乘势而上，启航新征程中国长租公寓市场白皮书研究报告中国 | 2021年 9月 |||||在2018年，仲量联行发布了中国长租公寓白皮书《新机遇，新挑战》。报告在深度解析市场驱动力及投资市场的同时，也描绘出了中国长租公寓市场通向成熟的发展路径。在本文中我们发现人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力等四大驱动力正继续夯实并加速助推长租公寓行业发展，市场正朝我们描述的路径上继续向前迈进，并迎来了又一个重要的机遇期。中国长租公寓行业经过深度洗牌和市场沉淀后，一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业逐步摸索出适合自己发展的经营模式，其中头部品牌依然保持了较快的增长。核心城市供需加速上升，头部品牌保持较高入住率。这表明即使在疫情持续影响下，长租公寓市场需求彰显韧性。我们深入分析了上海、北京和深圳三个城市的长租公寓市场现状，并展望了各市场的未来供求状况。在自上而下的“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外投资机构将目光聚焦在了中国长租公寓的开发及投资上。在邀请了多家不同类型的投资机构参与《仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷》后我们发现，目前一线城市最受青睐，重资产扩张模式渐成主流；投资人看好长租公寓运营表现的稳定性，预计该类资产的资本化率将继续向传统商业（如办公）靠拢，推动长租公寓资产的增值潜力；长租公寓投资市场挑战和机遇依然并存，未来投资和开发仍有赖于多方优势互补，互相合作。近期，国家发改委已经明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点。我们相信随着REITs试点的不断推进和完善，范围的不断扩大，市场化运作的租赁住房也将会被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。 目录研究对象定义四大驱动力继续夯实行业发展基石市场探索可持续道路，核心城市供需加速上升中国长租公寓投资市场REITs助力长租公寓市场开启新篇章将鼠标悬停在目录上，单击首选主题或通过单击左上角的左右箭头/页码导航页面。乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书 | 3||||| |||||4 | 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书01研究对象定义 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书 | 5|||||仲量联行曾在2018年长租公寓市场白皮书《新挑战，新机遇》中指出，中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，但由于传统租赁市场一直存在供需结构性错配、装修老旧和租期无保障等诸多痛点，近年来，在国家的鼓励下，专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种，其中集中式长租公寓产权集中、便于标准化运营和管理，受到越来越多市场参与者的关注，并且是未来供应的主要类型。在本报告中，我们依然沿用《新挑战，新机遇》中对集中式长租公寓的定义，即本报告研究的集中式长租公寓不包含传统服务式公寓，而专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的维护，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。以下报告中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。图1： 租赁市场划分及长租公寓定义来源：仲量联行租赁住宅用地上建开发产品其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国有企业开发。商品住宅用地的自持部分上建运营产品自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地在出让时都附加了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业的自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。非住宅用地上的存量改造型产品目前市场上已开业运营的长租公寓项目以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造。分散产权集中产权散租市场分散式 长租公寓服务式公寓蓝领宿舍保障型租赁住宅廉租房市场化保障型集中式长租公寓租赁住宅用地上 开发产品商品住宅用地的 自持部分上运营产品非住宅用地上的 存量改造型产品 6 | 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书|||||来源：国家统计局，各省及城市统计局，仲量联行整理02四大驱动力 继续夯实行业 发展基石在2018年白皮书《新机遇，新挑战》中，仲量联行曾指出， 人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓快速发展的四大驱动力。三年后的今天，当重新审视和评估这四大驱动力时，我们发现这些驱动力正持续发挥作用，并进一步夯实长租公寓行业发展的基础。图2：2020年主要城市常住人口中外来人口占比及数量人口趋势流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化等趋势继续支持长租公寓需求全国第七次人口普查（以下简称七普）调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。截至2020年底，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京的外来人口占比也达到42%和39%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。