房地产行业通讯总第1030期

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 快速而粗糙的城市化“盛宴”已到尾声【详情】 当快速而粗糙的城市化“盛宴”已到尾声的时候，我们才发现它也为中国经济的后续发展制造了极大的难题。这也是中国下一步发展所必须消化和应对的艰巨挑战。 关键数据  房企2月继续积极拿地  2015京千万级豪宅成交量价创新高  春节7天假期广州成交仅20套  深圳2016首批城市更新项目共20个 每周要点  济南中心城区未来15年扩110平方公里  国务院批复厦门城市总体规划  杭州23亿挂牌两宗地  郑州一日供地319亩，正商6.35亿元斩获5宗地  山西广电3.7亿元拿下太原晋源4.65万平商住地  保利地产3.71亿元近底价摘福建莆田一宗商住地  传安邦保险斥47亿购温哥华地标写字楼66%股权  万达叶宁离职  领展59.1亿港元投得香港核心区的商业项目  绿地已获批于伦敦金丝雀码头打造欧洲最高住宅楼 风险/机会提示  机会：降低契税新政利好改善型需求  风险：香港楼市已接近泡沫边缘 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1030期 2016/02/22 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 快速而粗糙的城市化“盛宴”已到尾声 城市化是一个古老的命题，在古罗马时代，通过战争掠夺来的财富就被用于城市建设。不过，从对财富的消耗来看，城市化又是一个财富陷阱，无数的财富都被装了进去。 作为一个有13亿人的新兴市场大国，中国掀起了可能是人类历史上规模最大、速度最快的城市化进程。截取其中发展最快的一段，我们可以看到，中国城市化快速发展与中国经济快速增长呈现出正相关。从中国开始房地产商品化改革的1999年到2015年，中国的GDP规模从9万亿元增长到67.67万亿元，增长了651.9%。 同期，国内城市化和房地产发展也极为迅猛，成为中国历史上土地资产化最为迅猛的年代。国土资源部2010年2月发布的数据显示，1999-2008年十年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。最新数据显示，1999年-2015年，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。这意味着，2008年以后的土地出让金近22万亿元，占十七年总和的比例高达80.6%。有非官方统计称，1999年全国土地出让金为514亿元，如果以2014年42940亿元计，增长了82.5倍！ 自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，在实践中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。根据我们掌握的数据，从2003年至2014年，全国土地出让金收入占当年地方财政的比重，最低为35.8%，最高为67.6%，大部分年份的占比都在50%以上。 再看全国商品房销售情况。从1999年至2015年，全国商品房年度销售面积从1.46亿平方米增长到12.85亿平方米，增长了7.83倍；同期，商品房年度销售额则从2988亿元增长到87281亿元，增长了28.21倍。同期商品房价格出现了大幅上涨，从1999年至2015年，北京的商品房均价上涨了15倍，上海的上涨了近10倍。 上述彼此相关的数据，大致能反映出房地产、城市化、政府财政、经济增长之间的关系，也反映了过去所谓“以房地产推动经济增长”的政策思路，其实质是“土地经济”和“土地财政”。安邦咨询（ANBOUND）早在2008年就提出的“后土地经济”概念，实际上就是对“土地经济”模式的反思和建设性批判。 以房地产为核心推动的城市化，在把大量地产和房产资产化的同时，也留下了巨大的后遗症，最为突出的有两个：一是导致城市成本 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 飞涨。房地产畸形发展的结果是推高了房价和地价，继而推动各种资产价格暴涨，极大地抬高了城市经济和产业发展的成本。即使在经济最繁华的北京、上海、广州和深圳等一线城市，也常常可见高企的房地产价格扼杀了众多的企业和产业，相当一部分城市经济是在为坐拥房地产的“食利阶层”打工。 快速城市化的另一个后遗症是资本过剩。在城市化过程中，大量投资形成了巨大的纸面财富，形成四处飘荡的资本漩涡，不断寻求新的投资品，流到哪里就抬高哪里的资产价格，同时也不断制造各种金融风暴。快速城镇化造成的问题，再加上长期被忽略的老龄化扑面而来，这是今后中国面临的一个巨大而长期的挑战。能不能被顺利消化这些问题，从目前情况看，很难持乐观态度。 回顾中国的城市化进程可以看到，快速城市化在创造出巨额城市资产的同时，也极大地推高了城市成本，其留下的后遗症是“用城市化推动经济增长”的思路根本没有想到的，没有看明白的，或者是根本不愿意听取意见导致的结果。当快速而粗糙的城市化“盛宴”已到尾声的时候，我们才发现它也为中国经济的后续发展制造了极大的难题。这也是中国下一步发展所必须消化和应对的艰巨挑战。 返回首页 行业数据信息 2016年基建投资增速有望维持在15%以上 中金公司提供的数据显示，2016年一季度，国家发改委计划安排专项建设基金4000亿元，后续还将按季度继续安排专项建设基金。中金公司表示，如果将一季度的专项建设基金规模简单年化，全年总额将达到1.6万亿元。预计2016年基建订单将好于2015年，基建投资增速有望维持在15%以上。（LSJ） 返回首页 房企2月继续积极拿地 数据显示，2月份截至17日，20大标杆房企合计拿地金额突破了176.3亿，预计最后全月将在250亿左右，这一数据虽然低于前几个月，但因为2月的特殊性，土地出让数量较少，整体看，标杆房企依然维持了非常积极的拿地意愿。