房地产行业：通讯总第1073期

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 2017年楼市“紧张”局面不会改变【详情】 几个热点城市追加新一轮收紧措施表明前一轮调控效果并没有达到期望值，也表明决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减，预计政策有深化、加码的可能，且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。 关键数据  不动产登记制全面落地  11月重庆个人房贷同比增长16.36%  香港未来十年房屋供应目标维持46万个单位  11月季调后美国成屋销售年化总数环比上升0.7% 每周要点  2016年深圳城市更新计划第六批推出19个项目  广州南沙1.36亿元出让一商住地  郑州开始认房又认贷，二套首付比例调至60%  龙湖、华宇等瓜分重庆礼嘉南坪三宗商住地  厦门土拍一日收金96亿  新城控股4.32亿竞得浙江嘉兴两宗地块  金科为4家子公司共16.6亿元借款作担保  阳光城100亿非公开发行公司债券获通过  正恒国际3.47亿元竞得郑州宅地  传融创寻求16亿美元贷款，用于收购联想资产 风险/机会提示  机会：今年上海新增购物中心的供应量居全国首位  风险：北京二手住宅市场年终翘尾行情难再现 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1073期 2016/12/26 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 【元旦放假通知】 尊敬的客户：根据国家和北京市有关2017年元旦放假的通知，安邦集团的放假安排如下：2016年12月31日至2017年1月2日为假期，2017年1月3日（星期二）正常上班；根据惯例，安邦集团研究部和信息部的假期提前一天，从2016年12月30日至2017年1月1日放假，2017年1月2日（星期一）正常上班。原定于2017年1月2日出刊的第1074期《房地产通讯》将推后至2017年1月3日出刊并发送，节日期间信息产品将停发，从2017年1月2日晚间起，所有信息产品恢复发送，产品中将包含假期中的信息。祝大家节日愉快，健康平安！ 理论与现实问题分析评价 2017年楼市“紧张”局面不会改变 中央经济工作会议日前指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。本轮房地产调控自“9〃30”以来，部分城市取得明显效果。从趋势来看，调控短期内难言宽松，监管层将密切关注明年房地产市场变化，同时政策也要保持灵活性。此外，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制也将成为明年房地产市场的重中之重。 2017年楼市将迎来一个短的调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。《中国住房发展报告（2016—2017）》指出，未来楼市调整幅度和时间长度取决于调控和改革力度。空间上，市场调整将继续呈现差异化。 以下是部分业内人士对明年房地产市场的一些看法和风险提示： 明源地产研究院副院长刘策认为：“明年房地产市场主要风险在微观层面，宏观层面市场风险和信贷风险等大风险可控。但在一线城市量价齐跌预期下，开发商融资压力和回款压力较大，尤其是2016年高价拿地的企业压力会更大，可能出现一波并购整合潮。”在刘策看来，所谓的“黑天鹅”事件从宏观上判断概率低，如果调控时间和力度超预期，微观层面的“黑天鹅”事件可能会有大型房企倒闭或被收购，不排除前几年通过激进拿地加杠杆方式进入行业排行榜前列的开发商倒闭或被收购。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，明年房地产市场风险主要聚焦在三方面：其一，要警惕市场突然大降温风险，进而引起市场恐慌；其二，要防范部分2016年高价拿地和高价买房风险出现，此时要防范一些资金风险；其三，要防范其他投资品市场对房地产市 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 场形成干扰，比如资金大规模流入到股市等。 未来，不排除地产市场出现“黑天鹅”事件。中城联盟现任轮值主席、世联行董事长陈劲松认为：“首先是土地财政。土地财政是中国房地产的根本制度。1987年拍卖第一块地，马上就满30年了，未来值得密切关注。其次是预售制度。可能会从中国香港的预售制度，过渡到欧美的预售制度，时间节点在2019年前。”从价格角度看，某国有银行分析师认为，明年热点城市会面临房价下调压力。量下来后，价格就有下跌的动力。另外，从地产小周期看，经过暴涨后也存在下跌压力。但这只是短周期和局部的，若供求关系仍得不到改善，房价中长期上涨压力仍存，甚至可能再次以房价暴涨方式回归。 从市场角度来看，预计2017年整体市场将趋冷。刘策认为，首先在市场层面，预计市场销售额和成交面积将回落，不及2016年，主要受制于一线城市严厉调控及三四线城市的库存压力，同时由于市场前景的不确定性，新开工面积也会有所下滑。其次，市场分化将持续，但与2016年相反，一线城市可能出现量价小幅齐跌，二三线城市量价趋稳。再次，在开发商层面，预计将面临资金链紧张，存在降价跑量压力。 目前看来，中央关于抑制房地产领域资产泡沫的态度坚决，本轮调控可能在相当长的一段时期内不存在放松环境。几个热点城市追加新一轮收紧措施表明前一轮调控效果并没有达到期望值，也表明决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减，预计政策有深化、加码的可能，且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。值得注意的是，虽调控在不断收紧，量价情况也在掉头，但调控本身并不希望房价持续下跌。这可能导致房地产投资增速下行幅度过大，引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。 