保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式——行业深度报告

REITs 2025年03月14日 投资评级：看好（维持） ——行业深度报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式 保障房REITs属产权类REITs，包含底层资产增值属性与收益现金流双重回报，P/ffo稳定于25-35之间。从底层资产角度看，目前发布保障房REITs的各项目均属于优质资产，底层资产价值稳定的同时能保证稳定经营现金流，具有稀缺性。从资产配置的角度看，保障房REITs资产本身收益源于本身项目资产升值及经营收益，与股票市场及债券市场短期相关性较低，同时收入现金流存在相对可预见性，在整体收益率下行环境下，具有高性价比。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，保障房REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 《推动基础设施领域REITs扩围扩容，产业园区REIT单周表现优异—行业周报》-2025.3.9 保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。截至2024年8月末，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs占据5只，在REIT总市值中占据6%。其中2022年下半年集中发行4只，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT；2024年1月国泰君安城投宽庭保租房REIT发行。保障房REITs登录上市后持续受到市场密切关注，多组REIT于发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房REITs资产品类认可度持续提升。 《首单城市更新项目REITs正式上市，REITs市场成交规模同比增长—行业周报》-2025.3.2 《全国首单市政基础设施REITs正式上市，高速公路REITs表现持续优异—行业周报》-2025.2.23 招商基金蛇口租赁住房REIT：优质保障房资产，稳定经营现金流 招商蛇口保租房REIT项目持有的基础设施项目的资产范围包括深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目以及深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。2023年，招商蛇口保租房REIT项目营业收入达8328.42万元，同比增长4.33%，其中租赁住房租金收入7648.24万元，同比增长2.91%，配套商业租金收入106.99万元，同比增长224.61%，项目整体净利润3062.01万元，同比增长18.17%，息税折旧摊销前利润6327.83万元，同比增长3.49%。招商基金蛇口租赁住房REIT于评估基准日2024年6月30日市场价值为人民币12.46亿元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为19094.83元/平方米。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录 1、保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升.........................................................................................42、招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）：优质保障房资产，稳定经营现金流...........................................................62.1、招商蛇口保租房REIT运营模式...................................................................................................................................62.1.1、基金整体治理结构概述......................................................................................................................................62.1.2、招商蛇口保租房REIT管理人............................................................................................................................72.1.3、招商蛇口保租房REIT托管人............................................................................................................................72.1.4、招商蛇口保租房外部管理机构...........................................................................................................................82.2、招商蛇口保租房REIT项目基本情况...........................................................................................................................82.2.1、太子湾项目基本情况..........................................................................................................................................92.2.2、林下项目............................................................................................................................................................122.3、招商蛇口保租房REIT项目运营现状.........................................................................................................................142.3.1、项目出租基本情况............................................................................................................................................142.3.2、项目出租收入情况............................................................................................................................................152.4、招商蛇口保租房REIT项目市场展望.........................................................................................................................162.4.1、项目市场基本信息............................................................................................................................................162.4.2、项目周边出租情况............................................................................................................................................172.5、招商蛇口保租房REIT项目估值.................................................................................................................................182.5.1、项目估值方法....................................................................................................................................................182.5.2、项目估值结果....................................................................................................................................................202.6、招商蛇口保租房REIT项目发展情况评估.................................................................................................................212.6.1、项目指标预测....................................................................................................................................................212.6.2、项目分派率预估................................................................................................................................................233、投资建议..................................................................................................................................................................................234、风险提示....................