中国长租公寓市场发展

住房租赁市场作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分，自 2017 年以来得到从中央到地方全方位的支持而进入发展的快车道。从2017 年的逐步探索到 2018 年多方位的推进落实，租赁住房市场的建设取得了不少突破。就已参与其中的长租公寓运营商而言，虽然市场仍处于发展初期，尚未出现具有绝对优势的垄断品牌，但因扩张速度及发展规模的不同所产生的影响力已出现差别。本报告系统的梳理了长租公寓市场的宏观环境、发展现状，并重点结合典型样本市场 * 表现，从多个角度对长租公寓市场的运营现状、特征、问题及发展趋势等进行分析。同时，针对长租公寓发展中亟待解决的盈利模式、融资渠道等关键问题，本报告进行了深度聚焦与探讨，并据此对市场发展的未来进行展望。 * 注：综合考虑市场规模、知名度，同时兼顾来源背景等，报告选取了 5 家具有代表性的集中式品牌公寓运营商——万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞、城家公寓作为样本品牌，数据则建立在 12 个住房租赁试点城市和 4 个直辖市的集中式长租公寓市场。本报告数据调研截至 2018 年末，以各品牌官网本报告统计期内的在租房源为准。 目录CONTENTS 第一章长租公寓发展趋势分析 1.北京2.上海3.广州4.深圳5.天津6.重庆7.南京8.杭州9.厦门10.武汉11.成都12.沈阳13.合肥14.郑州15.佛山16.肇庆 第三章长租公寓盈利模式及融资渠道 第四章长租公寓的挑战与未来P124 1.提升运营专业度和成本控制，共同提高长租公寓盈利能力2.长租公寓公募 REITs 渐行渐近，对行业发展带来深远影响3.市场问题频发，监管措施将持续完善、细化4.指导性操作细则和资金支持政策有望陆续推出P126P127P128P129 第一章 长租公寓发展趋势分析 如果说 2017 年“租购同权”的提出伴随各项租赁市场相关政策的陆续出台令长租公寓市场步入全新的阶段，那么经过两年的快速发展与探索，当前的长租公寓市场的现状及其所呈现出的趋势究竟如何？ 戴德梁行研究部 长租公寓市场发展报告 1. 参与主体——开发商品牌扩张势头最劲，国有企业发挥引领带动作用 长租公寓蓝海吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与其中，经过将近两年的发展，不同品牌逐渐表现出鲜明的特色。 从门店数量来看，发展起步较早的魔方公寓在样本城市中拥有最多的门店数量，共 130 家，占总量的 24%。龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后，门店数量分别为 120 家、117 家，各占约 22%。再次是城家公寓，共有门店 95 家，占比 18%。世联红璞以 75 家集中式公寓门店的数量占比 14%。 经过较长时间发展的创业系公寓品牌魔方，在运营方面具有一定的经验优势，同时，资本市场的助力使其扩张步伐大幅加快。而几乎集中于近两年才起步的房企系品牌，借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势，发展最为迅猛，根据各大品牌公布的发展计划，龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度，加速抢占市场份额，未来有望成为长租领域的核心力量。酒店系背景的长租公寓品牌，往往依托酒店运营管理经验，在运营服务和成本控制等方面具有独特的优势，华住酒店和 IDG 资本共同出资成立的城家公寓是此领域的代表。世联红璞的集中式公寓虽然数量相对较少，但作为房地产综合服务提供商出身的长租公寓品牌，在分散式公寓方面具有很强的拿房优势，已形成一定的市场规模。 除传统的市场参与主体之外，不得不提的是大型国有租赁企业。2017 年 7 月出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“要发挥国有企业的 引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。