房地产行业：通讯总第1069期

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房地产行业资金链紧张已经到了紧要关头【详情】 部分房企原有融资计划或暂停，融资目标难以兑现，再加上销售压力增大，资金链偏紧。导致房企通过质押或者转让股权来过冬，从目前的情况来看，这种情况延续的可能性依然很大。 关键数据  10月上市房企发债规模环比下降37%  上海楼市进入一个重要时点  “十三五”深圳拟完成更新用地规模30平方公里  10月美国成屋销量年化总数环比上升2.0% 每周要点  北京住建委要求自持住宅年限与土地出让年限一致  住建部公布30家中介“黑名单”  广州2017-2019年计划供应住宅用地1552公顷  天津挂牌西青区两宗住宅地，总起始价26.8亿元  中房地产9.42亿获南京高淳四宗宅地  武汉174亿元推22宗地  杭州大批量挂牌18宗商住地块，总面积1761亩  合肥12月16日将出让8宗地块，合计面积823亩  金科24.63亿摘牌广西三地块，总面积267.7亩  珠光拟收购广州天河一宗商用地建商业综合体 风险/机会提示  机会：开始有开发商逐渐关注城市价值  风险：北京豪宅化趋势引发新房供应结构不合理 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1069期 2016/11/28 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房地产行业资金链紧张已经到了紧要关头 房地产行业风云逆转，前三个季度疯狂举债拿地的房企出现资金链吃紧的窘况。根据同花顺统计，截至三季末，136家上市房企的合计负债达到4.52万亿，同比增长逾2成，负债超过千亿的房企达到15家。现金流成为房企头上的“紧箍咒”，为了避免资金链断裂，房企开始积极自救。由此，近期房地产企业的股权质押，以及股权转让出现小高潮。 上市公司三季报至此已披露完毕，经过了前期的抢地、抢房大潮，地产上市公司的负债情况备受市场关注。数据显示，136家上市房企（剔除B股房地产企业）上半年负债合计达到4.52万亿元，同比增长幅度约达23.5%。而今年前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5%，有27家资产负债率超过80%红线，占比达19.9%。其中*ST珠江资产负债率最高，为116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点。因恒大多次举牌而成名的嘉凯城，情况也不理想，目前负债也居高不下，达到94.6%。从绝对负债水平来看，万科位列榜首。根据同花顺统计，截至三季度末，万科的负债为6123.96亿元，相比去年末的4849.9亿元，债务上升了29.93%，目前的负债率为81.01%。整体来看负债水平在千亿之上的上市房企有15家。 雪球投资董事长李昌民表示，2015年初，楼市再现小阳春，今年热度进一步提升，各地地王涌现。市场的风险偏好开始大大提升，地产企业又开始了激进扩张，导致负债率出现了较大的提升。随着相关政策的收紧，房地产企业接下来的日子可能会有点难熬。中信建投分析师陈慎在其研究报告中也称，房地产是金融体系外最具杠杆属性的行业，房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降，公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来，A股房企整体净负债率处于高位，有息负债总额仍在攀升。海通证券的研究报告则显示，2016年1-9月房地产开发资金累计约10.47万亿元，累计同比增速达到15.5%。 目前，地产行业整体负债率居高不下，剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上，净负债率超过100%，资金杠杆率依然维持在高位。目前存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018到2019年。中期偿债压力较大。一边是高高垒砌的债务，一边是政策层面调控效应引发的融资渠道收紧，资金面趋紧成了行业的共同问题，质押股权，甚至转让股权，房企近期比较集中出现。 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 10月24日，嘉凯城发布公告，恒大集团将其所持有的9.52亿股（仅剩2股未质押）公司股份质押给中融信托进行融资，总质押额为87.53亿元。同花顺数据显示，今年10月份以来，地产行业加快了股权质押的速度和频率，除了嘉凯城之外，还有16家地产企业的股权被质押。新湖中宝的质押量也较大，10月份以来，其先后向5家机构质押了6次股权，涉及股数11.2亿股，质押金额49.85亿元。从新湖中宝的三季报来看，其负债率为75.3%。泛海控股也难逃股权质押的梦魇，今年10月10日公司公告称，大股东中国泛海控股集团有限公司向上海信托和平安信托合计质押4.1亿股，总质押金额42.2亿元。 从目前的情况看，房地产行业资金链紧张已经到了紧要关头。大型房企股权质押，中小房企干脆直接出售股权。从北京、上海、广州、重庆、山东等地的产权交易所挂牌信息发现，10月份以来，房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多，目前已超过20例，而今年前9个月的转让案例则不过17例。部分房企原有融资计划或暂停，融资目标难以兑现，再加上销售压力增大，资金链偏紧。导致房企通过质押或者转让股权来过冬，从目前的情况来看，这种情况延续的可能性依然很大。 返回首页 行业数据信息 10月上市房企发债规模环比下降37% 广发证券发布的数据显示，2016年10月，上市房企成功发债11笔，发行规模达190亿元，发行规模环比下降37%，同比下降55%。1-10月，上市房企累计成功发行218笔公司债，融资规模达4083亿元，累计公告公司债预案107笔，涉及融资规模4718亿元。