晨会纪要

重点推荐 ➢1.从日本经验看我国房地产需求量——国际视角下的房地产供需研判➢2.实际利率角度，国内或仍有降息空间——宏观周报（20230918-20230924） 财经要闻 ➢1.中美成立经济领域工作组。➢2.全国新型工业化推进大会9月22日至23日在京召开。➢3.市场监管总局印发《市场监管部门促进民营经济发展的若干举措》。➢4.美国9月制造业PMI初值好于预期，欧元区9月制造业PMI初值弱于预期。 正文目录 1.重点推荐.....................................................................................31.1.从日本经验看我国房地产需求量——国际视角下的房地产供需研判............31.2.实际利率角度，国内或仍有降息空间——宏观周报（20230918-20230924）...........................................................................................................................42.财经新闻.....................................................................................63. A股市场评述...............................................................................84.市场数据...................................................................................10 1.重点推荐 1.1.从日本经验看我国房地产需求量——国际视角下的房地产供需研判 证券分析师：胡少华，执业证书编号：S0630516090002；证券分析师：刘思佳，执业证书编号：S0630516080002 联系人：高旗胜，gqs@longone.com.cn 核心观点：日本在1990年泡沫破裂后，股价、地价大幅下跌，经济增速长期低迷、一蹶不振。但是，房地产行业却出乎意料地恢复较快，在需求的推动下新房销售快速修复并维持高位；在地价仍处低位的情况下，房价目前也已恢复到之前的高位。房地产销售直到新世纪才出现了真正的下台阶。伴随人口负增长、总人口见顶回落、老龄化加快、城市化进程趋停，2005年开始其商品房新开工、新房销售几乎同时拐头向下，次贷危机加剧了二者的下滑幅度，促使日本房地产从增量转向存量。进入存量时代后，日本新房销售占比下滑，二手房占据市场主导。与1990年代和2005年时期的日本相比，当前我国总人口也已见顶，但城市化空间仍然较大，经济基本面更优，经济增速和人均可支配收入增速更高，综合对比来看目前我国房地产市场需求或仍将保持一定规模。与过去20年高速城镇化推动的房地产大开发时期相比，未来商品房需求总量可能会有所下降，但估计不会出现大幅度下滑。需求的支撑，一是城市化，二是改善性需求，与当时日本比，两者都还有空间。 经济快速发展、人口增长、城市化进程加速等基本面因素支撑下，刚需消化了日本首次房价大涨（1955-1975年）。第一，战后日本经济高速增长，1956-1973年实际GDP平均增速9.3%。第二，人口快速增长带动住宅投资规模扩张。第三，战后日本城市化推进速度迅猛，大量农村人口涌入城市。第四，政策推动住房供给增加，住房市场从短缺转向充足。 多种因素催化出房地产泡沫（1985-1990年）。1980年代日本已基本完成城市化，人口流动对住房需求的支撑力度减弱。同期美国贸易逆差持续扩大，日本被迫签署《广场协议》，日元大幅升值。随后，长期极宽松的货币和财政政策环境，叠加投机活动的加剧助长泡沫生成。股市、楼市急速上涨，金融市场和房地产市场“极度繁荣”，最后于1990年泡沫破裂。 泡沫破裂后日本经济长期低迷，但商品房销售恢复较快。泡沫破裂后，经济增速长期低迷，但居民购房需求仍在，新房销售快速修复并在较长时期内维持高位。房价大跌后目前已完全修复，但地价仍长期低迷。房屋新开工面积一路下行，但主要体现在农村自建房的持续回落，而商品房韧性较强，受泡沫破裂影响相对有限。由于日本房屋新开工面积包含所有自建房，在城市化过程中农村自建房下降可能较快，从而拖累总体新开工；而我国新开工仅指商品房，因此日本商品房的新开工拐点可能对我国更有参考意义。 2005年后人口负增、城市化进程停止等因素可能导致房地产销售大幅下降，日本房地产进入存量时代。从人口增速看，2005年日本首次出现人口负增长，2007年以来连续15年负增长；从城市化看，日本城市化率于2000年达到约80%，之后进入慢速增长阶段，2010年至今城市化率仅提高约1个百分点。总人口下降、老龄化加快、城市结构稳定等因素难以对新房销售增长形成有力支撑，次贷危机加速了日本房地产从增量转向存量，新房销售逐步萎缩，二手房占据市场主导。首都圈和近畿圈新房销售占比降至3成，二手房升至7成。 与1990年代及2005年前后的日本相比，目前我国城市化空间更大，经济基本面更优，估计房地产市场需求仍将保持一定规模。从城镇化看，我国城镇化率与美英日韩等发达国家相比仍有一定增长空间，由人口迁移带来的新增购房需求有待进一步释放。从经济增长看， 1990-2007年日本实际GDP同比均值为1.2%，低于全球的3.2%，2010年至今进一步降至0.85%。与之相比，2011-2022年中国实际GDP同比均值为6.7%，即使未来增速可能会有所下行，估计也会远高于日本。从发展趋势看，日本套户比在1988年就已达到1.11，我国一线城市不足0.8，个别地方达到了1.1，未来改善性购房需求或将继续释放。 风险提示：海外局势变化超预期；居民收入低于预期；房企风险超预期发展。 