广州写字楼 2022年第四季度

1savills.com.cn/research• 2022年第四季度，市场迎来一个新项目入市，带来13.3万平方米供应面积。截至季末，全市总存量随之上升至660.5万平方米。• 2022年，广州甲级写字楼市场净吸纳量录得4.4万平方米，仅为2021年的9.5%，且较2020年下降8.1%。• 2022年，全市平均空置率连续四个季度上升至五年新高，年末录得16.3%，同比上升6.7个百分点。• 第四季度，部分金融、零售与贸易、专业服务、信息技术等行业企业在此前数季所累积的需求于季内转化 为成 交，推 动 单 季净 吸 纳 量由负转正 。• 在租赁需求受抑、本地疫情反复、全球经济环境不确定性持续增加等多重因素影响下，业主进一步下调租金。季末，全市平均租金下降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。• 长期而言，防疫管控政策的优化将为整体经济和商务发展注入增长动能，但2023年第一季度，受春节假期影响，办公租赁活动仍预计保持在相对较低的水平。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2023年2月空置率升至五年新高市场复苏因第四季度疫情反复而受阻。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“得益于防疫政策的优化，以及政府在引进外资及加速本地服务业 升 级 发 展 方面所 做 的 努力，未来广州写字楼市场预将回暖。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research供应 2022年第四季度，位于珠江新城的粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩张8.9%，至660.5万平方米。年内41.4%的供应面积集中在琶洲，推动区域存量升至156.6万平方米，占全市总存 量 的 2 3 .7 %，占比 较 五年 前（与2018年初相比）提升8.2个百分点。此外，有37.5%的供应面积源自于珠江新城，推动片区存量于年底突破300万平方米。需求2022年，在极富挑战的经济环境下，叠加10月以来新一轮本土疫情的扰动，广州写字楼租赁市场继2021年全面复苏后再次受抑。第四季度新租问询及看盘等租赁活动因防疫管控升级而几近停滞，导致全年净吸纳量显著下降。全年，广州甲级写字楼净吸纳量仅录得4.4万平方米，约为2021年的9.5%，且较2020年下降8.1%。相应地，全市平均空置率连续四个季度上升至五年新高，年末录得16.3%，同比上升6.7个百分点。尽管如是，市场积极面犹存。第四季度，部分金融机构及零售与贸易类企业在此前数季所累积的需求促成了数宗瞩目交易 的 达 成 。例 如，银 河 证 券 在 广州 环贸中心承租1,300平方米，南银法巴消费金融在星寰国际商业中心租赁了800平方米 办公面 积，曼 秀雷敦由中 信广 场 搬 迁至广州环贸中心并承租2,530平方米。此外，珠江 新城 及琶 洲亦有录得部分源自信息技术企业及专业服务类企业，如律所及咨询公司等的交易达成，成交面积多介于200-600平方米。在上述因素的共 同 推 动下，第 四 季 度 全市单 季净 吸 纳量实现由负转正至3.9万平方米，尽管仍同比下降77.7%。租金在租赁需求受抑、本地疫情反复、全球经济环境不确定性持续增加等多重因素影响下，业主进一步下调租金预期。多选择继续降租并为租户提供更为灵活的财 务 条 款，以保 持 竞 争力，并 期 望 换 取入驻率。因此，全市平均租金继续下降，季末降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。投资与此前数季相若，10-12月初，全球经济环境持续严峻，加上受严格的防疫管控措 施 影 响，投 资 市 场 情 绪 仍 保 持 谨 慎，投资交易活动维持在较低水平。而得益于12月以来中国防疫政策的优化，部分投资者逐步重启其对广州市场的投资计划，季末市场问询量略有回升。尽管投资需求的回升有望在2023年为市场注入更多增长动能，但未来可观的供应量仍难免给市场去化及租金增长带来一定压 力。未 来 几 年，这 将继 续 成为投 资 者在评估投资标的价格过程中最为重要的关注点，买卖双方对于价格预期的差距将进一步扩大。展望得益于防疫管控政策的优化，及政府在吸引外资和加快地方服务业升级发展所做的不懈努力，市场前景将长期保持积极。但短期内或至少在2023年第一季度，租户的租赁决策进程将因即将到来的春节假期而延迟，租赁活动预计仍保持在相对较 低的水平。再加上2023年第一季度市场计划迎来26.6万平方米新增供应入市，全市平均空置率或继续上升，平均租金将继续下降。图1：广州甲级写字楼 供 应 量、净吸纳量及空置率, 2018至20220%3%6%9%12%15%18%010203040506020182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q1/2018至Q4/20220%5%10%15%20%25%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q1/2018至Q4/2022110115120125130135140145Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q4/2022租户行业项目子市场租赁面积(平方米)曼秀雷敦零售与贸易广州环贸中心天河北2,530银河证券金融广州环贸中心天河北1,300南银法巴消费金融金融星寰国际商业中心越秀800来源 第一太平戴维斯研究部写字楼