房地产行业：通讯总第1127期

安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 城市购物中心因扎堆入市将引发竞争加剧【详情】 近年二线城市购物中心开发及建设已进入高峰期，城市区域内大体量项目扎堆入市亦使得开发商租户招商竞争加剧。 关键数据  一线城市土地市场降温显著  北京二手房成交周期连续7个月延长  上海楼市成交同环比均有所下降  我国民宿客栈预计达到20万家 每周要点  北京37亿挂牌延庆新城地块  上海24.6亿成交松江2幅宅地，金地绿城分食  首创股份获10亿元永续债券融资  武汉114亿挂牌20宗商住地块，总面积228万平  长沙24亿挂牌三宗商住地  南京121亿再推8幅地块，总出让近106万平  苏州146亿挂牌出让20宗地块，总出让70万平  南昌16.2亿成交青山湖、青山谱两商住地  佛山5.77亿挂牌里水镇商住地  恒大签约东北首个足球小镇 风险/机会提示  机会：龙头房企拿地势头正向二三线城市下沉  风险：三部委定调明年楼市“调控不能歇着” 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1119期 2017/11/27 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 城市购物中心因扎堆入市将引发竞争加剧 商务部数据显示，截至2016年年底，全国大中型购物中心项目数量已超过4000家，中国成为全球购物中心建设最为活跃的地区。来自世邦魏理仕的一份全球购物中心报告则显示，2016年全球新建成购物中心1250万平方米，录得11.4%的增长，而中国以全年575万平方米的新建面积位列第一。全球十大新建购物中心城市中，中国热点一二线城市即占了七席，依次为上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津。今年这一态势仍在持续，预计全年国内17个主要零售物业市场新增供应体量将达800万平方米。毫无疑问，国内正处在购物中心发展的高峰期。 从某种意义上说，如今的购物中心越来越不像购物中心，更类似社交或者休闲娱乐空间。这一切变化源于消费升级的加快，随着社会收入及生活水平普遍提高，年轻消费群体比重增加，人们对于消费的要求已从物质享受逐步转向服务及体验享受，需求端的改变让整个市场进入了消费升级阶段，国内购物中心亦在体验式消费大趋势下积极开始了转型之路。 无论是内地的华润、大悦城、龙湖，抑或凯德、恒隆、新鸿基、九龙仓等规模较大的商业地产开发商，近几年纷纷对旗下的购物中心主题定位、品牌结构、业态组合以及服务等进行了不同程度的调整改造，希望通过个性化的消费体验来抓住更多消费者，获得收入及价值的提升，同时为购物中心带来新发展动力。 国家统计局数据显示，今年前9月全国社会消费品零售总额同比增长了10.4%，约为26.32万亿，意味着中国内零售市场已有所回暖。另一方面，商务部最新发布的2017年第二季度中国购物中心发展指数表明，今年二季度购物中心租赁活跃度指数环比一季度减少了6.7至33.0，低于荣枯线17.0，说明业主的运营成本继续上升，主要源于业主继续加大在营销和技术应用等方面的投入。 从数据可看出，国内购物中心宏观市场及租赁活跃度均保持向好的态势，但整体增速仍在放缓，而运营表现指数下滑的同时，成本控制持续低于50这一荣枯线。虽然社会零售消费回暖，但由于竞争加剧且消费需求改变，国内大部分购物中心都开始投入资金进行调整改造，使得成本在短期内增加，运营压力也依然较大。 可以发现，跑赢在市场的购物中心项目均在消费能力及经济实力均靠前的一二线热点城市，且基本处于市中心区域，这无疑是购物中心地段重要性的又一佐证。