在政策支持下，各地积极成立国有租赁公司，在租赁住房市场建设伊始就利用自身优势，快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的 REITs 尝试等，发挥了引领带动的作用，在租赁市场建设初期意义重大。根据住建部部长王蒙徽在 2018 年 3 月的发言，12 个试点城市已经成立了 51 家国有租赁公司。结合各地国有租赁公司的发展来看，深圳已出让的 6 宗只租不售地块均由人才安居集团竞得、上海地产集团将通过近 20 幅租赁地块的开发成为上海租赁市场的主力军、广州越秀集团是第一批参与并主导类 REITs 产品的国有住房租赁企业……可以预见，未来国有租赁企业将在住宅租赁市场发挥更加重要的作用。 在运营商之外，长租公寓还有银行、互联网巨头两类重要的参与主体，他们从企业融资支持、个人消费信贷支持、与政府或房企合作搭建住房租赁平台、直接投资相关租赁服务公司等多角度切入租赁市场，成为不可或缺的力量。如建设银行与多个 地方住建局合作搭建住房租赁服务平台、与房企合作推出租赁房源、打造自己的住房租赁 APP、提供住房租赁消费贷款等；早在 2017 年阿里巴巴已在支付宝推出全国首个智慧住房租赁平台，并依托强大的技术力量和成熟的信用评价体系参与杭州市智慧住房租赁平台的建设。 公寓行业发展的核心问题。对于目前最为普遍的“二房东”模式来说，租金差是主要收入来源，此外还有管理费、增值服务费等收入项目，不过当前大部分运营商所提供的增值服务都处于前期开发阶段，所产生的收益占比很小；通过开发或收购房源进入租赁市场的重资产模式，除了房租，资产增值也是重要的收益组成部分；资产托管模式则通过提供运营管理而收取服务费用，不过目前国内尚未出现成熟且影响力较大的长租公寓服务品牌。 不可承受之重。再加上发展初期抢占市 场 份 额， 快 速 扩 张 对 企 业 资 金 提出巨大挑战。在此背景下，寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。 目前，机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化等是长租公寓主要的融资方式，不过相关成功案例主要发生于具有雄厚实力和影响力的品牌。众多的中小长租公寓运营参与者，想要获得大额融资仍然十分困难，个别品牌在监管漏洞之下利用租客信用通过租金分期进行融资，隐患突出。2018 年 出 现 的 爆 仓 事 件， 如 鼎 家、寓见等，对房东、租客都产生极大打击，带来负面的社会影响，不过问题的出现也令相关部门快速出台了监管措施，避免类似情况的发生。 2. 盈利和融资——前期资金投入量大，资产证券化探索中前行 于“二房东”而言，长租公寓项目前期需要承担收房成本、装修费用，而重资产运营商则需承担更为巨额的开发 / 收购和装修费用，与漫长的收益期对比，高昂的前期资金成本成为 尽管市场发展扩张迅猛，但如何建立良好的盈利模式仍然是困扰长租 套商品住宅面积往往大于长租公寓，租赁中高端商品房的套均成本被直线拉升，因此对于对空间需求相对不大但同时注重居住品质的客群来说，长租公寓具有明显的总价优势。而在商品住宅租金水平较低的城市，长租公寓的单位租金一般高于中高端商品住宅租金，虽然总价优势有所削弱，不过大部分长租公寓装修前卫，拎包入住，提供一定的附加服务，并且社交活动丰富，对年轻人来说仍具有一定吸引力。 2018 年上半年多地曾出现租金快速上涨以及违规租金贷等乱象，北京、上海、深圳、西安、南京等多地发布了租赁市场相关管控政策。如北京约谈主要住房租赁企业，要求其不得利用银行贷款等资金抢夺房源；深圳将探索实施 “稳租金”制度；合肥发布《关于进一步规范我市住房租赁市场的通知》，对炒租金、黑中介、合同欺诈等八大违法行为严令禁止……一系列行动使市场乱象大幅减少。 来看租金差距较大。分城市来看，平均租金高于 150 元 / 平方米 / 月的城市仅有北京和上海两地；介于 100 元/ 平方米 / 月 -150 元 / 平方米 / 月的城市为深圳、杭州、南京；其余城市平均水平大部分处于 50 元 / 平方米 /月 -100 元 / 平方米 / 月的范围内。 近两年来在政策鼓励和支持下，住宅租赁类 REITs、CMBS、ABS 等多有发行，不少金融机构积极参与其中。