JLL中国|2021年3月仲量联行研究部乘势而上：西部陆海新通道下的仓储市场投资报告 前言2020年虽然疫情爆发，对民生经济造成一定冲击，但福祸相倚，过去一年里中国扩张性财政对经济的托底作用，以及成熟金融工具在盘活存量资产、提高资本使用效率上的价值都在疫情下得以凸显。同时为应对变情以及贸易保护主义造成的负面影响，中国也在积极拓展"双循环"的经济发展格局，以期对冲全球不稳定的商贸环境，创造可持续的增量经济。而无论是宏观战略还是微观引导，有一类资产始终贯穿全局，频繁出现在各项指导文件和利好政策里，那就是仓储物流设施。首先在2020年至2021年地方政附专项债的重点使用领域中，冷链物流设施就被列为基础设施补短板重点板块之一。此外，2020年4月30日，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs）试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs试点正式启动，而仓储物流则被纳为首批试点的资产范围。未来在"双循环经济贸易流通体系中也占有重要的一席。然而与其不可比拟的价值相反的是，仓储投资市场乎走人瓶颈，投资人受制于一线市场稀缺的土地资源以及二三线市场供需不稳定带来的相赁挑战，举棋不定，其中西部城市无疑是最具挑战的地区，供过于求、供需错位、需求不稳定、价格战等调语几乎成为过去数年西部仓储市场的代名词，那么其复杂多变的市场环境带给我们哪些启示？我们又将如何在挑欲中挖掘机遵？本文将着眼于以成都重庆、西安为代表的西部仓储物流市场，从土地要素、产品要素、需求要素、资本要素全链条剖析新通道下的西部仓储市场投资亮新点。注：本文中的仓结物流资产萨指高标准仓库设施，前称高标序。 目录第一章：市场回顾西部仓储市场供需挑战与机遇并存第二章：土地优化供需结构改革深化，西部仓储士地投资启示第三章：探索需求“双循环"经济下的西部仓储长短期需求16第四章：招商运营差异化产品和运营成为业主必争之地22第五章：融资发展国内金融工具日臻成熟，助力多元化仓储融资渠道 第章：回顾过去成都、重庆、西安作为西部三大物流重镇，同时也是商务行业方兴末艾，由于西部高标准仓储设施开发整体晚于京部、发展改革委、交通运输等部门钦点的国家级流通节点津冀、长三角、大漂区，彼时成都、重庆、西安的高标库城市。在过去十年时间里，三城高标准仓库市场经历了总存量还处于全国中下游水平，然而仅仅过去5年，西部从无到有，从有到强的高速发展。2010至2015年，以普洛三城已纷纷路身全国仓储存量前列，其飞速扩张的背后注斯、安博、嘉民为代表的外资食储开发商方才端露头角，定是一条不平风的发展之路。图表1：2015第四季度VS2020第四季度主要城市优质仓储物流市场存量152020年存量（左轴)■2015年存量(左轴)排名位次变化(右轴)60010500400 300200100数据来源：仲量联行研究部第一章：市场回顺一—西部储市场供需挑战与机遇并存 图表2：西部三个区域物流分拨中心城市及其疆射范围概览西北区域西南区城暴射范围成然重庆物流分接中心数据来源：仲量联行研究部图表3：中国主要城市仓储市场周期表现由升转降深圳武汉广州成都触底回升数来源：仲量联行研究部第一章：市场国顾一—西部仓储市场供需旗战与机遇并存 成都、重庆、西安虽同处华西区但仓储市场发展阶段却不尽相同成都：正在迎来第二波集中供应，供应区域集中度提相较于前一轮，本此供应趋势呈现出从多区域分散供应向升，需求结构更加稳定。成都普在2016年经历短暂供应高少数子市场集中的特征，而与此相对的是需求端，成都高降，高标库年供应量达到80万平方米，需求一时无法跟上标库主力客户正在从少数电商享头向多元行业相户结构转供应，导致当年市场空置率同比大端攀升12.2个百分点至变。需求端的结构性变化有助于提升需求的稳定性，减少32.8%，此后两年随善供应量的逐步回落，供需回归合理单一行业波动带来的大面积退相风险。