房地产行业：通讯总第1102期

安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 明后两年房企境内外债务双双进入兑付高峰【详情】 2015年起，随着境内融资政策的放松，境内融资成为房企融资的主要途径，境外融资规模占比不足10%；2017年一季度，随着境内融资政策的紧缩，境外融资规模开始逐渐上升。 关键数据  2018年中国智能家居市场规模将达1396亿  上半年北京商品房销售面积下降35%  刚需依然是上海二手房市场主力消费人群  海南商品住宅库存去化期降至11个月 每周要点  杭州65亿成功出让8宗土地  成都：安排2600亩土地建设特色小镇  龙湖200亿元签约武汉洪山  合肥9地揽金72亿，旭辉11.8亿夺7.4万平宅地  碧桂园6.77亿夺温州市区住宅用地  南昌重拍九龙湖片区542亩地块 9.86亿底价成交  金地获取昆明城改项目17.28万平方米  北辰首进海口23亿揽下西海岸南片区5宗地  广西合安底价2.36亿元夺南宁三幅迷你旧改地  信和臵业13.83亿港元获香港马鞍山地块 风险/机会提示  机会：八部委联合发文督促租赁市场发展  风险：北京二手房市场的下滑趋势还将持续 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1102期 2017/07/24 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 明后两年房企境内外债务双双进入兑付高峰 房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年多，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，大中型房企开始在海外找钱。统计数据显示，2017年以来，房企海外融资额达172亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨127%，同时超过了2016年全年的144亿美元。整体来看，房企融资难度明显加大，鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金，开发商资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会积极加大海外融资的数额。 进入7月份后，大中型房企加入了海外融资阵营。在不足半个月时间内，5家房企发布了总额达23亿美元的海外融资计划。7月6日，龙湖集团成功发行4.5亿美元2022年到期3.875%的优先票据，票面利率创公司海外发债新低，龙湖地产也成为年内海外发债票面利率最低的民营房企。7月11日，泰禾集团发布两则公告，分别是关于全资子公司在境外发行美元债券及为下属公司融资提供担保及差额补足义务。募集资金不超过10亿美元，首期发行不超过5亿美元，期限不超过5年。同日，绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。接下来，7月12日，建业地产宣布发行2亿美元2018年到期票息6%的优先票据；7月13日，宝龙地产宣布，公司发行的2020年到期的优先票据，年利率为5.95%。 事实上，自2015年下半年以来，公司债发行相对放松，上市房企蜂拥而至，大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例，优化债务结构，是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。然而，当2016年11月份开始收紧公司债发行后，今年一季度开始，不少房企重新借道海外融资输血，海外债再度成为中国房企债务结构中的重要成员之一。民生证券一份研究报告显示，2007年以前，房企境内外债券市场融资规模较为接近；2010年起，在人民币升值预期下，房企为拓宽资金用途，主要通过海外进行融资，2010年境外融资规模占境内外总发债规模的84.73%；2011年到2013年，境外融资规模与境内外总发债规模的占比均在50%以上；2015年起，随着境内融资政策的放松，境内融资成为房企融资的主要途径，境外融资规模占比不足10%；2017年一季度，随着境内融资政策的紧缩，境外融资规模开始逐渐上升。 总体而言，房企是否进行境外融资主要受境内外相对融资政策和环境的影响，相比于2014年之前，境外融资在房企各种融资途径中 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 占比开始下降，是房企融资的重要补充途径。而从融资成本方面来看，从2010年开始平均发行利率波动下行，由2010年的11.21%降至2017年6.02%，2010年所发行的美元债中大部分为发行利率超过10%的高票息债券，此后高票息债券逐渐减少，2016年无票息超过10%的美元债。而在境内发行利率方面，2010年至2017年期间平均发行利率在5.0%到7.1%之间窄幅波动。 在房地产调控的背景下，境内发行公司债的渠道依然受阻，即使海外美元进入加息通道，房企仍旧不得不寻找海外融资（海外发债和海外银行贷款）。今年将有1931亿元左右债券到期或进入回售期，2018年和2019年将迎来兑付高峰，分别有6017亿元、6746亿元到期或进入回售期。不过，美元债到期分布相对较为均匀，2019年将迎来兑付高峰。目前房地产企业境外存量债券总规模为875亿美元，按当前汇率折算约合人民币6019亿元，今年待偿还债券总额为64亿美元，2018年到期量为152亿美元，2019年到期量最高为206亿美元，总体相较境内债券偿债压力较小。由此可见，今年房企偿债压力相对较小，但明年境内债务进入偿还高峰，2019年，境外债务也将进入偿债高峰，未来两年内存量债券到期压力较大。 返回首页 行业数据信息 6月一线城市新建商品住宅价格环比平均下降0.1% 7月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，2017年6月，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅都连续回落。