安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 楼市中大量存货难现昔日“奇货可居”【详情】 房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但存货量若过高，则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。 关键数据  8月末全国商品房待售面积同比下降12%  上海非中央商务区办公楼市场需求强劲  广州二手住宅十一成交仍以中小户型为主  9月全国首套房平均利率为5.22% 每周要点  北京93亿新推海淀两宗地  香港发展局：目前政府找到210幅土地可改划用途  安徽芜湖5.7亿出让鸠江区地块  武汉确定万科等26家房企及三项目，试点住房租赁  荣盛发展山东德州拿地477亩  常州新推23.2万平两商住地  荣安地产4.49亿竞得嘉兴海盐一宗宅地  中海宏洋12.8亿竞得徐州宅地，限价9500元/平米  阳光城14.39亿竞得绍兴一宗宅地，面积近8万平  龙光地产4.09亿夺得佛山高明商住地 风险/机会提示  机会：重庆商业地产还将保持向上的发展的趋势  风险：涉房类信用卡交易进入管控范围 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1113期 2017/10/16 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 楼市中大量存货难现昔日“奇货可居” 行业性的土地储备大幅增长，使得存货资源越来越集中于标杆房企。数据显示，今年上半年30家标杆房企存货值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。其中，18家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”，而去年同期这一数据为11家，新增的“千亿存货”房企分别是融创中国、龙湖地产、富力地产、阳光城、荣盛发展、泰禾集团以及绿城中国。而融创中国今年上半年存货值同比增长了154%。另外，在上半年上市房企存货排行榜TOP30中，中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产、中国海外发展位居榜单前6名，存货值均超过2000亿元。尤其最强“地主”中国恒大，上半年存货值高达7974.25亿元，同比增长59.52%。 值得注意的是，在TOP30标杆房企存货周转能力排行榜中，泛海控股上半年存货周转率仅0.02，以现在的销售速度估算，消化完800亿元的存货，需要26.66年；北京城建需要9.18年才能消化掉现有存货；华发股份、华夏幸福、阳光城的去化周期均超过8年。更严峻的是，又一轮房地产限售在更多城市开启，8月份以来，部分一二线城市房价开始出现下跌。大量存货很难再像过去几年可以“奇货可居”并很难快速转化为现金。 除此之外，上半年积极扩张拿地的“千亿”巨头房企们，未来存货量依然位居行业前列。数据显示，2017年上半年上市房企存货排行榜TOP30，排在前5名的依然是中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产。其中，中国恒大以7974.25亿元存货居榜首，同比增长59.52%，绝对值远超其他房企。中国恒大存货大幅增长主要是大量土地储备新增所致。恒大半年财报数据显示，2017年上半年，中国恒大新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均成本为每平方米2039元，新购项目均衡分布于上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、西安、济南、太原等一二线城市及部分三线城市。由此，中国恒大存货量虽数额庞大，但项目多布局于销售面不错的一二线城市，而且高周转模式下，消化存货仅需要1.56年。 万科存货量高达4962.99亿元，仅次于恒大，同比增幅为16.09%。其中，拟开发产品为1413.3亿元，占比28.5%；在建开发产品3118.7亿元，占比62.8%。但万科存货周转速度却不及恒大，存货周转率为0.1，消化现有存货需要5年。而万科上半年73亿元的净利润，仅占其存货值的1.5%；万科总资产中53%以上的构成均是存货。绿地控股以4681.89亿元存货量位居排行榜第3名，同比增幅为15.18%。绿地控股存货周转率为0.23，消化现有存货需要2.18年，处于合理范 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 围。碧桂园的存货量也很大，达3795.77亿元，同比增长86.22%，位居排行榜第4名。但碧桂园的存货周转率为0.61，存货周转期还不到一年。 上半年存货量过千亿的房企还有保利地产（存货3714.99亿元）、中国海外发展（存货2362.68亿元）、华润臵地（存货1932.23亿元）、华夏幸福（存货1840.94亿元）、融创中国（存货1627.79亿元）、招商蛇口（18.280，0.14，0.77%）（存货1371.71亿元）、首开股份（存货1334.59亿元）、龙湖地产（存货1305.23亿元）、富力地产（存货1303.51亿元）、世茂房地产（存货1249.8亿元）、阳光城（存货1131.62亿元）、荣盛发展（存货1107.69亿元）、泰禾集团（存货1098.63亿元）、绿城中国（存货1042.08亿元）。 总体而言，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但存货量若过高，则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。尽管今年上半年房企普遍取得了不错的销售业绩，但由于过多的土地储备，加上高周转方面还有所欠缺，部分房企的存货周转能力堪忧。 