OJLL中国2023年9月「顺时聚势向光谋远中国长租公寓市场自皮书joneslanglasalle.com.cnSEEABRIGHTERWAY向光而为 概要随着过去几年的市场发展和沉淀，在人口净流入庞大的城市中，长租公寓凭借其合理的房型面积、时尚及简约的装修、相对灵活的相期、规范统一的管理和日益完善的配套赢得了年轻人群的青睐。长租公害已成为住房租赁市场的新趋势。仲量联行认为，中国长租公寓市场的发展主要由人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化所驱动。随着市场迎来更多参与者，产品和租客群更趋多元化，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期"的辆新阶段。即使经历疫情冲击，长租公寓市场需求依然彰显韧性，表现出抗周期性的特点。随着社会及经济活动回暖，主要城市的长租公寓租赁需求及运营表现地稳步回升并持续增长。截至2023年上半年全国管理规模排名前三十的品牌管理长租公寓总套数已达133方套，上半年净新增8.2万套，长租公需的建设和供应正在加速。基于未来租客对于更好居住体验的要求，将促使租赁市场不断推陈出新，产品不断更新迭代，为庞大的租赁群体提供更好的住房租赁选择。随着人们消费观念的改变，租赁人群画像也在更新送代。长租公寓的产品设计和服务贴合主流租户的生活习惯和假好，才能创造出优质的产品。仲量联行邀请了23家长租公寓运营商参与仲量联行2023年长租公寓运营商调查问卷》，根据运营品牌所管理的全国600多个项目上的租户需求，总结出租赁需求的新趋势。此外，本次调研中我们发现，为了顺应客群需求和市场供求变化，品牌运营商们的运营模式、产品定位和获客渠道都发生了明显变化。长租公寓赛道。仲量联行邀请了50多家不同类型的投资机构参与（仲量联行2023年长租公寓投资市场现状调查问卷》，结果显示，上海、北京和深圳仍为长租公寓投资机构最为关注的热点市场。资产流动性增强、租赁需求庞大、公募REITs拓宽退出渠道是投资长租公寓的三大主要原因。在投资和运营发展模式方面，重资产拓展依旧占主导地产价格的判断标准更为明确，但交易双方的价格预期仍存在一定程度的信差。未来进一步发掘长租公寓细分市场、向内培育资管软实力、深入构建“投融建管退“全生命同期闭环是市场参与者在新一轮迭代过程中的着力点，也是中国长租公寓市场的必行之路。随着中国长租公寓的政策红利继续释放、租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式越来越为人所接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为市场带来更多机遇。中国未来长租公寓市场必将舒枝展叶，进发新的生机！2/中国长租公寓市场白皮书|2023 目录01四大驱动力继续夯实中国长租公寓市场发展02长租公寓市场发展进入新阶段、呈现新趋势03热点城市租赁住房发展及市场表现04长租公寓投资模式及投资趋势3/中国长租公寓市场白皮书|20 01四大驱动力继续夯实中国长租公寓市场发展4/中国长租公寓市场白皮书|2023 近年来，中国长租公寓市场的蓬勃发展离不开几大重要的驱动力，其中既包含青年人口集聚、流动人口增多、初婚初育年龄延后、家庭小型化等人口大趋势的推动，又有房价和购房门槛偏高带来的现实因素；既有来自国家政策导向的支持，又有年轻一代在消费观念和消费能力上的转变所带来的驱动。因此，仲量联行提出了中国长租公害市场的发展动力模型，以总结概括推动市场发展的主要因素。中国长租公寓行业发展推动力人青年人口保障新市民、青年人政人口趋热流动人口土地供应策来导向势晚婚晓育￥融资及税收家庭小型化ii驱动力退出机制购房门房价收入比%拥有/体验租住租金月供成本差职住距离观槛灵活自由和多样性念购房政策亲源：仲量联行人口趋势流动人口、青年人口向一2022年主要城市外来人口数量及比例二线城市聚集；初婚初育年龄延后、家庭小型化等3,o8%趋势促进租赁需求扩大2.53§@ 67.0%6%%2,NW随着经济社会发展和城市现代化水平提高，人口5%外人口正加速向大城市集聚。