越秀地产如何实现向不动产资管转型，聚焦在越秀地产如何发展好持有类资产项目

越秀地产向不动产资管转型、聚焦持有类资产运营已经具备了扎实的发展基础，目前其持有类资产的布局规模、运营表现与收益体系均已成型。依托“开发+运营+金融”全链条资产管理体系，旗下越秀商管统筹的全业态商业运营管理面积超730万㎡，总资产超1090亿元，覆盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓、长租公寓、产业园等多元类型 【5】 。直接持有的在租商业物业面积从2024年末的92.4万㎡增长至2025年中期的109.9万㎡，业态结构为写字楼占44.4%、商业物业占45.9%、停车场及其他占9.7% 【1】 ，同时储备资产充足，2024年末时在建商业物业面积32.68万㎡、未建物业面积56.35万㎡，后续可逐步入市补充持有资产规模 【8】 。此外旗下越秀服务2025上半年在管面积达7231万㎡，较期初增长4.3%，新增合约面积596万㎡ 【4】 ；越秀康养2025年中期已落地项目24个 【6】 。
运营层面越秀地产已形成稳定的基本盘，2025年中期越秀房托旗下不含酒店、公寓的物业出租率达82%，2024年末越秀地产直接持有商业物业的出租率为80% 【6】 【8】 ，已经构建起写字楼、零售商场、酒店公寓三大核心业态，叠加专业市场、长租公寓、产业园、高端物业服务四类成熟新业务，形成了商业层面“3+4”的业态发展模式 【6】 。收益表现整体稳健，2024年全年直接持有商业租赁收入实现6.68亿元，同比大幅提升37.1%；2025上半年实现2.68亿元，同比小幅减少9.7% 【1】 【3】 。参股平台也贡献了稳定的现金流支撑，越秀房托2024年全年营收20.32亿元，2025上半年营收9.66亿元；越秀服务2024年全年营收38.68亿元，同比上升20.0%，2025上半年营收约19.62亿元，同比微增0.1%，整体保持稳健增长态势 【1】 【3】 ；全资持有的越秀康养2024年全年营收同比上升23.8%至5.2亿元，2025年中期项目入住率达74%，增长势头良好 【3】 【6】 。
依托现有布局，越秀地产发展持有类资产具备四大不可替代的核心竞争优势：一是成熟的多元业态布局与运营积累，长期坚持“商住并举”发展战略，多年的运营经验叠加充足的储备资产，能为后续业务持续扩容提供支撑 【5】 【3】 。二是多元的资产盘活与资本运作平台，拥有地产和越秀房托双平台互动的成熟运作基础，还在积极研究部署保障性长租住房REITs以及消费类基础设施REITs，此前落地的全市场首单商业类持有型不动产ABS，形成了“投融管退”的商业不动产轻资产发展模式的实践经验 【6】 【16】 。三是显著的融资与财务稳健优势，作为国企背景房企，2025年上半年加权平均借贷利率降至3.16%，远低于行业平均水平，同时连续多年保持“三道红线”绿档，财务结构十分稳健，抗风险能力充足 【10】 【11】 。四是多业务协同的生态支撑，旗下越秀服务、越秀康养可分别提供优质物业服务和康养运营经验，越秀集团体系内的广州资产、越秀产投也能为资产拓展、资金导入提供协同助力 【6】 【8】 【18】 。
为进一步提升持有类资产运营效率、增厚收益，越秀地产可从四大核心维度优化运营：一是持续完善多元成熟的业态布局体系，依托“3+4”的多元业态发展模式覆盖不同运营场景，拓宽收益来源 【6】 。二是依托全链条资管能力深挖运营价值，由越秀商管统筹精细化运营，持续补充优质商业储备，为后续运营收入增长提供支撑 【5】 【8】 。三是打通“地产+房托”双平台的资产增值路径，将成熟优质资产择机注入房托平台变现，同时推进两类新REITs的布局，拓宽金融化退出渠道 【6】 【8】 。四是通过数字化工具赋能全运营链路，用技术手段降低运营损耗、提效增收 【27】 。
适配其发展需求的低成本融资渠道与资产证券化退出路径也已清晰成型：融资端可依托国企信用优势，采用银行定期贷款融资、常规经营性借贷获取低成本资金，同时通过发行持有型不动产ABS获取长期低成本资金，优化资本结构 【31】 【29】 【17】 。退出端可采用三类证券化路径：租赁住房类REITs退出、消费类基础设施REITs退出、全业态持有型不动产ABS退出，最终形成完整的“投融管退”轻资产发展闭环 【30】 【6】 【17】 。
转型过程中越秀地产也需要应对四类核心风险，包括行业基本面波动风险、资产运营不及预期风险、财务与盈利承压风险、数据与信息滞后风险 【38】 【39】 【14】 。对应的应对方案包括优先布局核心地段优质标的筑牢底层资产安全垫，依托越秀商管等成熟运营主体托底强化风险抵御，优化业务模式拓宽融资与退出渠道反哺业务滚动发展，升级全面风险管理体系同时依托数智科技赋能提升精细化运营水平，保障持有类资产业务长期稳健推进 【39】 【17】 【6】 【41】 【15】 。