因此费们判断，本区间，直至2019年，市场逐渐步人第二轮集中供应期，而轮集中供应中，供求双方生存环境均较此前有所改善。图表4：成都优质仓储物流市场供应与需求50%8040%6030%4020%2010%%020102011201220132014201520162017201820192020-20-10%新增供应(左轴）净吸纳量(左轴)空置率(右轴)数据来源：仲量联行研究部第一章：市场回顺—西部合储市场供需挑战与机遇并存 重庆：集中供应重构仓储租户结构。2020年，重庆高业客户，如今供过于求形成强相户市场，高性价比物业让标库供应达到历史峰值，来来随着新增供应逐年回落，市更多的行业开始进驻高标库，重庆市场正在进入高标库快场有望重回供需平衡。过去一年重庆新入市高标库项目面速普及和仓储升级窗口期。而从另一方面看，在经历此轮积合计达到创纪录的116.8万平方米，高标库总存量突破供应高峰后，末来五年供应将逐年问落，同时随着近年市340万平方米，位列全国第四。充消的供应正在改导高标场供过于求问题不断升级，投资人对重庆仓储市场的开发库租户格局，过去高标库租金门槛阻拦了大量零售和制造热情降低，长期供需矛盾将逐步缓解。图表5：重庆优质仓储物流市场供应与需求平方米14070%万12060%10050% 8040%60 30%40 20%10%00%-2020102011201220132014201520162017201820192020-10%新增供应 (左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)数据来源：节量联行研究部西安：西北区域分拨中心优势明显，至2020年仓储市正在经历从非标到高标库的转型期，仓储升级需求保持活场持续供需两旺。相较于成都、重庆、区位相近，不可跃。因此即使西安自2018年起也同样经历了显著的供应增避免分流需求，西安坐拥整个西北区域，是区城内最大且长，但需求始终与之匹配，全市空置率在过去四年稳定于最重要的物流枢纽城市，因此源源不断地吸纳了大量业务15%以内，造就了难得的供需两旺市场格同。我们预计以遭盖西北地区的商贸物流企业在此设立区域分拨中心；另上两大需求基本面未来短期内难以动播。一方面，在城市更新、规范老旧建筑的推动下，西安市场图表6：西安优质仓储物流市场供应与需求50%6040%30%40 20%2010% 0■0%201220132014201520162017201820192020新增供应 (左轴)净吸纳量 (左轴)空置率 (右轴)股据来源：中量职行爵研究部第一章：市场国顾——西部仓储市场供需旗战与机遇并存 第二章：土地市场共需结构改革深化，百西部仓储土地投资启示图表7：成都重庆西安一手仓储用地供应量（50年土地使用权）米 4002300250200150OOT50020102011201220132014201520162017201820192020成部重庆西安备法：重庆、四要两除上除市场数量分别从2014年和2012年开始线计：数据来源：阅川留、胰两置、重庆市公其资露交易平台，仲量联行频究部1.成都和重庆仓储用地供地量回落，西安尚未出现收紧信号成都：仓储用地出让条件更为严格，为规避工业地产投地，而成都作为西部地区高标库开发量早也最为成熟的市机行为，成都市国土资源层和经信局于2017年7月联合发布场，政府对于只有短期收益、而缺乏可持续经济贡献的单关于推动工业用地供给侧结构性改单的实施意见》纯仓储地产开发模式更为谨慎和保守。从过去一年成都各手工业用地市场开始采取差别化供地模式，以满足不同工地区仓储用地的挂牌出让条件来看，在逐步收累仓储供地业项目用地需求，对符合成部产业园区主导产业规划、达量的同时，政府也在通过设置投资强度、最小容积率、产到准人标准、具备单独供地条件的工业仓储项目，采取短业要求等门髓增加纯地产开发模式难度，最大化土地使用期出让方式，出让年限原则上不超过20年。其中主要面向效率，从而创造具有更大产业协同效应的长期土地价值。