2023中国长租公寓市场白皮书44页

「顺时聚势向光谋远中国长租公寓市场自皮书 joneslanglasalle.com.cn 概要 随着过去几年的市场发展和沉淀，在人口净流入庞大的城市中，长租公寓凭借其合理的房型面积、时尚及简约的装修、相对灵活的相期、规范统一的管理和日益完善的配套赢得了年轻人群的青睐。长租公害已成为住房租赁市场的新趋势。 仲量联行认为，中国长租公寓市场的发展主要由人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化所驱动。随着市场迎来更多参与者，产品和租客群更趋多元化，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期"的辆新阶段。 即使经历疫情冲击，长租公寓市场需求依然彰显韧性，表现出抗周期性的特点。随着社会及经济活动回暖，主要城市的长租公寓租赁需求及运营表现地稳步回升并持续增长。截至2023年上半年全国管理规模排名前三十的品牌管理长租公寓总套数已达133方套，上半年净新增8.2万套，长租公需的建设和供应正在加速。基于未来租客对于更好居住体验的要求，将促使租赁市场不断推陈出新，产品不断更新迭代，为庞大的租赁群体提供更好的住房租赁选择。 随着人们消费观念的改变，租赁人群画像也在更新送代。长租公寓的产品设计和服务贴合主流租户的生活习惯和假好，才能创造出优质的产品。仲量联行邀请了23家长租公寓运营商参与仲量联行2023年长租公寓运营商调查问卷》，根据运营品牌所管理的全国600多个项目上的租户需求，总结出租赁需求的新趋势。此外，本次调研中我们发现，为了顺应客群需求和市场供求变化，品牌运营商们的运营模式、产品定位和获客渠道都发生了明显变化。 长租公寓赛道。仲量联行邀请了50多家不同类型的投资机构参与（仲量联行2023年长租公寓投资市场现状调查问卷》，结果显示，上海、北京和深圳仍为长租公寓投资机构最为关注的热点市场。资产流动性增强、租赁需求庞大、公募REITs拓宽退出渠道是投资长租公寓的三大主要原因。在投资和运营发展模式方面，重资产拓展依旧占主导地产价格的判断标准更为明确，但交易双方的价格预期仍存在一定程度的信差。未来进一步发掘长租公寓细分市场、向内培育资管软实力、深入构建“投融建管退“全生命同期闭环是市场参与者在新一轮迭代过程中的着力点，也是中国长租公寓市场的必行之路。 随着中国长租公寓的政策红利继续释放、租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式越来越为人所接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为市场带来更多机遇。中国未来长租公寓市场必将舒枝展叶，进发新的生机！ 目录 01四大驱动力继续夯实中国长租公寓市场发展 02长租公寓市场发展进入新阶段、呈现新趋势 03热点城市租赁住房发展及市场表现 04长租公寓投资模式及投资趋势 01 四大驱动力继续夯实中国长租公寓市场发展 近年来，中国长租公寓市场的蓬勃发展离不开几大重要的驱动力，其中既包含青年人口集聚、流动人口增多、初婚初育年龄延后、家庭小型化等人口大趋势的推动，又有房价和购房门槛偏高带来的现实因素；既有来自国家政策导向的支持，又有年轻一代在消费观念和消费能力上的转变所带来的驱动。因此，仲量联行提出了中国长租公害市场的发展动力模型，以总结概括推动市场发展的主要因素。 人口趋势 流动人口、青年人口向一二线城市聚集；初婚初育年龄延后、家庭小型化等趋势促进租赁需求扩大 随着经济社会发展和城市现代化水平提高，人口正加速向大城市集聚。截至2022年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口均超1，700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为67%和45%，上海和北京的外来人口占比也达到41%和38%。从外来人口总量上看，上海和深圳外来人口数量超1000万，北京和广州外来人口数量超300万。