2016年第三季度空置率(右轴)2016年第四季度空置率(右轴) 市场简报 | 广州写字楼2017年2月savills.com.cn /research 03 数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1租赁成交案例，2016年第四季度租户项目 区域租赁面积（平方米）广东宝丽华新能源股份有限公司广州周大福金融中心珠江新城7, 2 0 0广发证券股份有限公司美林基业大厦珠江新城5,700奥飞娱乐股份有限公司侨鑫国际金融中心珠江新城5,000信诚人寿保险有限公司广东省分公司广物中心珠江新城3,000友邦保险有限公司广东分公司珠江城珠江新城2,700佛山中铁房地产置业有限公司珠江城珠江新城2,700平安普惠投资咨询有限公司丽丰大厦越秀区1,700瑞士驻广州总领事馆侨鑫国际金融中心珠江新城1,000安华农业保险股份有限公司珠江城珠江新城900越秀区越秀区租金水平环比下降0.3%，同比则上升0.7%，平均租金为人民币每平方米每月119.3元，空置率水平环比下降0.3个百分点至7.4%。本年度入市项目的良好表现助推全区入驻率及租金水平的提升。2017年，越秀区将迎来一个甲级写字楼项目交付。琶洲琶洲区域租金水平稳定在人民币每平方米每月116.3元，同比下降1.7%。由于区域供应持续放量，新项目继续推高空置率至35.6%，环比上升7.9个百分点。本季度，琶洲区域有两栋甲级写字楼建成交付，为区域带来约10.8万平方米新增供应面积。由于琶洲处于发展初期阶段，新增供应仍有待时间消化。2017年，琶洲亦将迎来多个项目落成交付，将继续加速片区发展。市场展望2017年，广州甲级写字楼供应得以减缓，市场压力将有所缓解。广州甲级写字楼供应量在2016年迎来高峰，较大空间的租金优惠力度使新项目在预租期间表现良好，市场吸纳能力强于预期。2017年，甲级写字楼供应将缩减，开发商压力有望得到缓解，预计全市空置率及租金将保持稳定。知名民企及金融类企业将支撑珠江新城板块写字楼需求。琶洲区域亦将迎来新项目供应，吸引更多知名电商企业和互联网/通讯相关类企业选择落户，这将有效加速片区发展。 Savills Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cnSavills Agency