截至2022年底，北京、上40.6%44.8%6 15V37.8%4%海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口均超1，700万。超大城市的人口增长主要来自于外1,3%来人口的导入。深圳和广州的外来人口与城市总22%人口的比例分别为67%和45%，上海和北京的外5a5811%来人口占比也达到41%和38%。从外来人口总量上看，上海和深圳外来人口数量超1000万，北京北京市2%上海市广州市深圳市和广州外来人口数量超300万。庞大的外来人口数量不仅为当地城市发展提供了生产力和消费本市户籍外省市户籍外来人口比例力，同时也增加了城市的住房需求。数据来源：国家统计局，中量联行分析5/中国长租公寓市场白皮书|2023 另一方面，作为劳动人口主力军的20-39岁中青年人口也向一线及二线城市聚集。根据第七次人口普查数据，全国年龄20-39岁人口占比为28%，而北上广深四个一线城市20-39岁人口占比在33%-50%之间，主要二线城市20-39岁人口占比也在31%-46%之间，远超全国平均水平。一、二线城市由于有较强的产业支撑，存在明显的集聚效应，这些主要城市中相对丰富的就业机会和更高的工资水平，将持续吸引外来年轻劳动人口的流入。全国20-39岁人口分布图主要城市20-39岁人口数量及占比人口(万)占比1,00320-39*/.DBα-39*/.t60%50050%6005004002M5AD800200100L0%上表重庆 ,广数据来汞国家纯计屋，第七次人口普查此外，晚婚晚育、家庭规模小型化等趋势日益明显。全国适龄人口初婚年龄不断推迟，女性平均初婚年龄从20世纪80年代的22岁持续上升至2020年的26.3岁，初育年龄推迟到27.2岁。2020年，我国平均家庭户规模降至2.62人，较2010年减少了0.48人。由于结婚和生育往往是购买住房的重要推动因素，随着结婚和生育年龄后移，住房租赁的需求期正在进一步延长。6/中国长租公寓市场白皮书|2023 租赁人口是长租公寓发展的基石。七普数据显示，中国城市租赁人口整体比例为26%。但北上广深四个一线城市的城市人口租货比例分别高达35%，36%，56%和77%，远超中国平均水平。据估算，北京租赁人口约800万，上海约1，000万，广州租赁人口接近900万，深圳约为1，200万左右。由此可见，重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。城市人口家庭住房来源一线城市租赁人口测算租货人口(7万)1,42e %42T1,20032%: 7% 72% 17% 8002% 42% 37% 2% 7% 11上海数据源：第七次人口曾查(2020年)，仲量联行分析数据案源：并量联行测算购房门槛房价收入比居高不下，租房2022年主要城市房价收入比性价比凸显,44.7T2,大城市的高房价和严格的购房限制正在持续推动E2,租房成为年轻人更灵活、更经济的选择。仲量联行数据显示，2022年深圳、北京和上海三座城市房价50,W29.5X收入比均高于30，面广州、杭州、东莞、南京和西安4023.8的房价收入比超过20，成、苏州、重庆和天津等/126.17.1城市房价收入比超过15，普遍高干国际主流城市10-15左右的区间水平。一、二线城市房价收入比13.010,显著偏高表明这些城市商品住房供不应求的矛质比较案出，高房价势必使得这些城市中的部分居45, 52,A2222年减期人口人对可支限效入(元/年民转向租房市场，尤其是刚来这些城市打拼的年注：气海大小表示房价次入比高低轻人。数据来源：量联行，国家统计晨，CREIS7/中国长租公寓市场白皮书|2023 小的普通住宅月租金的2-3倍，更不用说买房所需支付的首付款这样的大额支出了。因此，对于不想承受太大经济压力的年轻人来说，租房无疑成为了一种更灵活、更经济的选择。