尽管激烈的竞争中不少房企选择三四线突 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 围，但在城市化进程持续的情况下，多数开发商选择的依然是三大都市圈及部分经济实力强、人口流入大的热点城市为项目主要根据地。 从近两年国内购物中心开业的情况来看，上海、重庆已连续两年占据新开业购物中心数量最多的前两名，而零售物业存量较低，经济实力和人口吸引力较高的一线深圳，亦是让各大开发商看重的市场，过去两年共有35个购物中心先后开业。不过，在零售物业市场，供应量加大往往意味着消费人群的分流和竞争加剧，部分二三线城市也因此空臵率偏高，市场风险增大。数据显示，今年新增近800万平方米新入市零售物业面积中，四大一线城市占比为29%，其余的二线城市则占了71%，部分市场或因存量明显过剩面临更大的招商及运营难题。 整体看，近年二线城市购物中心开发及建设已进入高峰期，城市区域内大体量项目扎堆入市亦使得开发商租户招商竞争加剧。三四线城市商圈相对闭合，购物中心项目选择少，而伴随电商网购平台的普及，越来越多品牌借此打响了三四线市场认知度，类似昆明等离经济核心区较远、人口层级较低的城市也逐渐吸引了不少品牌的布局。 返回首页 行业数据信息 一线城市土地市场降温显著 数据显示，今年第47周（11月13日至11月19日）中，重点监测的40个城市土地成交均价8109元/平方米，环比上浮10%，从第43周以来重点城市土地成交均价连续上浮，溢价率虽然走低，但土地成交价格不降反升。事实上，由于土拍对资金要求严格、以及采用招挂复合等方式进行出让，一线城市土地市场降温显著；二线城市近期土地大多以低溢价成交，土拍市场冷却范围增大；而三四线城市近期高地价土地比例有所增加，例如常熟、南通等地，仍不乏房企积极拿地进入。（BSJ） 返回首页 前十月数据显示房企整体毛利率在提高 尽管楼市调控重压，今年以来房企仍取得了不错的销售业绩。据统计，2017年1-10月，碧桂园、万科、恒大、融创等中国房企前20强销售业绩总额3.4万亿元，比去年全年业绩超过4820亿元。据统计，净利润居前的13家A股房企贡献了整个沪深两市房地产板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。房地产行业的净利润老大仍然是万科地产。但净利润率（销售净利率）最高的A股房企却不是万科， 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 而是世茂股份，其前三季度净利润率达20.67%，高于万科8个百分点。房企整体毛利率也在提高。2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%，较2016年上升1个百分点。A股销售20强上市房企中，9家房企前三季度毛利率高于去年同期。毛利率超过40%的房企有2家，分别是华夏幸福和中天金融，华夏幸福以56.43%毛利率居首。从目前的预收款项来看，大型房企未来业绩依然有保障，但这并不意味着大型房企四季度仍将取得业绩的高速增长。随着三四线城市房地产市场需求透支、信贷收紧、同时一二线城市“限价”政策抑制开发商推盘热情，四季度乃至明年房地产销售增速有可能为负。（RSJ） 返回首页 北京二手房成交周期连续7个月延长 北京二手房在经过了大半年的下跌后，在11月上半月出现了成交量小幅回升的势头。但成交价格继续下行，成交节奏再延长。来自链家研究院市场研究中心的数据显示，10月，北京链家二手房成交量环比减少18.8%，回到7月份的水平，链家核心500盘中0成交楼盘占比出现上升，市场活跃度降低，市场低温依旧。链家分析认为，一方面是由于10月包含了国庆假期，受假期的影响黄金周成交量下滑严重，致使10月整体成交水平有所下降。另一方面也是由于市场上观望情绪浓厚，入市需求不足，假期结束后市场成交反弹乏力。十九大对“房住不炒”的再次强调也表明了短期内调控政策不会放松，需求难以大量释放，预计后期市场将会继续当前的低温态势。成交节奏再延长，买卖双方观望情绪加重。