根据数据，2月份20大标杆房企拿地金额已经超过2015年2月全月的155.52亿，预计全月同比拿地金额涨幅将高达5成以上。多家企业在2015年第三季度开始加速积极拿地。从2月份积极拿地的企业看，保利、万科、首开、碧桂园、恒大、融创、富力、绿城等企业均非常积极，整体上看，房企拿地主要 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 集中在一二线城市。截至日前，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连10大城市2月份居住类住宅土地合计签约7宗，平均楼面价高达8872.82元/平方米，环比1月份7760.64元/平方米的成交楼面均价上涨14%，同比2015年2月土地成交均价涨幅高达190%。而自2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿拿地。从在一线城市的占比看，历史首次突破了50%比例，占比高达50.74%。越来越多的房企扎堆一线城市。（BSJ） 返回首页 新年以来北京300万以内新建商品住宅成交2346套 最新数据显示，2016年以来，北京总价300万元以内新建商品住宅成交2346套，其中有1400套位于六环以外，超过成交总量一半以上。与此同时，北京商品房均价继续高位运行，达到32157元/平方米，新房套均成交额已经高达435.4万元。此外，亚豪机构数据显示，1月销售单价在10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套，同比增加320%，创造历年同期新高。（RSJ） 返回首页 2015京千万级豪宅成交量价创新高 数据统计，2015年，北京市成交总价在1000万元以上的商品住宅共有3388套，同比增长超过六成，为历年之最；均价59172元/平米，达到历史峰值； 其中12月成交507套，是迄今为止的单月最高。此外，2015年千万级商品住宅在北京全年新建商品住宅中的成交占比同样是近年来的最高，达到了3.2%。而从环线上来看，有近半的千万级商品住宅都集中在五六环之间。其成交总价高，距市中心位臵还远，是名副其实的“豪宅”。分析表示，一方面，土地价格上涨，使得新房项目逐步豪宅化，另一方面，2014年以来随着“限高令”松绑，前几年积压的豪宅项目和豪宅需求集中入市，供需两旺的局面，造就了2015豪宅成交量的大幅上涨，豪宅成交占比的明显提高，也在成交结构上使得全市新房均价出现了较大上涨。2015年高价地块的集中入市，使得2016-2017年北京将迎来豪宅入市年，但是大量入市的豪宅项目与目前以改善型需求为主的市场需求并不匹配，所以未来豪宅的销售将面临较大的压力。（LSJ） 返回首页 春节7天假期广州成交仅20套 猴年春节假期正式结束，虽然广州不少楼盘春节不休市，但春节不是传统购房时间，买楼的人相对较少，加上假期成交量会有滞后， 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 真实成交暂未体现在网签上，假期广州楼市仅成交20套新房。据统计，广州全市十一区春节假期七天（2016.2.7-2.13）共网签20套，同比去年春节假期七天（2015.2.18-2.24）跌33.3%，成交面积2，175平方米，同比下跌53.2%；成交均价11，270元/平方米，同比下跌14.8%。全市成交主力依然是外围，外围五区共成交19套，占比95%，同比去年春节假期下跌36.7%。花都成交9套为全市冠军，增城、番禺分别成交7套、2套紧随其后，南沙成交1套，从化成交零成交。中心六区假期七天仅网签1套，来自荔湾区的花语水岸。天河、越秀、海珠、白云、黄埔均零成交。全市最贵楼盘为荔湾区的花语水岸，成交均价25265元/平。均价前十楼盘中大部分来自外围区域，因此全市均价同比出现下滑。春节由于不是传统购房时间，其波动变化不具代表性，相信假期后随着销售的恢复，均价会有所上涨。（BSJ） 返回首页 深圳2016首批城市更新项目共20个 2月18日，深圳市规土委在官网上公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》公告，共涉及到20个城市更新项目，旧改面积达71.998公顷。查阅公告显示，涉及项目包括福田区5个、南山区3个、盐田区3个、宝安区2个、龙岗区2个、坪山新区1个、龙华新区3个、大鹏新区1个。据统计，该批次中共有7个城市更新计划的拟更新方向为居住、商业功能，涉及土地面积38.89公顷。（RSJ） 返回首页 春节期间成都楼市成交量大幅下降 2014年，“返乡臵业”与“春节连市行动”的营销计划令成都房企尝到了甜头，春节长假期间成都主城商品新房成交总面积12590.45平米，同比增长41.14%。其中，仅成都万科春节7天假期认购金额就逾2亿元。而这也为成都楼市增添了一种名为春节营销的“新传统”。时隔两年，今年春节大假再度来临，成都楼市却遭遇了一场寒流。监控数据显示，猴年春节期间（2.6-2.14），成都主城网签备案套数仅188套，备案面积20987.35㎡，同比下降89%。四川中原地产的监测数据亦显示，春节期间成都市商品房供应面积2.1万㎡，环比下降约92%；成交面积2.4万㎡，环比下降约93%。虽然中粮、蓝光、万科、华润等品牌开发商依旧参与助力了“返乡”活动。但种种迹象显示，由于刚需型“返乡臵业”群体数量有限，想借助“返乡臵业”拉动已处高位的库存去化并非易事。业内人士认为，随着购房门槛的进一步降低，在接下来的3月这一传统旺季，成交量将会有一定幅度的释放，开始出现回升。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 1月中国建材家居景气指数同比下降14.16点 2月18日，商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的数据显示，2016年1月，中国建材家