购房及租房月支出对比*深圳1,9118,419上寿18,4418.192北:京5.681广州4.3513,63东萍苏州.878安2.65T天津2.645重庆2.443购房资款月供(元)2.174租房每月金 (元)5,00025,aa20,00025,000平购租金测算；按各效市2022年末首套房最低首付比例计算，货款利率采用2022年末时全国*注：假没在各城市购买或租置一套90平米的普通高品住宅，以2022年求一手生宅平均价格及5年期标准利率4.3%，并微设势款周期为30年数据来源仲量联行，国家统计高，CREI58/中国长租公寓市场白皮书2023 政策导向厂政策红利持续释放，助力长租公寓市场快速发展中国长租公寓市场的快速发展，离不开政策的引导、支持和助力。为了加快“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，2016年以来，政府相继出台了一系列培育和发展住房租贷市场的政策措施，包括了土地供给、税收优惠和金融支持等，在推动长租公寓市场发展、规范市场管理方面发挥了重要作用。长租公寓市场政策概览鲁高个人出租生炭减按1.5%继纳增础；向个人、规要化相资企业出租生房，减按4%征证收房产税保租南公蒙REITs行正式实义保降性组货住，并从土由10亿降低至亿格降低，首发高产规模生房，土地用途调整为需生用地*推出租责住宅用地零并许险资进入长旧公寓镇域支持：保性相赁性房入公募REITs试中*加大金融支持支持发放生房相读经营性货款2016201820212023201720192022鲁集体用地建总相凭性电试点事允许相金抵扣个人得税*保租房有关负款平纳入房地产负鲁报行对长租公寓行业开故资款鲁规租赁市场房深核验规则款集中(高管理兰社保障性租货生房公RT成功上市多方面、多道支持租赁住房发展住房/土地供应：金融支持税费支持：财政资金支持：新建+存量改建信贷+REITS降低税费负担预算内资金+专项债●银行对保障世租质住房授保障性租赁住房土地供供长期资金应和建设改造的渠道更●企业债券险流用于保障性*用水、用电、用气价格披居民标准执行预算内资金的支持有限，为灵活，包括：相费住房的建设进营但已向保障性租负住房*保降性相质值房列入基险●免收城市基础设施配倾斜，财政支持主要依靠专项债*蒙体经营性津设用均设修域REITs试点行业●企事业单位自有闭置土地●加大对租赁性房开发商的●非居住用地比照住房●非居住存量闲置房屋蓝贷支持租赁税率*产业透区配套用地*联消对开发主体类型增值税5%降型1.5%●新供应国有建设用地·政亮翼本全比例要求房产税12%起至4%●加大对租赁性房运营商的*重责产：放宽经营性款的售颜度及期限.轻资产：放宽经营性贷信息来源仲量联行根据政购公开信息整理9/中国长租公寓市场白皮书|2023 userid:414195,docid:143518,date:2023-10-23,sgpjbg.com对于整体住房租赁市场，国家支持性政策主要包括2016年起允许商业住房改为租住房；2017年确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；2018年保险资金获准进入长租市场；2019年允许将租金用于抵扣个人所得税；2021年明确了对租质企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策；进入2023年，、全周期的金融产品和金融服务体系。其中包同各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款、支目有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷持拓宽住房租贷市场多元化投融资渠道，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(CoveredBond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。随着2021年国务院正式提出并明确定义了保障性租赁住房，政府从土地、资金、税收和金融等多方面提供了相关支持。除了整体性惠和支持政策以外，建设符合规定的保障性租赁住房还中央补助资金支持且水电气执行民用价格。在退出渠道方面，2021年国家发改委首次将保障性租赁住房项目纳入公募REITs试点行业范国。2022年首批4只保障性租赁住房REITs