房地产行业：通讯总第1031期

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 险资伸入地产领域的触角越来越长【详情】 预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高，可用于配臵投资房地产的资金体量不容小觑。 关键数据  2015年城市地价再攀升  3月北京住宅市场预计将有27个项目入市  长假后首周，上海商品住宅成交量增长翻两番  广州开发商蓄力备战三月 每周要点  北京地王击鼓传花，中骏臵业加码一线摘门头沟地王  路劲基建3亿元收购上海住宅物业其余51%权益  华夏幸福摘得河北霸州两宗住宅用地  广州佛山2月卖地11宗，合计出让金达81.6亿元  杭州拟放开公积金异地贷款业务  碧桂园拿下南京两住宅用地，面积共计178.8亩  佛山禅城3月25日将出让一商住用地，起价21.4亿  保利3.62亿夺福建泉州地块  万达联手法国欧尚投资巴黎文旅项目  光大100亿港元向爪哇收购香港湾仔大新金融中心 风险/机会提示  机会：楼市飙涨的风暴似乎刮向了上海  风险：楼市重蹈股市波动覆辙的危险正在增加 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1031期 2016/02/29 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 险资伸入地产领域的触角越来越长 中国经济进入换挡期，正在影响房地产资金的投资方向。其中，国内资金配臵海外房产的规模越来越大，体现出资金外流趋势。仲量联行近日发布数据显示，2015年中国房地产海外投资规模约为250亿美元，较2014年增长46%。其中美国仍是首选地，欧洲和澳洲吸纳的资金规模也在加大。2015年中国资本在美国楼市的投资额为60亿美元，在澳大利亚市场的投资规模为45亿美元。从投资主体来看，投资海外房地产主要包括，主权财富基金、大型开发商、投资资金和保险公司以及超高净值人群4类主体。仲量联行指出，近几年，大型开发商和险资的海外投资愈发迅速，成为带动海外投资增长的主要动力。一些大型开发商的项目已经进入运营和销售阶段。 世邦魏理仕的报告指出，从投资方式来看，以保险资金为代表的国内机构投资者已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他投资类型，及以资产包形式出现的房产投资标的。仲量联行驻英中国业务负责人庞树东表示，对外投资已经成为很多中国机构投资者和房地产公司的长期战略。这与近年来中国经济形势的变化密不可分。2015年中国GDP增速跌至6.9%，创近25年来最低增幅；上证指数全年下跌15%；人民币对美元汇率跌幅接近1.5%，已跌至五年来最低。尽管中国从2014年底连续降息释放流动性，但资金的恐慌心态并未改变。 另一方面，人民币进入贬值通道几成共识，出于对冲汇率风险的考虑，布局海外资产也成为一种选择。此外，多数机构投资者青睐的投资标的为写字楼和酒店，上述物业的收益正随着中国经济增速的放缓而变得不够稳定。与此同时，经过前几年的投资高潮后，很多二三线城市的商业地产出现过热风险，大型资本的投资标的较为缺乏。因此，虽然住宅市场在2015年出现明显升温，但随着国内楼市进入过剩时代，投资房地产的收益开始受到明显影响。有观点认为，这种楼市资金外流的趋势从2014年就开始出现。其中，李嘉诚出售内地物业，并将目光投向欧洲的做法，被认为在一定程度上起到了引导作用。 按照该机构的观点，无论是中国经济还是房地产市场，未来都将经历一段调整期。其中，短期内中国经济很可能呈现“L型”发展态势。因此，成熟的中国投资者仍将继续对全球门户城市进行投资。最近的案例在于，春节前夕，海航投资宣布与美国房地产巨头铁狮门合作，共同投资并开发位于曼哈顿的两宗地块。其中，海航将以“LP”身份介入，并在第一阶段投入约2.7亿美元。 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 按照国际公认的投资发展周期理论，人均GDP超过4000美元，对外直接投资增长速度将超过外国直接投资的增长速度。中国从2010年开始，人均GDP就已超过4000美元（2013年，中国人均GDP已达到6995美元，2014年为7575美元，2015年为8015美元），已经进入对外直接投资快速发展阶段。中国经济的持续健康发展，为中国企业对外直接投资快速增长和加快在全球配臵资源提供了不竭的动力。随着中国改革开放的不断深入和与世界经济融合的不断加深，中国对外直接投资仍将保持快速发展势头，规模和质量也将不断提升。 世邦魏理仕的报告指出，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高，可用于配臵投资房地产的资金体量不容小觑。仲量联行也认为，保险公司已经形成了成熟的对外投资模式和战略，其中一些开始寻求合资和联合投资等形式，并且开始拓展新的投资类别。从投资类型上，仲量联行预计，投资者在继续投资优质商业地产的同时，也会将目光转向学生公寓和房地产基金产品。从区域上看，除英美澳等传统热点区域外，欧洲的巴黎、法兰克福等市场也会引起投资者兴趣。 返回首页 行业数据信息 1月底35城市新建商品住宅库存同比减少4.7% 上海易居研究院发布的数据显示，截至2016年1月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.7%。目前35个城市库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。此外，1月35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1657万平方米，环比减少29.0%，同比增长12.6%。