[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 华夏北京保障房REIT投价报告 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——REITs专题报告 [Table_ReportDate] 2022年08月23日 [Table_Summary] 行业核心观点： 保障性租赁住房REITs具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房REIT的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募REITs供给仍然较少，华夏北京保障房REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。 投资要点： 北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022年预计筹集建设保障性租赁住房15万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。 ⚫ 基金基本情况：华夏北京保障房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为5亿份。 ⚫ 基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28万平方米。截至2022年3月31日，项目运营期限均超3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。 ⚫ 估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，2个基础设施资产估值合计11.51亿元，平均单价10,204元/平方米。根据募集说明书，2022年9月至12月以及2023年可供分配金额的数据分别是16,564,647.55元和49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和3.95%。 ⚫ 风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。 [Table_Chart] 行业相对沪深300指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 政策持续发力“保交楼” 红土创新深圳人才安居REIT投价分析 投资端持续下滑，政策端仍需发力 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告 行业深度报告 行业研究 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 16 页 $$start$$ 正文目录 1 基金基本情况介绍 ........................................................................................................... 4 1.1 基金交易结构 ....................................................................................................... 4 1.2 基金管理人 ........................................................................................................... 5 1.3 原始权益人 ........................................................................................................... 6 1.4 基金发行安排 ....................................................................................................... 6 1.4.1 战略配售 ................................................................................................... 6 1.4.2 网下投资者询价发售 ............................................................................... 7 1.4.3 公众投资者认购 ....................................................................................... 7 2 基础设施项目基本情况 ................................................................................................... 7 2.1 租赁资产情况介绍 ............................................................................................... 7 2.1.1 租赁资产基本情况 ................................................................................... 7 2.1.2 出租率较高，租金较低 ........................................................................... 9 2.1.3 租户情况 ................................................................................................. 10 2.2 基础设施项目财务情况 ..................................................................................... 11 3 北京市保障性租赁住房市场情况 ................................................................................. 12 3.1 北京市保障性租赁住房政策 ............................................................................. 12 3.2 北京市保障性租赁住房供给 ............................................................................. 12 3.3 北京租赁住房市场需求旺盛 ............................................................................. 13 4 估值情况 ......................................................................................................................... 13 4.1 基础设施项目估值情况 ..................................................................................... 13 4.2 现金流预测 ......................................................................................................... 14 5 投资建议 ......................................................................................................................... 15 6 风险因素 ......................................................................................................................... 15 图表1： 项目公司吸收合并SPV公司前基金整体架构图 .............................................. 4 图表2： 项目公司吸收合并SPV公司后基金整体架构图 .............................................. 4 图表3： 华夏基金股权结构图 .......................................................................................... 5 图表4： 北京保障房中心股权结构图 .............................................................................. 6 图表5： 基础设施项目的基本情况 .................................................................................. 7 图表6： 文龙家园项目外景图 .......................................................................................... 8 图表7： 熙悦尚郡项目外景图 .......................................................................................... 8 图表8： 文龙家园项目房间套型情况 .............................................................................. 8 图表9： 熙悦尚郡项目房间套型情况 .............................................................................. 8 图表10： 截止2022年3月31日项目出租情况 ............................................................ 9 图表11： 项目历年出租率与缴费率情况 .......................................................