房地产行业：通讯总第1072期

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 明年的房地产市场恐将走向下行通道【详情】 从趋势来看，除了收到已经实施的调控政策影响外，房地产市场本身具有的周期性特征，也决定了其下滑不可避免。 关键数据  1-11月中国商品住宅销售面积同比增长24.5%  北京二手房日均网签量再创新低  上海商品住宅成交连涨三周后出现下滑  12月英国房价续跌2.1% 每周要点  华夏幸福12.57亿收购廊坊土地  合景泰富31亿高溢价合肥夺地  万达广场等12项目签约落地郑州高新区  保利17.7亿元斩获西安雁塔四宗地  当代33亿抢得合肥政务区商住地  佳兆业收购武汉内环黄金地块  融创18.5亿夺西安宅地，楼面价7212元/平米  绿地34亿转让申万臵业100%股权及债权予陆家嘴  复星系成新华人寿保险第三大股东  中海、万科、龙光入标香港启德宅地 风险/机会提示  机会：TMT行业扩张驱动办公租赁需求  风险：中央经济工作会议为楼市释放了什么信号？ 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1072期 2016/12/19 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 明年的房地产市场恐将走向下行通道 在经历火热的2016年之后，房地产市场即将进入下滑期。近日，招商证券、西南证券均发布2017年策略报告，指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑，销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场已进入下行“小周期”。但上述机构认为，房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力，以及宽松货币环境的背景，都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫，而非大面积调整。 受调控政策影响，楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计，12月首周（11月28日-12月4日），全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。造成市场下滑的直接原因，是今年以来的三轮楼市调控。第一轮调控出现在今年年初，由于上海、深圳等一线城市出现过热现象，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。第二轮集中在国庆长假前后，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。第三轮调控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底，上海、天津、北京也先后跟进。 经过十几年的快速发展，房地产行业已呈现出较强的周期属性。本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年；2016年为繁荣与转折年，热点城市逐步扩散（由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等），部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米（同比增长20%），创历史新高。需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年，预计全年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于2013年）。房价方面，开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此，2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大，房价存下跌压力。由于量价均存在下跌压力，房地产市场的其它 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 指标也将受到影响。预计，2017年房地产新开工面积将下降5%-10%，二线城市的降幅略大；房地产投资增速放缓，预计全年增长0%-3%，三线城市增速略低。 受此影响，房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度，房地产对经济增长的贡献率为8.02%，处于历史高位。考虑到房地产产业链上有着众多行业，其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。从中长期来看，劳动年龄人口比例已从2011年开始下降，购房主力20-49岁人口比例也在下降，加之城镇化已进入下半场（城镇化率在2015年末达到56.10%），未来购房需求将逐渐减少。 从趋势来看，除了收到已经实施的调控政策影响外，房地产市场本身具有的周期性特征，也决定了其下滑不可避免。我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期，预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。换言之，无论从短周期还是长周期的视角，房地产业都在迈向衰退阶段。 返回首页 行业数据信息 1-11月中国商品住宅销售面积同比增长24.5% 12月13日，国家统计局公布的数据显示，2016年1-11月，中国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。1-11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%。