返回首页 行业数据信息 不动产登记制全面落地 国土资源部地籍管理司（不动产登记局）司长冷宏志近日透露，我国不动产登记制度已经全面落地。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等要求，2016年年底前全国所有市县颁发新证、停发旧证。对此，冷宏志说：目前，围绕登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的不动产登记制度建设基本成型。据他介绍，截至12月15日，全国335个地市、2801个县区全面实 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 施不动产统一登记制度，并严格执行“发新停旧”要求，颁发新版不动产权证书，分别占100%和98%。（RSJ） 返回首页 北京辖内商业银行发放个人住房贷款额度急速下降 据北京银监局统计，10月北京辖内商业银行发放个人住房贷款300.12亿元，环比下降21.91%；11月北京辖内商业银行发放个人住房贷款339.41亿元，比9月末下降11.69%。据不完全统计，10月部分中资商业银行新受理个人住房贷款笔数和金额较前九个月的月均受理笔数和金额分别下降35.39%和42.75%。而在住宅成交方面，统计数据显示，10月和11月北京新房分别成交0.63万套和0.59万套，环比下降27.62%和7.48%；二手住房分别成交1.97万套和1.94万套，环比下降36.45%和1.52%。分析认为，房贷下降缘于政策收紧，包括首付比例提高，特别是对二套房的认定标准，从过去的只看贷款余额，到调整为看房产，这使得部分之前认定为首套的购房者得适用二套政策，减少了贷款额度。（BSJ） 返回首页 11月上海前20名房产中介市场份额占比46.58% 据统计，2016年11月上海市二手住宅共成交18897套。根据交易方式分析，通过中介公司进行房产交易15183套，占总交易套数的80.3%。德佑（链家）、中原、太平洋位列房产中介成交套数榜前三位。据了解，从整体成交情况来看，入围TOP20榜单的房产中介中，有14家的成交量出现环比下降，5家环比增长，1家持平。在前10名房产中介中，成交量环比增长的只有易居房产（环比增长2.06%）和溶泊房产（环比增长3.36%）。具体来看，德佑地产（链家）成交3296套高居榜单首位，但成交量和市占率均出现下降，环比分别下降了16.75%、5.86%。中原地产排名第二，11月的成交套数为875套，环比下降12.85%。市占率环比下降1.45%。排名第三的是太平洋，成交了747套，成交量环比下降10.75%，市占率环比上涨0.92%。整体看，前20名房产中介的市场份额占比达到46.58%。（LSJ） 返回首页 11月重庆个人房贷同比增长16.36% 日前，人行重庆营管部发布了11月全市金融运行简况，数据显示，重庆市金融机构本外币各项存款增长回暖，其中金融机构本外币各项存款余额32568.1亿元，同比增长12.64%；本外币各项贷款增速持续回升，全市本外币各项贷款余额25333.58亿元，同比增长10.46%， 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 其中个人中长期房贷余额5646.69亿元，同比增长16.36%。据相关数据显示，重庆楼市在11月保持稳步向上的节奏，新建商品住宅价格环比增长1.2%，同比增长6.5%。二手住宅价格环比增长0.4%，同比增长4.8%。在这个背景下，11月末中长期贷款增速上升，本外币中长期贷款余额17418.14亿元，同比增长13%，比上月上升1.45个百分点，比上月增加351.38亿元，比年初增加1893.52亿元。（BSJ） 返回首页 11月天津二手房成交超17万套 最新统计数据显示，截至今年11月，天津二手私产住宅共成交175054套，其中中心城区二手私产住宅成交69761套，一、二手成交比高达1:2.1。分析人士表示，除了天津本市的刚需、改善型需求旺盛外，天津楼市的升温，与北京外溢的购房需求关系不小，12月天津二手房均价为23192元/平方米，同比去年涨幅近49.12%，越来越多的在京人员将目光转向天津等环京圈城市，本来就已呈上涨态势的津城楼市，在旺盛的需求之下，形成供小于求的局面，带来较大的房价上行压力。（RSJ） 返回首页 前11个月江苏省商品房销售面积同比增加28.5% 从江苏省统计局获悉，今年1-11月江苏全省商品房销售面积12489.11万平方米，同比增长28.5%，增幅持续第7个月回落。随着国庆节后各地陆续出台的房地产限价限购调控政策，江苏省热点城市房地产市场正在发生积极变化。据悉，今年前11个月全省现房销售面积2958.02万平方米，同比增长43.1%，去库存效果明显，期房销售面积9531.09万平方米，同比增长24.5%。业内专家分析认为，今年以来江苏全省房地产市场经历了前期的南京、苏州的稳市场和其余城市的去库存到近几个月的控房价、防风险。全省全年去库存任务已经完成。随着国庆节前后陆续出台的房地产限价限购调控政策以来，江苏省热点城市的房地产成交量大幅下降，房价快速上涨的势头得到遏制。目前，江苏对全省房地产市场分区域施策和管理，全省分南京、无锡、苏州三个热点城市，常州、徐州、南通三个重点城市，淮安、盐城和扬州三个苗头城市和其他四个城市。2017年，三个苗头城市及其他四个城市的销售或存在一定的回升态势，但由于占比较小，不会对全省房地产市场产生大的影响。至于房价走势，则主要取决于明年的金融政策走向和国家调控政策。（BSJ） 返回首页 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 1-11月内蒙古商品房销售面积同比增长6.2% 从内蒙古自治区统计局获悉，今年1至11月，内蒙古实现商品房销售面积2138.60万平方米，同比增长6.2%，增速较1至10月份加快2.6个百分点；商品房销售额976.88亿元，同比增长7.7%，增速较1至10月份加快3.1个百分点。同期，房地产开发投资继续回暖。今年1至11月，内蒙古