（BSJ） 返回首页 11月14-20日，北京商品住宅成交面积环比增加32% 统计数据显示，11月14日-11月20日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1344套，成交面积18.79万平方米，环比分别增加18%、32%。与此同时，周内商品住宅成交均价43326元/平方米，全市新房市场均价仍然处于历史高位。不过成交量的回升并不代表市场有所回暖，分析认为，虽然成交小幅回升，但仍处于调控后的深度低迷期。“930”之后10月份尚有部分新政前下定的需求持续签约，而随着这批需求逐渐释放完毕，购房者的观望心态愈发凸显，因此进入11月份之后楼市成交开始继续下滑。从供应情况看，北京市 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 场同样处于低迷期。截至11月20日，北京仅有3个项目取得预售证，相较于10月份的11个明显减少。二手房的表现同样差强人意，据统计，11月14日-11月20日，北京市二手住宅共网签4376套，环比再降3.4%。值得一提的是，这已经网签量连续4周保持下降趋势，这一数据也是过去20周北京二手住宅网签量的最低值（国庆所在周除外）。进入11月后工作日网签量始终低于1000套的情况还在持续。预计春节前，北京二手房市场网签量还将进一步下跌，房价在经历了环比涨幅收窄，局部区域房价回调之后，未来将迎来房价的明显回落。商业地产方面，该周北京市写字楼市场成交147套，成交面积5.51万平方米，成交均价21174元/平方米，成交金额11.66亿元。商业市场方面，成交122套，成交面积2.79万平方米，成交均价26960元/平方米，成交金额7.53亿元。土地市场，该周北京新成交地块1宗，新增供应土地2宗。（RSJ） 返回首页 上海楼市进入一个重要时点 数据显示，11月14日-11月20日，上海商品住宅累计成交13.03万平方米，环比增长27%。其中，公寓和别墅产品分别成交10.02万平方米和3.01万平方米，两者增幅分别为33%和11%。供应端在该周出现回暖后再度降至“冰点”，出现零供应。不过，唯一算得上是亮点的是，上海的周成交均价突破5万，达53971元/平方米，环比增幅达17%。分析表示，尽管近期市场供应陷入停滞，但是通过整治也可以挤压出一部分前期没有投入市场的房源。不过这种供应很难支撑交易量回升到20万方以上的水平，但也较难出现跌破10万方的冰冻局面。虽然成交仅是出现小幅上调，但均价表现却足以使得上海楼市进入一个重要时点，53971元/平方米的成交均价成为历史新高。这一切都源于高端项目的出色表现，改善型住宅如此走俏，不仅和整个市场基本面有关，而且与当前政府由于长期执行限购，购买者多数考虑一次性购入大户型，以及当前土地市场重启中小户型建设要求，今后大户型供应将稀缺等因素不无关系。商业地产方面，该周上海商业累计成交3.95万平方米，环比增长15%。与此同时，均价也出现28%的增幅至30162元/平方米。不过，供应方面却出现54%的下挫，累计供应仅为1.95万平方米。办公产品则是全线下跌，成交6.13万平方米，环比下跌35%，而均价亦下滑38%至30561元/平方米。同时，供应量也下滑81%，为2.9万平方米。（BSJ） 返回首页 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 “十三五”深圳拟完成更新用地规模30平方公里 深圳市规划国土委发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》显示，“十三五”时期，深圳争取完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里。同时，“十三五”期间深圳市将完成城市更新固定资产投资约3500亿元（含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新）。（LSJ） 返回首页 广州中心五区均价呈跳水式回落 数据中心显示，2016.11.14-20一周，广州全市共网签一手住宅1975套，环比下降6.71%，成交均价也回落到13992元/㎡，环比下降了27.39%。中心五区成交与均价骤减越秀房价直降超2万/㎡，该周增城网签466套，位居十一城成交套数榜首。而南沙区以30.61%的最高环比涨幅售出256套，涨幅位列十一区第一。花都、萝岗、南沙、从化、黄埔这几个区域成交套数都有所增加，而均价方面，花都以10.93%的涨幅傲视群雄，成交均价达12348元/㎡。而与外围区呈现的态势大相径同的是，中心五区成交套数明显骤减，总共成交94套，环比减少76.5%。最令人意外的是，天河均价由上周47382元/㎡回落至29311元/㎡，仅仅一周，跌了18071元/平，跌幅为38%。而跌幅最大的则是越秀区，该周网签均价仅23966元/㎡，环比下跌了48%，直降22280元/㎡。总体而言，中心五区除了荔湾区外，跌幅均超过了三成，直接拉低了整体的房价。数据显示，该本周广州十一区楼盘并没有均价6万以上的项目出现，出现“断层”，而网签均价在3万以上的楼盘仅网签38套，因此这也导致了中心区数据平平。（RSJ） 返回首页 重庆楼市主城成交三周持续下降 进入11月，重庆主城区商品房成交量三周持续环比下降，成交价格则经历了涨、降、涨的波动，供应方面也处于不平稳阶段，第一周环比增长近五成，第二周下降四成，上周则再上升四成。据统计，11月14日-11月20日，重庆主城区商品房共成交6697套，成交套数环比下降4.1%；成交面积为55.72万平方米，环比下降16.9%。从整体成交均价来看，上周建面成交均价约为7650元/平方米，环比上升5.7%。供应方面，该周新增供应量48.82万平方米，环比上升41.8%，主城成交55.72万平方米，供求比为0.88。各区域的成交方面，数据显示，11月14日-11月20日，沙坪坝区成交套数位列第一，共成交 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资