10月，北京二手房市场的成交周期自调控后连续7个月延长，达到了69天，环比延长1天，与市场活跃时的3月相比延长近30天。同样，调控后业主成交周期也不断延长，环比延长3.8天，达到60.7天。调控后市场降温明显，买卖双方的成交周期不断延长，一方面是由于调控的不断深入使得市场上的观望情绪愈加浓厚，另一方面是由于银行收紧房贷，放贷时间拉长。成交价格方面，则继续下行。10月，北京链家二手房成交均价环比下跌2.1%，跌至去年12月份的水平。调控后，随着市场的降温二手房均价逐月下行，与3月相比均价下跌幅度已达12%，调控效果明显。分城区看，前期均价下跌明显的西城，其10月均价下跌幅度明显收窄，有趋稳迹象。数据显示，10月，北京链家新增房源与客源量结束了前期上升的态势，双双回落，环比分别下降7.9%和5.8%。一方面受到国庆假期的影响，入市需求减少，另一方面是政策环境仍然紧张，需求无法得到有效释放。10月新增客房比小幅上升至3.25，但仍处于9月以来的低位水平，供需矛盾与3月相比明显缓和，也反映出当前需求入市不够积极，客户观望情绪浓厚，市场热度较低。数据显示，今年1-10月 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 北京二手房成交11.8万套，月均成交1.18万套，成交面积107万平方米，与去年同期相比下降50%。就拿10月份来说，北京二手房住宅签约6162套，再次创下今年新低。另据数据统计，11月上半月（1日-15日），北京全市二手住宅共网签4003套，虽然同比2016年11月上半月下降了58.6%，但自7月份以来，北京二手住宅网签量已呈现连续小幅回升的势头。与10月上半月相比，网签量大幅增长主要源自于国庆长假造成的工作日减少。剔除10月来看，7、8、9、11月的上半月网签量持续增长，11月上半月的网签量已是今年下半年以来的最高值。接下来北京二手房价格持续回落的趋势不会改变，交易量稳中有升的同时，交易价格还将继续稳中有降。（LSJ） 返回首页 上海楼市成交同环比均有所下降 2017年开年后，上海商品住宅成交同环比呈下降态势，1月末受春节影响，成交继续回落。2月一整月，成交持续平稳回升。进入3月，楼市成交趋稳，小幅波动，月末翘尾。4月初成交出现明显下滑，随后成交稳步上升。5月以来成交同环比均回落，月末首次回升。进入6月，楼市成交不断波动，月末翘尾回升。7月初，楼市成交下行明显，之后成交有所波动，月末成交稳中略升。进入8月，楼市成交有所下行，之后成交有所波动，月末成交翘尾。9月，楼市成交持续下行，之后成交持续上行。十月初，楼市成交降幅显著，之后成交持续回升，月末成交有所回落。进入11月，楼市整体运行平稳，之后小幅上升，11月13-19日一周成交有所下行。11月13-19日一周时间，上海商品住宅成交2530套，面积24.64万平方米，环比下降13.99%，同比下降13.39%。可售面积较前一周下降0.92%，为495.84万平方米。（RSJ） 返回首页 南京楼市库存总量小幅上升 进入2017年南京商品住宅成交环比持续上行，首次出现回落后继续下降态势，节后正常回升，接着延续稳中微升态势。3月成交平稳，波动较小，下旬成交持续上行。4月首周成交降幅超三成，随后持续平稳上行，月末下滑。进入5月，成交大幅回升后有所下降。6月初，楼市成交继续保持低位，之后成交持续上扬，月末显著回落。进入7月，楼市成交持续上行，中旬成交大幅回落，月末显著回升。8月初，楼市成交回落明显，之后有所回升，中旬楼市成交显著回落，月末则有所回升。9月首周，楼市成交有所下行，之后持续上扬，月末成交下行。十月首周，楼市成交明显降温，随后有所波动，月末成 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 交稳中微升。11月首周，楼市成交有所上扬，随后成交持续回落。11月13-19日一周时间，南京商品住宅成