庞大的外来人口数量不仅为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时也增加了城市的住房需求。 另一方面，作为劳动人口主力军的20-39岁中青年人口也向一线及二线城市聚集。根据第七次人口普查数据，全国年龄20-39岁人口占比为28%，而北上广深四个一线城市20-39岁人口占比在33%-50%之间，主要二线城市20-39岁人口占比也在31%-46%之间，远超全国平均水平。一、二线城市由于有较强的产业支撑，存在明显的集聚效应，这些主要城市中相对丰富的就业机会和更高的工资水平，将持续吸引外来年轻劳动人口的流入。 此外，晚婚晚育、家庭规模小型化等趋势日益明显。全国适龄人口初婚年龄不断推迟，女性平均初婚年龄从20世纪80年代的22岁持续上升至2020年的26.3岁，初育年龄推迟到27.2岁。2020年，我国平均家庭户规模降至2.62人，较2010年减少了0.48人。由于结婚和生育往往是购买住房的重要推动因素，随着结婚和生育年龄后移，住房租赁的需求期正在进一步延长。 租赁人口是长租公寓发展的基石。七普数据显示，中国城市租赁人口整体比例为26%。但北上广深四个一线城市的城市人口租货比例分别高达35%，36%，56%和77%，远超中国平均水平。据估算，北京租赁人口约800万，上海约1，000万，广州租赁人口接近900万，深圳约为1，200万左右。由此可见，重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。 购房门槛 房价收入比居高不下，租房性价比凸显 大城市的高房价和严格的购房限制正在持续推动租房成为年轻人更灵活、更经济的选择。仲量联行数据显示，2022年深圳、北京和上海三座城市房价收入比均高于30，面广州、杭州、东莞、南京和西安的房价收入比超过20，成、苏州、重庆和天津等城市房价收入比超过15，普遍高干国际主流城市10-15左右的区间水平。一、二线城市房价收入比显著偏高表明这些城市商品住房供不应求的矛质比较案出，高房价势必使得这些城市中的部分居民转向租房市场，尤其是刚来这些城市打拼的年轻人。 小的普通住宅月租金的2-3倍，更不用说买房所需支付的首付款这样的大额支出了。因此，对于不想承受太大经济压力的年轻人来说，租房无疑成为了一种更灵活、更经济的选择。 政策导向厂政策红利持续释放，助力长租公寓市场快速发展 中国长租公寓市场的快速发展，离不开政策的引导、支持和助力。为了加快“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，2016年以来，政府相继出台了一系列培育和发展住房租贷市场的政策措施，包括了土地供给、税收优惠和金融支持等，在推动长租公寓市场发展、规范市场管理方面发挥了重要作用。 长租公寓市场政策概览 多方面、多道支持租赁住房发展 对于整体住房租赁市场，国家支持性政策主要包括2016年起允许商业住房改为租住房；2017年确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；2018年保险资金获准进入长租市场；2019年允许将租金用于抵扣个人所得税；2021年明确了对租质企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策；进入2023年，、全周期的金融产品和金融服务体系。其中包同各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款、支目有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷持拓宽住房租贷市场多元化投融资渠道，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(CoveredBond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。 随着2021年国务院正式提出并明确定义了保障性租赁住房，政府从土地、资金、税收和金融等多方面提供了相关支持。除了整体性惠和支持政策以外，建设符合规定的保障性租赁住房还中央补助资金支持且水电气执行民用价格。