15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势：从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间；从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。其中四个一线城市房价环比下降，初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。（RSJ） 返回首页 2016年全国新增建设用地面积809.0万亩 7月20日，2016年度全国土地变更调查结果新闻发布会在北京举行，会上，国土资源部地籍管理司副司长冯文利表示，截至2016年底，全国31个省（区、市）主要地类面积数据如下：耕地20.24亿亩、园地2.14亿亩、林地37.94亿亩、牧草地32.90亿亩、城镇村及 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 工矿用地4.77亿亩、交通运输用地0.57亿亩、水域及水利设施用地4.90亿亩，另外为其他土地。与2015年底相比，全国农用地面积净减少493.5万亩（其中耕地净减少115.3万亩），建设用地净增加751.1万亩（其中新增建设用地面积809.0万亩），未利用地净减少257.6万亩。（BSJ） 返回首页 2018年中国智能家居市场规模将达1396亿 随着大数据、人工智能等技术突飞猛进，智能家居在生活中扮演越来越重要的角色。前瞻产业研究院日前发布《中国智能家居设备行业市场前瞻与投资策略规划报告》，报告指出，国家整体经济的快速增长带来家庭收入水平增加；另外，中国成为全球最大的互联网市场，这两大因素将让中国成为亚洲乃至全球最大的智能家居市场之一。智能家居在中国的迅速渗透首先得益于日益增加的家庭收入。根据经济学人智库的研究结果，到2030年，年收入突破3.5万美元的中国家庭将超过4000万户，目标市场规模庞大。其次，中国已经拥有完善的设备和技术生态系统，能够加速智能家居行业的发展。再次，由于牌照和审查制度等原因，国际技术公司很难打入中国智能家居市场。腾讯、百度和阿里巴巴等本土技术巨头，以及小米和海尔等已经在生产智能家居产品的本土设备制造商将成为行业的主要推动者。报告指出，四个重大的变化趋势使得联网智能家居在亚洲成为现实，同时，这四大趋势将加速智能家居市场的进一步扩张：一是互联性和智能化。二是互操作性。三是产品可及性和成本。四是全新盈利模式。报告数据显示，预计到2020年，全球智能家居的整体规模将由目前的100亿美元增长至500亿美元，并有望在2030年激增至4000亿美元。到2030年，亚洲市场销售额将超过1150亿美元，占据全球市场25%以上的份额。2016年，中国智能家居市场规模达605.7亿元人民币，同比增长率50.15%，在未来几年内智能家居将迎来爆发，到2018年，智能家居市场规模将达1396亿元人民币。在2020年前，中国有望成为亚洲最大的智能家居市场。（LSJ） 返回首页 上半年北京商品房销售面积下降35% 北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布上半年北京经济运行情况。今年上半年，北京市完成全社会固定资产投资3569.7亿元，同比增长6.2%，增速比1季度回落1.7个百分点。其中，基础设施投资在交通、能源、水务、绿化等项目带动下，完成1113.9亿元，增长21.8%；完成民间投资1071.9亿元，增长4.1%。分产业看，第 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 一产业完成投资53.8亿元，增长94.7%；第二产业完成投资308.7亿元，增长20.8%，其中，高技术制造业投资增长9.2%；第三产业（含房地产开发）完成投资3207.1亿元，增长4.2%，其中租赁和商务服务业，信息传输、软件和信息技术服务业，科学研究和技术服务业投资分别增长1.7倍、28.8%和12.9%。今年上半年，北京市完成房地产开发投资1563.8亿元，同比下降6.4%。商品房本年新开工面积997.1万平方米，下降25%。其中，住宅新开工面积439.8万平方米，下降19.5%；商品房销售面积427.4万平方米，下降35%。其中，住宅销售面积274.2万平方米，下降29.7%。北京近年来稳步推荐保障房建设，上半年北京市完成保障房投资360.7亿元，同比增长0.7%；施工面积3659万平方米，增长8.4%；销售面积87.5万平方米，增长21.9%。（BSJ） 返回首页 刚需依然是上海二手房市场主力消费人群 数据显示，2017年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。从成交分布来看，位臵较为偏远的金山、奉贤两区成交比重上涨较为显著，金山区由原来的3.89%上升至5.27%，奉贤区也从原来的4.02%上升至4.79%；而传统的刚需区域，如果宝山、闵行、青浦、松江，其在全市二手住宅市场中所占比重则都出现了不同程度的下滑，刚需出现了进一步外移的倾向。与去年相比，浦东依然是成交的重点区域，成交比重在16个区县中排名第一，高达25.18%，而排在第二位的闵行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分显示了浦东对臵业人群的吸引力。除了成交量发生明显变化，今年上半年上海二手房市场在成交户型、成交总价、成交区域上也出现了一些新的亮点。受益于低总价，小户型依然是市场上的“快销品”，而且需求出现大幅倾斜。在今年上半年成交房源中，面积在90平方米以下的占比72.67%，总价在300万元以下的占比64.75%。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面积段的成交比重均有较大幅度下降。成交房源集中外围区域并占比走高也印证了楼市调控中购房者更倾向于“控总价”的房源和板块。结合上述的成交户型、总价、面积段分析数据可以发现，刚需依然是二手房市场上的主力消费人群。（RSJ） 返回首页 上半年广州一手商品住宅供应面积创近年新低 2017年上半