房地产行业：通讯总第1056期

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 中小房企正面临急迫地转型重组局面【详情】 上半年火爆的房市格局难以延续，下半年房地产市场将逐步转入“量价齐跌”的局面。鉴于此，上述尚未转型的中小房企正面临急迫地转型重组局面。若无法实现转型重组，其利润难保，壳资源估值也将迅速降低。 关键数据  7月全国房价涨幅环比持稳  北京商品住宅成交量继续下滑  1-7月上海市房地产开发投资同比增长6.9%  6月欧元区建筑业生产按年转升0.6% 每周要点  融创36亿夺无锡商住地，溢价率超200%  碧桂园9.58亿拿海口新地王  阳光城收购福州中央第五街商业项目，总占地20亩  万科确认收购印力集团96.55%股份  中梁地产8.59亿造芜湖新地王，溢价率86%  新城控股1.84亿收购江苏兰华投资，获南京四宗地  中海地产3.18亿元摘牌西安沣东新城两宗地块  中航里城获昆明101亩地独立开发权  荣盛发展2.89亿元竞得山东聊城陈口项目地块  中泛控股拟2.8亿美元收购美国夏威夷三幅地块 风险/机会提示  机会：上海土地市场“供地潮”暗涌  风险：南京的“再调控政策”已经箭在弦上 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1056期 2016/08/22 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 中小房企正面临急迫地转型重组局面 行业回暖并未给中国上市房企带来估值巨变，反而是地价高热让业内对未来两年开发商的毛利率水平担忧不已。房地产行业增速已进入换挡期。国家统计局最新数据显示，今年1月份-7月份，商品房销售面积增速由27.9%收窄至26.4%，销额增速由42.1%收窄至39.8%。2015年至今，地产行业一直是并购重组的高发行业之一。正如泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升表四，经过30年的跑马圈地和产业竞争，现在细分产业都已经进入充分竞争状态，再往下竞争就是进行产业整合，就是金融资本撬动杠杆的过程。 在这一过程的洗礼中，地产企业也是冰火两重天的。一方面，诸如保利、中海、招商蛇口等千亿元量级大型房企在并购重组；另一方面则是中小开发商的艰难前行。其中，因地产主业乏力而率先转型的中小房企初见转型红利，而尚未转型的中小房企则面临着重组新规后跨界并购受限、壳资源价格大幅下降的尴尬局面。 事实上，近两年来，为了避免同业竞争，解决78家不以地产为主业的央企退出地产业务的整合正在加速，这给大型央企做大做强创造了机会。目前来看，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组都在加速。市值超过百亿元的央企地产上市公司有先天话语权，其并购对象很可能是其它国有企业资产、甚至大集团旗下的小地产公司。比如招商蛇口、保利地产、华侨城A、中粮地产和中体产业就是市值超过100亿元的大型央企地产企业，而中航地产市值仅有57亿元。当然，这是有国资背景房企的整合大戏，而民营房企也有突围之路。比如，恒大集团控股嘉凯城，举牌廊坊发展；融创中国发起多项大标的收购案。重要的是，整合后的规模化房企，将拥有被并购标的近年来或者多年前获得的低成本的优质土地储备，对其估值和评级都将提高，从而能够在资本市场获得低成本资金，优化利润空间。 不过，对于中小房企来说，自保之路不外乎转型。房地产企业的多元化方向选择必须遵循一定的逻辑，不是任何产业领域都可以进入，这也是我们很少看到房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。目前，抢占消费蓝海是房企多元化的一个重要方向。绿地集团副总裁耿靖曾表示，而这一消费市场包括了健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域。此外，金融投资也是地产公司转型进军的重要板块。以样本华业资本为例，其原主业为房地产开发，现在通过收购捷尔医疗，公司已初步完成战略转型，医疗全产业链布局进一步深化，业绩已初步兑现。2015年6月份，华业资本以21.5亿元收购捷尔医疗，捷尔医疗 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 主要以医疗器械销售医疗服务为主，捷尔医疗2015年-2017年承诺净利润分别为1.32亿元、2.20亿元、2.98亿元，2015年实际完成额为1.39亿元。 通过对样本企业ROE离散度、亏损企业数量变化等进行统计发现，此轮房地产回暖过程中，企业盈利分化越加明显，部分经营弱势的企业并未在此轮行业性回暖中受益。另外，部分原本财务杠杆已经较高的企业负债率仍在攀升，并未在行业回暖过程中及时控制杠杆，此类企业跨周期经营能力不强。实际上，目前可能为房企销售、盈利、现金流及偿债能力最好的时期，后期房企销售改善边际、盈利边际、融资改善边际可能均将有所弱化，且房企分化越加明显。预计，下半年楼市将产生变化，虽然本轮房价的上涨仍会在下半年持续，但房价环比和同比上涨的动能开始减弱，而房地产销售增速在一季度达到峰值之后正在逐步回落。上半年火爆的房市格局难以延续，下半年房地产市场将逐步转入“量价齐跌”的局面。鉴于此，上述尚未转型的中小房企正面临急迫地转型重组局面。若无法实现转型重组，其利润难保，壳资源估值也将迅速降低。 返回首页 行业数据信息 7月全国房价涨幅环比持稳 和上月相比，中国城市的平均房价在7月份相对持稳，此前一些城市在今年夏季实施了更严格的购房规定来为住房市场降温。国家统计局的最新数据显示，与上月相比，7月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份同比价格变动中，最高涨幅为41.4%，最低为下降3.8%。《华尔街日报》根据中国国家统计局发布的数据计算，中国7月份房价环比上涨0.7%，相比之下，6月上涨0.71%，5月上涨0.84%。