返回首页 行业数据信息 8月末全国商品房待售面积同比下降12% 10月10日，国家统计局局长宁吉喆介绍，2016年末，全国商品房待售面积同比下降3.2%，其中住宅待售面积下降11.0%；今年8月末，全国商品房待售面积同比下降12%。宁吉喆表示，一年多来中国房地产去库存已取得较好效果，特别是三四线城市和一些县城去库存进展更大。中国将逐步建立房地产调控的长效机制。（LSJ） 返回首页 9月全国300个城市土地出让金总额环比增加21% 最新数据显示，2017年9月，全国300个城市土地出让金总额为4088亿元，环比增加21%，同比增加30%。1-9月，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加35%。其中，住宅用地出让金总额21665亿元，同比增加42%。从楼面均价来看，1-9月，300个城市成交楼面均价为2384元/平方米，同比上涨28%；其中住宅类用地成交楼面均价为4110元/平方米，同比上涨25%。（RSJ） 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 上海非中央商务区办公楼市场需求强劲 据仲量联行11日发布的“第三季度上海房地产市场回顾”，尽管非中央商务区办公楼市场新增供应增加，但租金上涨、空臵率下降。仲量联行报告称，随着上海中央商务区办公楼租金水平的稳步提高，联合办公在该区域扩张势头明显，科技、传媒、电讯（TMT）类公司持续的办公升级及扩张需求，助推办公面积不断吸纳，并加速扩展提升了非中央商务区的租赁需求。部分企业为节省开支而选择考虑非中央商务区的办公项目。在较旧的甲级及乙级办公项目内，一部分企业升级及扩张的需求助推了新入市甲级办公面积的吸纳表现，较旧办公项目的空臵率也因此攀升。三季度中央商务区内没有新增供应。虽然租赁活动保持活跃，但由于受非中央商务区化的影响，中央商务区空臵率环比上升0.1个百分点，至12.5%。非中央商务区内共有9个办公新项目竣工（建筑面积397000平方米），其中8个项目位于浦东世博板块。因多数世博板块内的办公项目为企业预留或自用，非中央商务区空臵率并未受到新增供应的影响，三季度为24.2%，环比下降1.5个百分点。强劲需求支撑上海非中央商务区租金上涨。中央商务区内不断有办公面积因租户升级或扩张而搬迁空臵，致使区域内较旧项目业主倍感租赁压力。三季度中央商务区呈现0.3%的租金环比下跌。相比而言，非中央商务区特别是新兴中央商务区，依然保持强劲的需求势头，三季度录得1.3%的租金环比上涨。（BSJ） 返回首页 广州二手住宅十一成交仍以中小户型为主 十一黄金周假期，广州二手住宅市场成交以中小户型物业居多。其中，面积在60-90平方米的中小户型物业约占成交的35%，而面积在90-120平方米的中大户型物业约占成交的26%，面积小于60平方米的小户型物业，因总价不高而去化速度较快，成交占比也达27%。小户型物业的成交个案主要分布在中心城区内配套成熟的路段。据广州中原研究发展部的人士介绍，今年国庆假期中，看房客意向的主要户型仍为三房，共占50%；其次为两房，占42%。但是，也有部分板块的买家因预算不够而调低臵业的需求。如天河北板块，去年大三房较受欢迎，今年则以两房、小三房较受欢迎；越秀区的东风东板块，去年意向三房客户多，但现在不少客户因预算不够，转向购买两房房源；又如海珠区的海富花园，现客户的主要意向房源是60平方米左右两房，而去年则以三房为主。目前业主对待不同付款方式的买家，售价有所不同。如对一次性付款的买家，部分业主会作出一定幅度的让价，而对按揭购房的买家，业主的让价幅度则会小一些或者坚持不让 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 价。从市场反馈的情况看，近期大部分二手住宅成交个案都是采取按揭付款的方式。其中，按揭购房成交个案约占成交的71%，一次性付款购房个案仅占成交的29%。（RSJ） 返回首页 9月石家庄二手房住宅挂牌均价17742元/平米 数据显示，今年9月石家庄二手住宅挂牌均价17742元/平方米。从石家庄全市11区县挂牌情况显示，11区县9月二手住宅挂牌均价中，裕华区二手住宅挂牌均价最高，为19961元/平方米，其次是长安区挂牌均价为18703元/平方米，桥西区以18509元/平方米的挂牌均价紧跟其后。从百姓关注度数据分析看，9月份，两居室、70-90平方米、100-150万的房源为最受网友关注的石家庄二手房属性，可见刚需族依然为石家庄二手房市场主力军。在各种户型的需求上，两居仍然是网友最为青睐的户型，搜索占比达到43.03%居首位；三居占比为35.43%，一居搜索占比为10.38%。在价格方面，100-150万搜索热度最高，占比30.9%，其后50-80万热度居次席，占比17.89%，80-100万搜索占比17.77%，30万以下占比5.99%。面积搜索中，70-90平方米依然居首位，搜索占比为16.44%；130-150平方米的搜索占比为16.00%，上升至第二位；其后是90-110平方米的搜索占比为13.04%。（LSJ） 返回首页 9月南昌市商品住宅销售面积同比下降超2成 从南昌市房信网了解到，今年9月，南昌市市区商品住宅销售及二手房住宅交易同比均有较明显下降，其中市区商品住宅销售面积同比下降超2成，“金九”成色不足。今年9月22日，南昌市再次加大房地产市场调控力度，出台“限售”举措，“去投资化”导向更加明显。今年9月，南昌市市区商品住宅销售4095套，同比下降19%；销售面积44.57万平方米，同比下降22%；非住宅成交13.16万平方米，环比下降6%，合计1610套。二手房交易也呈下降态势。今年9月，南昌市市区二手房住宅交易2551套，面积24.04万平方米，较上年同比下降15%和15%，与8月份环比下降2%和4%；非住宅项目销售4.04万平方米，合计84套。（BSJ） 返回首页 9月全国首套房平均利率为5.22% 10月13日，融360发布最新数据显示，2017年9月，全国首套房平均利率为5.22%，相当于基