成都重庆北京上海广州 深圳38.5%842万42.1%1048万50.2%938万15.0%481万40.4%846万69.1%1244万常住非户籍人口比例常住户籍人口比例 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书 | 7|||||注：流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口; 市辖区内人户分离人口是指一个直辖市或地级市所辖的区内和区与区之间，居住地和户口登记地不在同一乡镇街道的人口。 来源: 国家统计局，全国第七次人口普查，全国第六次人口普查，全国第五次人口普查除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。七普数据显示，2020年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处住所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。中国城镇居民的晚婚晚育现象也在进一步加剧。从1991年到2017年间，全国平均初婚年龄推后4年至27.8岁，初育年龄推后5年至29.3岁，并有继续推迟趋势。一直以来，结婚及生育是首次置业的重要推动因素，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，住房租赁需求期延长。此外，家庭小型化趋势日益显著。在过去，往往一个大家庭的几代人一起居住，但随着现代人对居住品质要求提高和对个人空间要求的提高，年轻人和父母分开居住的现象已十分普遍。此外，结婚率下降、单身独居人口上升、以及生育养育成本过高带来的生育率走低也推动了家庭小型化发展的趋势。图3：人口流动性增强图4： 家庭小型化趋势9.6% 16.5% 26.6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 2000 2010 2020 全国流动人口（城市间）市辖区内人户分离人口（城市内）市辖区内人户分离人口（左）市辖区内人户分离人口占总人口比例（右）流动人口规模（左）流动人口占总人口比例（右）人口（亿）人口（亿）3.0% 8.9% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 2010 2020 全国家庭户均人口(人)全国单身独居人口(万人)3.10 2020 2010 9,200 7,700 2021 2018 2.62 来源：第六次人口普查数据；第七次人口普查数据； 国家统计年鉴； 人口与计划生育常用数据资料2002；上海市卫生健康委员会， 中国人民共和国民政部 8 | 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书|||||购房门槛大城市的高房价和日趋严格的购房限制使租房成为年轻人更灵活、更经济的选择图5: 2021年重点城市购房要求政策支持持续鼓励性红利政策 加持行业发展城市首付比例*（首套）首付比例*（二套）**非户籍人口限购套数非户籍人口购房 需缴社保年限北京30%70%1套连续5年上海35%70%1套连续5年广州30%70%1套连续5年深圳30%80%1套连续5年杭州30%60%1套连续4年注：*首付比例是指申请商业贷款的首付比例； **购买非普通商品住宅的二套首付比例图6: 上海、北京、深圳“十四五”租赁住房规划城市目标时间上海形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%2021-2025北京针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁型住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比将不低于供应总量的15%2021-2025深圳建设筹集公共住房*共40万套2021-2025来源: 国家住建委、城市十四五规划、城市房管局注:*深圳公共住房：包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群体面临住房困难。仲量联行数据显示，2020年上海、深圳两座城市房价收入比高于30，杭州、北京的房价收入比超过20，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15，普遍高于国际主流城市10-15左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从 “房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。2021年是“十四五”的开局之年，各重点城市如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划（图6）。在这一年里，租赁住房市场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。 乘势而上，启航新征程 —— 中国长租公寓市场白皮书 | 9|||||资本市场多元化的资本进入， 整体市场的重资产 布局扩大图7: 长租公寓市场政策概览作为房地产调控长效机制的重要组成部分,中国长租公寓市场在政策鼓励下经历了2017-2018年的一波投资热潮。但在2019年期间，行业出现一些负面消息，企业放慢扩张步伐，优胜劣汰加剧，资本介入更加审慎。2020年疫情影响下，一方面，办公、零售等传统资产遭遇冲击；另一方面，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资策略中对于另类资产，尤其是长租公寓市场的关注度明显上升。相关的资本市场的演进将在后文中详细展开。2016. 11推出租赁住宅用地2017. 02中国首单公寓行业资产证券化产品挂牌转让（类REITs产品于同年10月推出）2019. 01允许租金抵扣个人所得税2021. 04推进建立各城市内统一租赁资金监管账户2021. 07国家发改委明确基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业中将包括保障性租赁住房2021.09银保监会将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持2016. 06允许商业住房改为租赁住房，土地用途调整为居住用地2017. 08允许在集体用地上建设租赁住宅2018.06允许险资进入长租公寓领域2019.12规范租赁市场房源核验规则2021.