1-11月，商品房销售额102503亿元，同比增长37.5%，增速比1-10月回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%。11月，房地产开发景气指数为94.04，比10月回落0.06点。（LSJ） 返回首页 北京二手房日均网签量再创新低 统计数据显示，12月第二周（12月5日-12月11日），北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1541套，成交面积19.35万平 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 方米，环比分别增加9%、25%。与此同时，该周北京商品住宅成交均价高达46064元/平方米，环比小幅上涨。调控之后，北京商品住宅成交已连续6周维持2000套以内的低位水平，一方面是对于需求侧严厉调控的市场影响正在逐步显现，另一方面也是受到市场供应不利的制约。12月上半旬，北京住宅市场供应情况较前两个月有了很大改善，出现了一波供应小高峰。据统计数据显示，12月第二周（12月5日-12月11日）北京商品住宅市场共计有5个项目入市，其中包括3个老项目后期，5个项目共新增商品住宅2677套，预售许可面积23.3万平方米，环比分别增加115%、47%。截至11日，12月已有12个项目开盘销售，不仅超出此前预期，且新增供应达到3922套，已超过10月以及11月全月供应量。据此，分析认为，由于12月份部分项目积极入市，预计接下来的12月中下旬市场成交将出现一波回扬。尽管如此，在长效调控的作用下，北京楼市将再度进入“三年一周期”的下行通道，明年新房市场成交量将持续低位。2016年12月上旬（12月1日-12月10日），北京全市二手住宅共网签4955套，与11月上旬相比下降27.6%，同比2015年同期下降23.7%。进入12月，北京二手住宅网签量再度下滑，上旬日均网签量仅为495套，不足500套。单日网签量最高为12月9日的765套，最低为12月1日的405套，而这一数据也创下了近几个月来北京二手住宅工作日网签量的最低值。目前北京部分前期房价涨幅过快区域的二手房价，以及高总价大户型的二手房价已经出现回落，未来随着市场交易持续降温，房价还将进一步回落。商业地产方面，该周北京市写字楼市场成交98套，成交面积2.53.万平方米，成交均价17692元/平方米，成交金额4.48亿元。商业市场方面，成交103套，成交面积4.07万平方米，成交均价19622元/平方米，成交金额7.99亿元。土地市场，该周北京土地市场回复冷清局面，全市零供应，仅有两宗科技用地成交。（BSJ） 返回首页 上海商品住宅成交连涨三周后出现下滑 数据显示，12月05日-12月11日，上海商品住宅成交量为13.09万平方米，环比下滑13%，均价环比下滑9个百分点至40712元/平方米。成交下滑之际，供应却出现一定增加。该周内，商品住宅新增供应面积17.33万平方米，环比增加104%，合计入市房源1853套，供应主力集中在松江区，有超过6万平米房源入市。项目推新方面，共计有8个项目入市推新。从公开数据看，项目与项目之间去化差距较大，公寓产品表现较为突出，别墅产品去化不如人意。商业地产方面，该周上海商业去化10.83万平方米，环比大幅上涨184%，但成交均价下滑36%至18123元/平方米；办公产品则呈量价齐跌态势， 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 成交量4.53万平方米，环比大幅下滑74%，成交均价环比下滑34%至35628元/平方米；公寓产品成交量11.15万平方米，成交均价环比下滑13%至40874元/平方米。值得一提的是，周内上海写字楼市场出现一大单交易。12月6日消息，中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。（RSJ） 返回首页 12月5-11日，广州新建商品住宅网签套数环比下降14% 12月5日-12月11日，广州新建商品住宅网签3143套，环比下降14%；成交均价18893元/平方米，环比上升15%；成交面积34.7万平方米，环比下降13%；销售金额65.48亿元。广州新建商品住宅网签成交量较上周回落超过一成，但是依然突破3000套。此外，成交均价逼近19000元/平方米，环比上升15%，也是广州全市均价的高位水平。分析认为，均价上行主要是因为中心六区签约成交均呈现不同程度的涨幅，拉高了整体均价水平。同时，库存面积环比下降0.3%，回落至11月中的库存水平。12月份临近年末，广州一手楼市成交量依然不俗。12月1日-12月11日，广州新建商品住宅网签成交量达到4834套。如果成交保持顺畅，12月份广州一手楼市成交量有望再次超过万套，而2016年全年成交量降有可能创下12万套的历史新高。签约成交量方面，中心六区各区域均呈现不同程度的涨幅，而周边区域除花都和番禺以外，均呈现31%至42%的跌幅。从各区签约均价来看，价格上行最大的区域为从化，环比上升21%，均价突破万元，而下行最大的区域为海珠，环比下行9%，两个区域均价波动均为签约结构性原因。新货入市方面，广州楼市推新楼盘不少，增城、黄埔、番禺均有新货入市。新增房源方面，全市新建商品住宅新增预售项目共9个，获批房源共计843套，合计9.01万平方米。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积39136平方米，销售金额10.25亿元；办公物业销售面积34324平方米，销售金额6.72亿元。（LSJ） 返回首页 深圳楼市成交持续低迷 据深圳房地产信息网监测，12月5日-12月11日，深圳共计成交499套新房住宅，环比减少25.5%；成交面积5.06万平方米，环比减少24.1%；成交均价5.6万元/平方米，环比上涨1.5%。在外界看来，深圳新房单周备案成交量跌破500套，处于较低水平，且价格持续维持在5字头，符合成交低迷的现