越秀地产年报点评：业绩短期承压，积极布局核心城市

核心观点与关键数据

业绩表现
2024年公司实现收入864.0亿元，同比增长7.7%，主要得益于房地产开发业务结算收入增长（结算收入807.6亿元，同比增长6.7%）。但股东应占利润为10.4亿元，同比下降67.3%，主要受毛利率下降（10.5%，下降4.8pct）和计提减值增加（发展中物业及持作出售物业减值22.7亿元，长期资产减值损失16.3亿元）拖累。销售规模下降（销售金额1145.4亿元，下降19.4%），但市场地位提升，位列克而瑞行业销售第8位。

土储与投资
2024年新增土地面积同比下降44.8%，但一线城市新增土储占比超70%，总土储1971万平米中，一、二线城市占比96%，土储质量和结构保持优质。公司采取精准投资策略，聚焦核心城市。

财务状况
财务保持稳健，剔除预收账款后资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1，三道红线维持绿档。融资渠道畅通，加权平均借贷年利率为3.5%，低于行业平均水平。境内发行25亿元债券、18亿元定向债务融资工具，境外发行23.9亿元美元债。

盈利预测
预测2025-2027年归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，EPS分别为0.28/0.32/0.36元，对应PE为14.8/13.1/11.4倍。房地产业务收入预计保持稳定增长，房地产管理业务收入预计稳步提升，投资性房地产收入预计增长，其他产品业务收入短期下降。

研究结论

公司短期业绩承压，但销售仍位列行业头部，优质土储和稳健财务为未来发展奠定基础。估值方面，当前PB为0.30倍，低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

房地产行业下行超预期、引用数据滞后或不及时。