1.2.实 际 利 率 角 度 ， 国 内 或 仍 有 降 息 空 间— —宏 观 周 报（20230918-20230924） 证券分析师：胡少华，执业证书编号：S0630516090002；证券分析师：刘思佳，执业证书编号：S0630516080002 联系人：高旗胜，gqs@longone.com.cn 核心观点：观察实际利率相对其历史平均水平的高低差异度是衡量货币政策是“紧”还是“松”的一个重要方法。本周是央行超级周，美日英都发布了利率决议，欧央行上周也宣布了加息决定。总体来看，美欧已处于加息周期顶部区间，名义利率较高；日本仍处底部，未来加息可能性在增加；国内今年已两次降息，名义利率相对较低。但是，我们将10年期国债收益率减CPI作为计算实际利率，与疫情前平均水平相比，发现不仅日本实际利率很低，货币政策超级宽松，美欧等国实际利率也低于疫情前平均水平，而我国反而高于疫情前平均水平。由此来看，美国经济或仍会有超预期表现；而日本央行未来货币政策正常化的节奏或对全球金融市场的稳定性带来一定影响。从国内来看，实际利率水平横向及纵向比较来看，均处于高位，我们认为国内仍有一定的降息空间。 全球央行货币政策节奏趋于分化。本周为全球央行超级周，包括美联储、日本央行、英国央行等全球主要央行都发布了最新的利率决议，叠加上周欧洲央行9月再次加息25个BP。总的来看，起始于2022年的这一轮全球货币紧缩周期，总体上已逐步接近尾声，但节奏上也有分化。欧元区、土耳其、巴基斯坦等国家和地区的央行依然在继续加息，以稳定价格。美国、澳大利亚等国央行则开始采取更加谨慎的态度。智利、巴西等新兴国家央行已经率先开始降息。全球主要央行加息趋势趋于复杂和分化，各国央行为应对不同的经济和金融环境，开始采取更加区别化的货币政策；总的来看，美欧名义利率已处于相对较高水平，日本仍处于低位；我国处于降息周期，名义利率也不高。 美欧日实际利率较低，中国实际利率处于较高水平。横向对比当前我国与世界主要经济体的实际利率水平发现，美、韩实际利率虽已回升至正值区间，但仍处历史较低水平；日、英、法、德实际利率仍为负值；东盟成员国中的越南实际利率为负、菲律宾实际利率水平较低。从全球范围来看，尽管目前中国名义利率相对较低，但考虑通胀之后，中国实际利率约为2.5%，明显处于较高水平，不利于企业扩大投资和居民消费。纵向比较来看，中国当前实际利率偏高，美国和日本偏低。2002-2019年，中国实际利率平均水平为1.14%，美国为1.13%，日本为0.7%。截至今年8月，中国实际利率为2.5%，明显高于疫情前的平均水平；美、日实际利率分别为0.47%、-2.6%，均低于疫情前的平均水平。 关注发达国家利率变化带来的风险。未来，日本央行货币政策有逐步转向正常化的可能，或对全球金融市场造成一定影响。1.日元资产回流压力。直接投资方面，截至2022年，日本国内持有对国外直接投资合计达258.48万亿日元，约合1.74万亿美元，金融资产方面，截至2022年，日本国内持有国外证券资产达531.29万亿日元，约合3.58万亿美元。由于利率水平较低，日本具备作为融资货币的属性，在全球具有较大规模的投资，但若未来货币政策持续收紧，长期处于高位的美日利差收窄，日元资产面临回流日本国内的压力，可能从供给上推升发达国家国债收益率水平，尤其是美债。2.付息压力。2020年以后日本国债发行 期限结构来看，增长幅度最大的是1年期以下国债，2022年仍占到31.3%。考虑到2-5年期的国债发行量同样占比很高，若后期开启加息周期，新发行国债以及存量到期置换的付息压力可能会有所提升。近年来美国国债发行量也很大，其付息压力可能也会逐步加大。 风险提示：地缘政治风险；海外金融事件风险。 2.财经新闻 1.中美成立经济领域工作组 央视新闻报道，为落实中美两国元首巴厘岛会晤重要共识，根据国务院副总理、中美经贸中方牵头人何立峰与美国财政部部长耶伦达成的共识，中美双方商定，成立经济领域工作组，包括“经济工作组”和“金融工作组”。“经济工作组”由中美两国财政部副部长级官员牵头，“金融工作组”由中国人民银行和美国财政部副部长级官员牵头。两个工作组将定期、不定期举行会议，就经济、金融领域相关问题加强沟通和交流。 2022年11月，习近平同拜登在巴厘岛举行会晤，两国元首同意，两国财金团队就宏观经济政策、经贸等问题开展对话协调。今年7月，美国财长耶伦访华，中美双方同意后续保持中美经济领域的高层交往和各层级沟通交流。本次中美成立的两个工作组有助于双方直接开展交流、提高信息沟通效率，更好推动中美在经济、金融领域的沟通与合作。 （信息来源：央视新闻） 2.全国新型工业化推进大会在京召开 9月22日至23日，全国新型工业化推进大会在京召开。习近平指出，以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业，实现新型工业化是关键任务。要主动适应和引领新一轮科技革命和产业变革，把高质量发展的要求贯穿新型工业化全过程，把建设制造强国同发展数字经济、产业信息化等有机结合。李强指出，要着力提升产业链供应链韧性和安全水平，加快提升产业创新能力，持续推动产业结构优化升级，大力推动数字技术与实体经济深度融合，全面推动工业绿色发展。 工信部数据显示，2022年我国高技术制造业、装备制造业占规模以上工业增加值的比重分别达到16%、32%。今年8月，全国规模以上工业增加值同比增长4.5%，增速比7月加快0.8个百分点，其中集成电路、光电子器件、新能源汽车等先进制造业增幅明显。我国拥有庞大的市场、完备的产业体系和产业配套能力，以创新作为新型工业化的核心驱动力，未来我国工业或将向高端化和高附加值方向发展。 （信息来源：新华社） 3.市场监管总局印发《市场监管部门促进民营经济发展的若干举措》 9月22日，国家市场监督管理总局印发《市场监管部门促进民营经济发展的若干举措》，涉及5大项22条具体措施。重点内容