不过由于长租公寓收益率仍处于 2%左右的较低水平，同时相关法律法规不完善、长期投资人较为缺乏，住宅租赁资产证券化操作也面临着不少难题，仍需要相当时间的发展和完善。2018 年 4 月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》；6 月，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，以期推动住房租赁市场发展核心问题的解决。长租公寓收益的长期性及连续性使得资产证券化成为理想的融资工具，而诸如险资这样的长线资金也是理想的投资方，这些开创性的政策都有力的推动了长租公寓资产证券化的发展。 戴德梁行对不同城市的租金监测显示，在商品住宅租金较高的城市，长租公寓的平均租金水平与中高端商品住宅平均租金大体接近，但由于整 3. 租金走势——长租公寓租金差距大，健全监管体系促持续健康发展 根据我们的样本调研，5 大品牌公寓在调研城市中的租金范围为 23.3元 / 平方米 / 月 -659.3 元 / 平方米 / 月，由于所处城市级别、产品地理位置、具体配置等存在较大差别，所以整体 居室（包括单房和一房一厅）的产品供应在各大城市都是绝对主力，以满足长租公寓最大的受众—初级白领。拎包入住的硬件配置也是满足该群体流动性大的特点而必备的条件，充满活力和特色的产品设计、日常维修服务、活动组织等则是吸引客群入住的重要因素。 虽然未来仍需要通过增加住房供应量、加快租赁立法等从根本上解决供需矛盾，但与任何新生事物一样，长租公寓在其发展初期出现一定的问题也是在所避免，而随着监管体系的逐步完善，长租公寓的租金将会更趋合理。 人士。不过受限于客群基础，这些产品目前布局相对较少。 在市场化的参与者之外，不同地方政府也有根据发展需要推出不同的住宅租赁产品。如 2017 年底杭州出台《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》和《关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知》，指出到 2020 年底累计筹集建设外来务工人员蓝领公寓 4 万套，以有效缓解杭州外来务工人员租房难问题。实际上截至 2018 年底，杭州共有 25 个蓝领公寓项目启动租赁受理工作，推出房源 10568 套（间），十多个项目已交付。2019 年杭州全市计划新增蓝领公寓 15000 套。杭州蓝领公寓供给遵循“政府主导、政策扶持、市场运 此外，随着市场的发展，不少品牌都推出了针对不同客群的多层次产品线，如发展起步较早的魔方公寓，旗下除魔方这一产品外，还有摩尔公寓、9 号楼，分别服务于高端商务人士和蓝领；龙湖冠寓则有核桃、松果、豆豆三个产品线，其中核桃为高端产品；旭辉领寓旗下的的博乐诗服务公寓定位于中高端企业经营和商务出行 4. 产品供应——一居室为主力产品，多元化供应是发展趋势，把控品质是持续发展之道 从目前的发展情况来看，年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，其相应的产品设置也以满足此类客群的需求为依据。我们的调研显示，一 作、租金适度控制”的原则，此举既为市场带来了多样化的产品选择，也有效促进民生问题的解决乃至城市的发展，值得类似城市借鉴推广。 5. 房屋来源——创新政策支持不断，新增与存量改造结合，多渠道增加供应 在大力发展住房租赁市场的背景下，房源供应作为市场发展的基础，政府通过一系列政策创新，鼓励多渠道增加房源供应。 产品品质是长租公寓市场发展不可回避的问题。2018 年，不只一家长租公寓品牌出现甲醛超标事件，威胁到租客的健康甚至夺走租客生命，而事故之后的追责机制、运营商的回应和处置方法等并不尽完善和合理。出租房屋空气质量标准的缺失是造成甲醛事件的根本原因，长租公寓市场迅速发展，而相应的监管空白仍存。另一方面，在问题之外，大部分品牌也在持续进行着产品创新，不断推出创新的户型设计、集约家具等，对灯光、色调、绿植等各类细节进行持续调整和改善，根据不同客群特征营造更具实用性和吸引力的公共空间场景。作为市场的参与者，在追求市场规模和利润的同时兼顾产品品质是立足的根本，随着市场的发展成熟，产品品质更将成为各个品牌的核心竞争力，同时，政府的监管规范等也在补充，如深圳2018 年 11 月出台《深圳市房地