7月份70个大中城市新房价格同比上涨6.1%，高于6月5.52%的涨幅。这是房价在去年12月转为上涨后连续第七个月同比上涨。7月份70个大中城市中有51个城市新房均价上涨，低于6月的55个。一线城市实施的楼市降温举措对房价的影响各有不同。北京房价7月份的同比涨幅较6月份小幅扩大，上海房价7月份的同比涨幅则较6月略微收窄。深圳房价7月份同比上涨40.9%，低于6月份46.7%的同比涨幅。二线城市已 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 紧随一线城市之后采取了遏制高房价的举措。上周，南京上调了二套房的首付比例，同时苏州收紧了二套房购买规定。（RSJ） 返回首页 北京商品住宅成交量继续下滑 数据显示，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1637套，成交面积17.71套，环比分别减少13%、10%，同时这一成交量也创造了近13周的新低。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为34855元/平方米，环比上涨8%。据了解，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中4个商住项目，以及两个普宅项目。6个项目共新增住宅产品801套，环比增加67%，预售许可面积5万平方米，环比减少16%。而截至14日数据来看，8月1日-14日北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交3520套，成交面积37.29万平方米，相比上月同期分别减少27%、11%。分析认为，近期入市项目当中高端盘占比较大，其中仅别墅项目就有5个，而受到购房资格及首付金额的制约，高端项目的签约速度相对较慢，因此导致8月前两周北京商品住宅成交出现连续下滑，预计8月全月成交也将创造阶段性低点。而随着下半年地王盘的扎堆入市，北京新入市项目中豪宅将逐步占据市场供应的主力，新房市场的成交量也将出现持续下行的局面。从库存规模来看，截至8月14日，北京住宅期房与现房合计仅余库存58374套，这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套，去化周期仅不足8个月。（BSJ） 返回首页 北京7月个人房贷增加195.7亿 8月18日，中国人民银行北京营业管理部发布7月份北京市货币信贷运行情况，7月全市人民币住户消费贷款增加202.6亿元，同比多增23.9亿元。其中，个人住房贷款当月增加195.7亿元，同比多增29.7亿元，环比6月的275.9亿元的增加额，少增了80亿元。7月份全市人民币个人经营性贷款减少18.5亿元，同比多减22.6亿元。7月北京全市贷款变化还呈现出以下特点：人民币贷款增加较多，外币贷款有所减少；非金融企业及机关团体短期人民币贷款减少；中型企业人民币贷款同比增加较多；个人住房贷款增长稳定，经营贷款减少。（RSJ） 返回首页 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 1-7月上海市房地产开发投资同比增长6.9% 上海市统计局公布的数据显示，2016年1-7月，上海市房地产开发投资1962.44亿元，比2015年同期增长6.9%，占全社会固定资产投资的58.1%。商品房施工面积13523.60万平方米，比2015年同期增长1.2%。其中，住宅7353.32万平方米，下降0.6%。商品房新开工面积1378.51万平方米，增长15.0%。其中，住宅764.19万平方米，增长9.0%。商品房竣工面积1317.34万平方米，下降1.3%。其中，住宅820.14万平方米，增长6.9%。新建商品房销售面积1533.81万平方米，增长22.0%。其中，住宅1152.68万平方米，增长11.0%。（BSJ） 返回首页 7月深圳新建商品住房成交价环比下跌8.15% 深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示，7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。7月份，深圳共成交2984套新建商品住房，成交面积30.9万平方米，环比分别下跌8.27%和10.83%，同比分别下跌53.48%和54.17%。当月，深圳新建商品住房成交价格虽环比下降8.15%，但同比涨幅达到62.84%。二手住宅方面，7月份深圳共成交5838套，环比上涨7.77%，同比下跌63.67%；成交面积48.87万平方米，环比微降0.2%，同比下跌63.71%。自2016年3月25日深圳实行楼市调控新政策以来，4月份至今，深圳楼市成交量明显下降，每月新建商品住房成交量在2200至3300套之间。此前一年半时间里每月成交量在4000至8000套之间。深圳新房成交均价在2015年从每平方米2万余元一路飙升至4万余元，2016年进一步突破“5万元大关”，2016年6月，房价一度突破6万元。（RSJ） 返回首页 当前南京楼市中刚需改善占8成 南京房产部门给出的数据显示，上半年以来，南京房地产市场购买人群50%以上都是刚性需求，是首次臵业；30%是改善型需求，卖小买大；投资型需求只占总量的17.6%，特别是有三套或者三套以上住房的人群比例比较低，并不超过5%。此外，南京的保障房工作今年推进顺利。从今年1月到7月份，住房保障开工面积达到了年终目标的80%，住房保障竣工面积达到了年终目标的90%。目前，南京有5700多户双困户要在房产部门的组织下完成选购保障房，南京对保障房小区也将加强管理，使住进去的老百姓能够生活得更加舒适。（BSJ） 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 返回首页 温州7月新房销售同比上升52% 近日，温州市住建委公布全市7月份楼市交易数据。温州市新房销售共4890套，