获定期贷款事件点评：业绩压力逐渐出清，融资通道仍然通畅

事件：越秀地产（00123.HK）于2025年4月10日发布公告，与两家银行签订合计6.5亿港元的定期贷款融资。本次定期贷款的获取，体现了公司作为广州市国有上市开发商，融资渠道仍较为通畅，这笔贷款后续或将投入到公司的经营发展中，为公司补充流动性。 营收同比正增，核心净利润受减值影响大幅下降。2024年公司实现营业收入864.0亿元，同比增长7.7%；公司2024年实现毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；公司2024年获得核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要是受市场下行影响，公司计提发展中物业及作出售物业减值22.7亿元及长期资产减值损失16.3亿元。截至2024年底，公司已售未结金额1700.5亿元，虽然同比下降14.7%，但仍足以支撑未来的业绩。 土储规模充足，主要集中于一二线城市。截至2024年底，公司于北京、上海、广州、杭州、合肥、成都、西安及中山新增24幅土地，总建筑面积约为271万平方米。截至2024年底拥有土储面积1971万平方米，分布于全国25个城市，土储结构和区域布局持续优化，其中大湾区占比36.5%、华东地区占比22.4%、中西部地区占比28.8%、北方地区占比12.3%。2024年公司实现销售面积392万平米，同比下降12%，实现销售金额1154亿元，同比下降19%，2025年公司预计销售目标1205亿元，若完成目标将实现全年5%增长，也表示了公司对房地产市场“止跌回稳”的预期。 融资成本持续优化，融资渠道继续拓宽。2024年截至年底，公司全年加权平均借贷利率为3.49%，同比下降33个基点。年内于境内成功发行合共人民币25亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为2.61%。境内成功发行人民币18亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约为2.27%。境外成功发行人民币23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约为4.07%，其中境外发行首单人民币16.9亿元绿色点心债，加权平均借贷年利率约为4.1%。债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元。 投资建议：公司作为国企，融资端不断拓展新的融资渠道，投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，销售端位列行业头部。我们预测2025-2027年营收分别达874.04亿元/914.25亿元/970.38亿元，同比增长1.2%/4.6%/6.1%； 2025-2027年PE倍数为12X/9X/7X。维持“推荐”评级。 风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期 盈利预测与财务指标项目/年度 公司财务报表数据预测汇总 资产负债表(百万人民币)流动资产合计 现金流量表(百万人民币)经营活动现金流净利润 利润表(百万人民币)营业收入