（BSJ） 返回首页 2015年城市地价再攀升 国家国土资源部网站消息，国土资源部发布的2015年国土资源主要统计数据显示，2015年四季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.74%、0.57%、1.14%和0.29%；同比增长率分别为3.16%、2.70%、3.92%和2.38%。上述统计数据还显示，2015年，全国国有建设用地供应53.4万公顷，同比下降12.5%。其中，工矿仓储用地12.5万公顷， 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 同比下降15.2%；房地产用地12.0万公顷，同比下降20.9%；基础设施等其他用地28.9万公顷，同比下降7.1%。（LSJ） 返回首页 3月北京住宅市场预计将有27个项目入市 统计数据显示，2016年2月15日-2月21日，北京市商品房成交1020套，相比年前一周上涨58%；成交面积11.08万平方米，相比年前一周上涨47%；成交均价29161元/平方米，相比年前一周下降15%；成交金额32.32亿元，相比年前一周上涨25%。其中，住宅市场成交626套，成交面积8.12万平方米，成交均价30792元/平方米，成交金额25.02亿元；别墅市场成交62套，成交面积1.64万平方米，成交均价34248元/平方米，成交金额5.62亿元。另外，单价在5万元/平方米以上豪宅市场本周成交38套，成交面积0.77万平方米，成交均价76135元/平方米，成交金额5.84亿元；普宅市场成交564套，成交面积6.48万平方米，成交均价29918元/平方米，成交金额19.4亿元。据统计，3月北京住宅市场预计将有27个项目入市，经历了1月与2月的供应低迷之后，2016年销售季于3月份正式开启。在预计3月入市的项目当中，地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个，从价格角度来看，南四环价格仍相对偏低，北四环项目报价已高达80000元/平方米。商业地产方面，近日，北京行政副中心建设发展基金座谈会上传来消息，由北京市政府和农行共同发起设立北京行政副中心建设发展基金正式启动。首批亮相的82个项目涉及基础设施、生态环境及公共服务三方面。据了解，广为关注的行政副中心办公区一期也已进场施工。岳鹏称，位于通州区潞城镇的行政办公区总面积约15平方公里。其中，行政办公起步区位于一期范围内，总用地面积为235公顷。目前住宅、非宅拆迁及地上物清理工作全部完成，土建工程已经实现进场施工。（LSJ） 返回首页 长假后首周，上海商品住宅成交量增长翻两番 数据显示，2月15日-2月21日，上海市商品住宅成交面积为18.48万平方米，环比上涨203%；成交均价为35894元/平方米，环比上涨7.54%。春节长假过后，开发商的推盘热情高涨，比节前有所增加，仍处于低位。2月15日-2月21日，上海市商品住宅获预售证房源面积7.69万平方米，较上周零供应明显增长。从整体上看，上周上海商品住宅量价齐升，均价由于中高端项目成交带动，亦出现小幅上涨。2月15日-2月21日，上海有3个项目推新，以公寓项目为主。该周上海全市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交61套，环比增 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 加55套，分析表示，虽然开盘项目不多，但从开盘类型来看，中高端项目入市占比十分明显，尤其在新政后，预计该类产品入市速度也将有所提升。商业地产方面，该周上海商业地产供应1.5万平方米。成交总面积为0.62万平方米，成交均价为23802元/平方米，环比上扬45%。（RSJ） 返回首页 广州开发商蓄力备战三月 2月15日-2月21日，广州新建商品住宅网签956套，环比上升2123%；成交均价为16110元/平方米，环比下降20%；成交面积10.72万平方米，销售总金额17.27亿元。分析指出，市场成交方面，虽然本周成交量环比大幅上升，但仍处于低位水平运行，主要原因是受到春节传统销售淡季的影响；市场价格方面，本周环比下降20%，主要是因为增城楼盘集中签约拉低整体均价水平。总体来说，本周广州整体市场量升价跌，受到春节传统销售淡季的影响，市场仍在低位徘徊。春节假期广州暂停网签，本周开始网签逐渐步入正轨，不过开发商推新积极性依然不高，本周广州无楼盘推新。新增房源方面，全市商品住宅新增预售项目共1个，共计26套，合计0.25万平米。从现有信息来看，开发商正在蓄力，不少楼盘都将在3月有新动作。商业地产方面，2月15日-2月21日，广州商用物业销售面积5959平方米，销售金额1.43亿元；办公物业销售面积14548平方米，销售金额2.32亿元。土地市场方面，2月17日，广州海珠区琶洲西区地块由18家企业组成的联合体以底价21.53亿元摘牌。此外，番禺区大石街山西村石北工业区地块也于17日以底价4.11亿元顺利出让，竞得人为广州市红八方臵业发展有限公司。（LSJ） 返回首页 节后首周，深圳楼市出现成交反弹行情 经历春节的成交“暂停”后，进入节后首个工作周，深圳楼市出现成交回复的反弹行情。但与节前新房住宅1500套以上的水平，仍有一定差距。据监测，2月15日-2月21日，深圳共计成交1329套新房住宅，较此前一周零成交大为改善；成交面积14.66万平方米，成交均价7.91万元/平方米。上周单日成交呈现逐步回升的走势。其中2月15日，深圳单日成交仍仅为51套；其后几天成交逐渐增多，至2月21日已经升至278套。区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交约327套。其中南山成交207套，宝安区成交536套，龙岗区成交466套。均价方面，尽管福田仅成交48套，但均价高达8.19万元/平方米排名全市第一；南山区成交均价8.03万元/平方米排名第 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投