在退出渠道方面，2021年国家发改委首次将保障性租赁住房项目纳入公募REITs试点行业范国。2022年首批4只保障性租赁住房REITs成功获批上市，通了保障性租赁住房的“融投管退”闭环运作模式。从规划体量来看十四五"期间，全国40个重点城市计划建设筹集保障性租赁住房650万套（间），可解决近2,000万新市民、青年人的住房困难问题。根据七普人口数据计算，40个重点城市的非户籍人口加总约1.2亿，因此“十四五"期间筹措开建的保租房将能满足这些城市中约17%的非户籍人口的居住需求。 租住观念 」观念改变，租房为年轻人带来更多的灵活度和多样性 年轻一代“轻物质、重体验"的生活方式，以及喜欢具有灵活度和自由度的工作方式，使得他们在选择住房时的观念也与上一代人不尽相同。租房对于年轻人来说正越来越普遍。相较于购房而言，租房具有明显的灵活性和自由度。租房意味着不用承担高额的房贷压力，年轻人可以根据自己的经济状况、职业发展和生活需求选择合适的房屋类型和地理位置，并根据自己的喜好和需要，随时更换住所。 同时，越来越多的新生代选择将生活质量优先于工作，“职住平衡被他们摆上了史重要的位置。调查显示，当房租与通勤时长无法兼得时，更多的都市新生代更隐意为短通勤选择高房租。这说明，年轻一代更隐意花钱“购买"时间和便利，也更愿意通过租房来达到“职住平衡”。 02 长租公寓市场发展进入新阶段、呈现新趋势 I中国长租公寓市场步入“快速成长期”的靳新阶段 仲量联行曾在《新挑战，新机遇一2018年中国长租公寓白皮书》中提出，中国长租公高的发展可分为四个不同周期阶段，每个阶段都具有较为鲜明的特色。2015年，中国长租公寓市场开始明芽，即进入*引入期”。三年间，长租公寓在中国的主要城市迅速从*引入期迈入了“发展期”，这离不开政府和市场的双重助推。而在2021-2022年间，随着政府从基础制度、土地、审批、资金、金融，以及税收政策等多方面支持和规范租赁住房发展，市场也迎来了更多参与者并呈现多元化的长相产品和租赁客群。与此同时，布局长租公寓市场的资本开始增多，投资交易量迅速增加。基于这些政策及市场变化，仲量联行认为，目前中国长租公寓市场已迈入“快速成长期的薪新阶段。 建设供应加速，需求彰显韧性 据统计，全国长租公寓管理规模排名前三十的品牌管理总规模从2021年的119万套，增加到2022年的125万套，2022年全年净新增约6万套。疫情无疑给长租公寓建设和施工带来一世影响。但2023年起随着人们生产和生活恢复常态，长租公害建设施工进度明显提速，截至2023年上半年全国管理规模排名前三十的品牌管理长租公寓总套数已达133万套，上半年净新增S.2万套，长租公寓的建设和供应开始加速。 根据部分开发商及品牌2022年年报显示，这些品牌全国开业6月以上门店的平均出租率仍高达90%以上。这表明居住是刚性需求，即使经历了疫情冲击，长租公寓市场需求依然彰显韧性，并具有抗周期性的特点。2023年上半年，随着社会及经济活动回暖，主要城市的长租公寓租赁需求及运营表现也稳步回升并持续增长。以龙湖冠寓为例，截至2023年6月，品牌开业6个月以上房源的平均出租率达到95.9%。 全国重点长租公寓品牌总房源套数存量 租赁需求新趋势 随着经济的发展，人们消费观念的改变，相赁人群画像也在不断更新选代。只有把提相赁需求的趋势变化，才能在产品供应端与时俱进，设计出更贴合客户需求的租房产品。为了了解近期租赁需求的趋势变化，仲量联行采访了23家长租公寓运营商，根据运营品牌所管理的全国600多个项目（涉及23.4万套房源）的租户需求，总结归纳出租赁需求新趋势。 租赁群体年轻化，单间及一房厅户型更受青 根据仲量联行运营商调查问卷显示，约81%的集中式长租公寓运营商观案到自2023年以来整体租赁群体呈年轻化趋势。在长租公寓的租客群体中，20-25岁人群占24%，25-29岁的租客占比34%，而30-35岁的租客占26%。40岁以上的租客仅占5%。租赁群体年轻化的趋势使得单间、一房厅等小户型的租赁需求十分旺盛。仲量联行调研结果显示，有67%的运营商观察到其在管理项厅的间询量相比于两年前有所增长：57%的运营商表示租客对于单间的问询量