企业自用需求的20年食储用地在2018-2020年三年时间出让地块数量占总仓储地块的比例超过三分之二，极大地限制除整体土地供应量小幅下降外，成都仓储用地供盘分布也了地产开发型企业的拿地积极性。从过去的零散广泛，有引导性地向局部子市场集中。例如将铁路物流、口岸物流、加工贸易、跨境贸易作为主导产由于仓储物流行业对当地的税收责献非常有限，因此区县业的青白江子市场，正在成为成都仓储用地供应最集中的级政府的仓储用地出让意愿往往显著低于制造业的工业用地区。第二章：土地优化一一供需结构改革深化，西部仓储士地投资启示 图表8：或都一手仓储用地供应分布F 300250200150 10050201020112012201320142015201620172018610Z青白江区滘江区新都区朝都区龙泉驿区商阳市新津区双流区天府新区成都直晋区数据来票，四川省公共资源交易平台，许量联行研究部重庆：仓储物流开发商获地面积依然显著高于成都西110万平方米。这主要由于过去三年成都物流地产开发商安两市，与成都趋势相似的重庆市场仓储用地出让量近三的获地土地比例不断菱缩，而重庆市场，物流地产开发年也开始下滑，2020年更是出现显著下降。成都、重庆两商依然位居土地受让行业前列，直接传导至租赁市场供应地的仓储一级土地市场供应量总体相似，但到2020年，二端，造成显馨的供过于求。级租赁市场的供应表现却大不相同，重庆新增供应量突破图表9：重庆一手仓储用地供应分布万平方米4003503002502001501005020142015 20162017201820192020■九龙坡区■南岸区=巴南区江北区■沙深坝区浦北区数露家源：重庆市公共资源交易事台，仲量联行研究部第二章：土地优化一—供需结构改革深化，西部仓储土地投资启示 西安：仓储用地供地量保持稳定，高标库市场目前仍处产和物流地产开发商获地比例逐年下降，为未来西安高标于高速发展期，一级土地市场尚未出现明显的收紧信号，库租赁市场健康的供需关系创造了良好条件，但其供地趋势却呈现出与成都类似的情况，即单纯的房地图表10：西安一手仓储用地供应分布14012010080 604020201220132014201520162017201820192020■国际港务区产需生态区=高新技术产业开发区郭品区■激桥区西威新区■高陵区■临潼区■长安区=经济技术开发区数据来源，胰西省公共资源交易平台，仲量联行研究部第二章：土地优化一一供需结构改革深化，西部仓储士地投资启示 2.与供应放缓相对应的是西部三城仓储用地价格波动上升地价上升使得原本就获地不易的物流地产开发商难上加难。部分投资人因此将目光投向"二手仓储用地”，其中核心区位的二手土地更是广受青，带动价格上涨。部分闲置或利用率较低的二手土地通过转让和改造重获新生，存量资产得以盘活，二手土地也成为近年地产开发商的重要获地渠道之一图表11：西部城市一手仓储土地价格70.0(50年土地，万元/亩)60.050.040.0 30.020.010.00.0 OZOZ 6TOZ 8TOZ LTOZ 9TOZ STOZ TOZ TOZ ZTOZ TTO OTOZ重庆安客注：成额2018-2020年20年含站上始价势已换算累为50年上趋使用权价券数需来源：留川置、联西督、重庆市公共资源交易平台，仲量联行研完部图表12：近年西部城市仓储物流开发商收购二手土地案例（不完全统计）城市时间子市场买方卖方土地面积重庆2016空港万纬本地民营物流企业260亩重庆2016东港易商本地民营物流企业400亩重庆2017东港领盛&安必信本地制造业企业110由成部2016双流空港嘉民本地物流企业甲08成部2017双流空港丰树内资信息技术企业50亩成部BTOZ龙泉驿万纬内资制造业企业150亩成部2019龙泉驿普洛斯合资制造业企业906亩股器来源：钟量联行研究部限据市场公开信息整理第二章：土地优化一一供需结构改革深化，西部仓储士地投资启示10 土地出让方视角：3.土地市场供需端均向高附加值直可持续发展产业聚集传统地产开发模式无法满足当下政府核心诉求，这里我们门从成都、重庆、西安过去